層次分析法在基準地價評估中的應用

王旭 李永明 梁輝

摘要：基準地價在政府出讓土地中起著重要的控制作用，一般只有商業、居住、工業三類用途的地價，而《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2007）規定一級類建設用地包括七類用地。公共服務與公共管理、交通運輸、水利設施、特殊四類用地隨著土地使用制度的深化，逐步進入了市場。如何科學量化其價值，為土地出讓提供服務，是擺在政府面前的一道課題。2008年在安陽市市區基準地價更新過程中，采用層次分析法制定了此四類用地的基準地價。本文結合安陽市實例，對此方法的應用進行了探索。

關鍵詞：基準地價；土地利用分類；量化；層次分析法

中圖分類號： R285 文獻標識碼： A

1問題的提出

安陽市是河南省省轄市，國家級歷史文化名城，建成區面積約95平方公里，人口73.9萬人，下轄北關區、文峰區、龍安區、殷都區、開發區。年均出讓土地46宗，供應面積約150公頃，近三年地價上漲幅度約在3%左右，土地交易市場平穩。

安陽市人民政府于1993年開展了第一次安陽市市區土地定級估價工作，2001年11月對基準地價進行了更新。兩次工作均是根據《城鎮土地定級規程》和《城鎮土地估價規程》的技術要求，進行了土地用途分類定級，包括商業用地、住宅用地、工業用地、辦公用地和綜合用地定級，該成果在政府調控土地市場交易，規范市場行為，合理利用和有效配置城市土地資源等方面發揮了作用。

隨著城市不斷發展，原有的基準地價僅對商業、住宅、工業、辦公用地進行了分類定級，略顯粗糙，不能滿足現在多樣化用地類型，故在2008年基準地價進行更新時，河南省國土資源廳提出在全省范圍內開展商服、工礦倉儲、住宅、公共服務與公共管理、交通運輸、水利設施、特殊用地的定級估價。

其中，商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地這三種主要用途有原來基準地價的基礎，從基礎資料到技術方法等方面工作基礎較好，基本采用原有的評估方法。公共服務與公共管理用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地這四種用途（以下簡稱新增地類）是原來基準地價中沒有的，普遍缺少相應的市場案例資料，無法選擇《城鎮土地估價規程》中規定的方法進行評估。如何選擇此類用途地價的評估方法，是工作的難點與重點。

2評估思路的由來

在原《城鎮土地估價規程》（2000年）中規定：對交通用地、公共綠地進行價格評估時，可選擇貢獻法。貢獻法，是指利用需評估用地對周圍各類用地的貢獻，用各類用地的平均價格來估算道路價格的方法。周圍各類用地的價格可用路線價法、基準地價系數修正法、市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。

希望價值：每種地價都是人們希望得到的價值的體現，是基于市場內相對于其他用地的一種估計。

機會成本：是指為了得到某種東西而所要放棄的另一樣東西。機會成本小的具有比較優勢。簡單的講，可以理解為把一定資源投入某一用途后所放棄的在其他用途中所能獲得的利益。例如：一宗土地的同時存在著作為各種用途的機會，如果選擇作商業用途的機會，則同時放棄了作居住、工業用途來使用可能獲得的利益。

農業地價倍數法:土地出讓多是農業地向城市建設用地轉移，而土地利用方式的轉移，地價也會成倍地上升，這是世界上的普遍規律。從國內外有關地價資料分析表明：農用地改變為城市建設用地后，在我國非農地地價一般是原農地地價（征地費用）的20倍左右。工業用地為8倍左右，住宅用地為8—15倍，商業用地15—20倍。

通過分析以上理論，可以得到各類用地之間存在著相互聯系，地價之間存在一定的比例關系。根據希望價值理論，地價與人的希望有關。因此，我們一方面邀請賣方—政府有關部門，一方面邀請買方—企業、房地產開發商，中介機構—銀行、房產中介、房地產估價等相關專家，依據現有的商業、居住、工業用地地價，運用層次分析法對每個用途的價格進行排序，量化其地價。

3層次分析法

層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）是對一些較為復雜、較為模糊的問題做出決策的簡易方法，它適用于那些難于完全定量分析的問題。它是美國運籌學家T.L.Saaty 教授于70年代初期提出的一種簡便、靈活而又實用的多準則決策方法。

3.1基本原理

層次分析法是對人的主觀判斷做定量描述的一種方法，通過把問題概念化、結構化，把復雜問題分解為若干層次，每個層次中元素有大致相等的地位，且上一層次元素與下一層次元素之間有一定的聯系，建立遞階結構模型，其結構類似樹狀，在比原問題簡單得多的基礎上逐步分析，把人們的主觀判斷用數量形式表達和處理，對問題進行比較判斷，找出本層次中各元素的相對重要性，還可提示對某類問題的主觀判斷是否存在矛盾。

3.2層次分析法優點

3.2.1系統性

層次分析法把研究對象作為一個系統，按照分解、比較判斷、綜合的思維方式進行決策 ，成為繼機理分析、統計分析之后發展起來的系統分析的重要工具。

3.2.2實用性

層次分析法把定性和定量方法結合起來，能處理許多用傳統的最優化技術無法著手的實際問題，應用范圍很廣，同時，這種方法使得決策者與決策分析者能夠相互溝通，決策者甚至可以直接應用它，這就增加了決策的有效性。

