金融支持天祝藏區(qū)城鎮(zhèn)化住房建設的建議

王武成 李忠友 黨鴻鈞

【摘要】中央城鎮(zhèn)化工作會議和農村工作會議要求，積極穩(wěn)妥扎實推進城鎮(zhèn)化。如今保障性住房安居工程，已成為推動新型城鎮(zhèn)化順勢而為的首選路基。但藏區(qū)保障性住房建設尚未取得銀行信貸支持，金融機構不愿涉足保障性住房建設項目，近80%的城鎮(zhèn)務工農戶將涉農貸款挪用于住房，縣城棚戶房、租賃屋逐年增加。本文結合藏區(qū)保障性住房建設情況，在分析金融支持保障性住房建設制約因素的基礎上，提出對策建議。

【關鍵詞】城鎮(zhèn)化住房建設 保障性住房建設 金融支持 藏區(qū)

一、天祝藏區(qū)保障性住房建設情況

天祝藏族自治縣是全國第一個成立的少數民族自治縣，地處群山起伏、溝谷縱橫，高隆處奇峰崢嶸、低緩處地勢坦蕩。全縣農村人口16.6萬，占總人口的76.6%。近年來，藏區(qū)以工業(yè)園區(qū)和生態(tài)旅游為依托，著力打造商貿帶動型、工礦依托型、旅游服務型和農畜產品加工型等不同層次和類型的城鎮(zhèn)化建設，山溝谷地的農村富余勞動力不斷轉移城鎮(zhèn)。截止2013年底，藏區(qū)已落實廉租住房保障范圍的低收入困難家庭6684戶入住、共2.01萬人，占農村轉移入城鎮(zhèn)總人數的39.6%，有效地解決了“打工族”人均住房面積低于13㎡的住房困難，對轉移農村富余勞動力、擴大消費和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展具有重要作用。一是住房保障制度落實到位。二是廉租住房建設推進受資金短缺困擾。三是依靠中央和省上列項扶持，抓保障性住房建設。四是尚未建立保障性安居工程融資平臺，向銀行和企業(yè)融資困難重重。

二、金融支持保障性住房建設不足的因素分析

（一）金融支持城鎮(zhèn)化住房建設體系不健全，金融機構信貸營銷動力不足

在現行的保障性住房政策框架內，國家在保障性住房建設資金投入方面的政策不連續(xù)，缺乏明晰穩(wěn)固的籌資安排制度，加之、尚未完善的擔保、保險機制及配套的激勵獎勵措施，使得金融機構對保障性住房信貸投入動力不足。

（二）城鎮(zhèn)化住房建設信息不對稱，金融機構制度創(chuàng)新滯后

由于缺乏完善的信息溝通機制，金融機構不了解政府對城鎮(zhèn)化建設的規(guī)劃，支持保障性住房建設的信貸制度創(chuàng)新相對滯后，在客戶甄別、資金定價等方面尚未建立住房開發(fā)貸款的制度，現行的貸款管理要求與保障性住房建設尚未對接。

（三）項目企業(yè)難以滿足信貸管理條件，土地使用權抵押擔保無章可依

受保障性住房推進進度要求和財政實力薄弱的影響，部分保障房建設項目企業(yè)存在“四證”不全和自有資金比例不達標等問題，不符合銀行信貸投放規(guī)定，若以保障性住房受益對象作為承貸主體，又與銀行風險防控有悖，且建設用地使用權為劃撥，無法作為抵押擔保。

（四）保障性住房項目回報率低，金融機構介入積極性受挫

由于保障性住房資金成本高、回報低、時間長、風險大，形成銀行不愿涉足的最主要原因。其一、銷售類保障性住房自我平衡、保本微利，信貸資金回收慢；租賃類保障性住房財政補貼投入、低廉的租金不能支付利息，還本更是難上加難。其二、銀行信貸資源日趨緊張，房地產開發(fā)貸款審批權上收，縣域銀行業(yè)金融機構自主經營能力受到限制，且申報積極性不足。

三、金融支持保障性住房建設的對策建議

（一）深化城鎮(zhèn)化目標宣傳效能，提升三個“1億人”的認知度

一要以“中央兩個工作會議”明確提出：到2020年，要解決約1億進城常住的農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造和約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化為機遇，創(chuàng)新保障性住房建設信貸機制，餞行銀行責任，推動新型城鎮(zhèn)化與農業(yè)現代化相輔相成。二要促使金融機構明確銀行信貸支持保障性住房建設，能夠助力社會民生改善、平抑過高房價、促進社會和諧，更是銀行業(yè)應盡的社會責任，責無旁貸。三要督促金融機構認識保障性住房建設的巨大市場空間和發(fā)展前景，在風險可控的前提下，主動介入保障性住房建設，擴大業(yè)務發(fā)展空間，探索符合藏區(qū)實際的保障性住房融資新形式、新方法，切實提高對保障性住房融資的服務水平。

（二）創(chuàng)建政府引資平臺，激勵信貸及多方資金投入保障性住房建設

一是按照“政府主導、多方參與”的辦法，通過土地優(yōu)惠、稅收減免，引導社會資金投入保障性住房建設，減輕政府資金壓力，使保障性住房建設的運作保持持續(xù)性。二是借鑒其他市縣利用住房公積金試點的成功經驗，將部分住房公積金閑置資金補充用于公共租賃住房建設，實現低成本融資，以彌補保障性住房建設資金的不足。三是通過財政貼息、專項獎勵、稅收減免等手段，鼓勵金融機構和社會投資主體加大對保障性住房的支持力度，提高非公共投資支持保障性住房建設的積極性。

（三）完善保障性住房配套政策，支持銀行業(yè)金融機構投資

一是建立完善的制度保障體系，使保障性住房主體、責任、實施方式、標準等問題有章可循，明確保障性住房建設項目財政擔保的有效性和合法性，或者成立專門機構為保障性住房項目融資提供擔保，分散信貸資金風險。二是制定信貸資金支持保障性住房建設的風險防范及處置配套政策。

（四）建立保障性住房信貸風險防范機制，展現金融支持效能

一要建立保障性住房建設企業(yè)信用擔?；?，由政府財政和企業(yè)法人共同籌資，實行擔保金比例授信制度，規(guī)避銀行信貸風險，提高風險管理效率。二要實行建設企業(yè)聯系制度和銀行“進企業(yè)、促營銷”金融服務制度。授信銀行要深入企業(yè)調研，了解和掌握企業(yè)發(fā)展狀況、房屋銷售和資信運用等情況，定期分析信貸需求特點，推進貸款產品開發(fā)和制度創(chuàng)新，加強貸款業(yè)務檢查和指導，完善信用記錄檔案和信用評級制度，發(fā)揮金融在配置保障性住房建設中的核心作用。三要創(chuàng)建“社區(qū)征信工作站”工作機制，助力住房公積金等貸款管理。由縣政府主導，政府部門、縣人行、司法機關和銀行業(yè)金融機構參與的“社區(qū)征信站”工作機制，依托政府推動新型城鎮(zhèn)化建設的動力，充分發(fā)揮社區(qū)干部貼近居民，熟知情況、信息準確等優(yōu)勢，建立與貸款行信息溝通機制，助力住房貼息貸款和住房公積金貸款等開發(fā)的新種類貸款善后管理，規(guī)避銀行信貸風險。

參考文獻

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