3.2.3簡潔性

具有中等文化程度的人即可以了解層次分析法的基本原理并掌握該法的基本步驟，計算也非常簡便，并且所得結果簡單明確，容易被決策者了解和掌握。

3.3原理的應用

層次分析法的基本原理是用于判斷各因素之間的重要程度，在前節已經論述了不同用途的地價之間有一定的相互影響的比例關系，而尋找各用途地價之間的比例關系就相當于是判斷各因素之間的重要性程度。

4安陽市實例

4.1實施基礎

安陽市在2002年基準地價更新時制定了辦公地價，并且將所類別，按商業、辦公、住宅、工業進行了歸類，具體分類見下表。

實行四年來，共評估各類交易樣點644個，其中商業用地184個，住宅用地182個，工業用地215個，辦公用地63個。各類地價在人們思想中已經有了一個大致的排序。

表32002年基準地價更新土地用途分類表

4.2.2主要方法步驟

4.2.2.1構造樹狀結構模型

根據新增用地地價與相關的已知地價之間存在的接近程度關系，構造樹狀結構模型。

圖1以商服用地地價推算接近程度圖

圖2以工礦用地地價推算接近程度圖

圖3以住宅用地地價推算接近程度圖

4.2.2.2判別接近程度

在對兩兩用途地價之間進行比較時，需選擇1—9的尺度（見表4），從而可以建立對比較矩陣A。

表4指標說明表

其中，指標評價值是指現有用途的已知地價與判斷地價接近程度的比較情況值。

有關專家對各用途地價的接近程度進行判別，兩兩用途比較結果如下（以其中一位專家比較結果為例）：

表5比較結果表

4.2.2.3計算各指標權重系數

由上表，可得成對比較矩陣

列向量歸一化求和歸一化=w

得到AW=

對于矩陣A，計算滿足下式的特征根與特征向量：

式中：為B的最大特征根；

W為對應于的正規化特征向量；

W的分量Wi是相應信息單排序的權值。

4.2.2.4檢驗專家判斷一致性

專家在判斷指標的重要性程度時，可能出現相互矛盾的結果，故需進行一致性檢驗，保持專家思想在邏輯上的一致性。

式中：CI是一致性指標；

為B的最大特征根。

式中：CR是一致性比率；

RI為同階平均隨即一致性指標，具體見下表。

故

經計算，CR=0.036＜0.1，故決策者的思維是一致的，得出的結論是合理的。

4.2.2.4確定新增地類最高、最低地價權重

根據表5可得到其中一位專家對各新增地類最高地價權重。

表7最高級別權重表

依據相同的方法可以依次推算出新增地類最低級別的地價權重。

表8最低級別權重表

4.2.2.5結論

依據多位專家的比較結果，我們可以分析得到，交通運輸和水利設施用地的地價接近工礦倉儲用地的地價，特殊用地的地價接近公共服務與公共管理用地的地價。

5存在的不足與注意事項

5.1層次分析法的不足

層次分析法對人們的思維過程進行了加工整理，提出了一套系統分析問題的方法，為科學管理和決策提供了較有說服力的依據。但層次分析法也有其局限性，主要表現在：

1、從建立層次結構模型到給出成對比較矩陣，很大程度上依賴于人們的經驗，主觀因素的影響很大，它至多只能排除思維過程中的嚴重非一致性，卻無法排除決策者個人可能存在的嚴重片面性。

2、比較、判斷過程較為粗糙，不能用于精度要求較高的決策問題。層次分析法至多只能算是一種半定量（或定性與定量結合）的方法。

5.2注意事項

5.2.1確定層次結構模型，合理判斷接近程度

在設計意見征詢表時，需要特別注意，表中所列的接近程度如“相等”、“略高”、“高”、“很高”、“極高”等必須有明確定義，即需要明確說明在何種情況下才能算得上相等，在何種情況下才算是略高等，以免造成由于專家的理解不同，所給出的相同的數值，卻代表不同的接近程度，從而影響意見征詢的科學性。

5.2.2構造各層次判斷矩陣

在計算和檢驗判斷矩陣時，需要注意是否包括了各層次中所有的判斷矩陣。在前節論述的判斷矩陣為單層，如考慮推算各用途的二級地類地價時，則應建立多層判斷矩陣讓專家進行接近程度的判別。

6總結

基準地價是一個區域內的平均地價，是一個較為粗糙的測算結果，因此可以采用層次分析法來測算新增用地的地價。在實際操作中，應設法尋找出其收益情況，選擇一些適當的因素對基準地價進行修訂后得到宗地地價。未來，隨著土地市場的逐漸豐富，新增地類也將越來越多的涌現，因此，在收集了足夠的市場案例與基礎資料的基礎上，采用適當的評估方法從而修訂其基準地價。

參考文獻

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[2]中華人民共和國國土資源部. 農用地估價規程 [S]北京中國標準出版社，2003

[3]英國皇家特許測量師學會.RICS評估和估價標準，2003

[4]中國土地管理實務全書.中國大地出版社,1997