房地產投資風險以及應對措施探究

【摘要】從2008年開始，房地產行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，為了維持其市場穩(wěn)定，國家不斷出臺有關政策文件宏觀調控房地產業(yè)以及房地產市場，進而對市場交易進行規(guī)范。文章主要簡單介紹了房地產投資風險，并提出了幾點應對風險的措施。

【關鍵詞】房地產 投資風險 應對措施

我國于1958年取締房地產市場，20世紀80年代其隨著改革開放得到了恢復，在90年代發(fā)生房地產泡沫，當前房地產市場發(fā)展迅猛，已經成為我國國民經濟的一個主要支柱產業(yè)，因為房地產市場的穩(wěn)定和國計民生息息相關。面對房地產行業(yè)的高額利潤，很多房地產開發(fā)商加大投資房產。在當前跟風的趨勢下，也要看到房地產投資的風險。

一、房地產投資風險概述

（一）房地產投資風險的內涵

房地產投資風險指的就是投資者在房產投資的過程中遭受各種損失的可能性。風險主要是因為未來的不確定性引發(fā)的。人們在對房產進行投資的過程中，是通過預期對投資是否獲益進行判斷的，哪項投資預期收益高，就將資金投資在此項目上，可是人們的預期是不同的，因此也增加了未來的不確定性，無法準確預測未來的各項數(shù)據(jù)值，難以控制其數(shù)據(jù)的變化范圍，進而無法根據(jù)確定的情況規(guī)避風險。

（二）房地產投資風險的特點

房地產投資風險的特點是客觀、隨機、相對、多樣、可預測、補償。客觀性指的就是房地產投資不以人的主觀意志轉移，它是存在客觀變化的，也不會隨著人的主管預期發(fā)生變化。隨機性指的就是不確定，房地產投資風險也是隨機變化的。相對性指的就是房地產投資具有雙重性，可能帶來收益，也可能帶來損失。多樣性指的就是房地產投資風險不僅體現(xiàn)在房地產企業(yè)，也可以體現(xiàn)在其他方面，其形式是多種多樣的，相互之間也存在著聯(lián)系。可預測性指的就是投資風險分析雖然具有客觀性和隨意性，可是企業(yè)仍然可以進行理性的預測，根據(jù)獲得的全部信息，例如統(tǒng)計數(shù)據(jù)、以前的經驗、當前的信息等，進而對投資風險發(fā)生的概率，可能引起的收益或者風險進行綜合分析。補償性是投資品共同擁有的特點，企業(yè)在承擔風險的同時，也可能獲得巨大的利益，這是對企業(yè)承擔風險的經濟補償。

二、房地產投資的應對措施

（一）強化工程監(jiān)管

投資項目主要在工程建設方面消耗資金，因為房地產項目投資和建設主體是分開的，因此想要節(jié)約資金是非常困難的，反而很有可能增加投資。因此，在對項目進行建設時要加強風險管理，確保項目可以保質、保量、按期完成。對投資項目的監(jiān)管體制進行完善可以選擇經濟實力和技術實力強，具備管理經驗，工作效率高，信譽良好的施工隊伍。還要簽訂施工合同，通過法律文件確保投資方和建設方的利益，投資商要及時支付賬款，建設方要按時、按量、按質交工；此外，也要在合同中注明如果施工發(fā)生變化，合同雙方的責任和義務。最后，還需要具備專業(yè)知識以及豐富經驗的工程監(jiān)理全面監(jiān)督和管理項目施工，嚴格監(jiān)督施工隊伍合格完成建設項目，如果投資方和建設方發(fā)生矛盾，工程監(jiān)理也要承擔調解的責任。

（二）充分了解市場進行理性投資

房地產市場實現(xiàn)收益的前提是市場需求。投資于房地產資金用于建設人們需求的房屋，只有房地產市場中需求房屋，才能將建造的房屋售出，開發(fā)商才能透過投資獲得利益。因此，在投資房地產市場之間要對市場的情況進行充分了解、對市場前景進行準確預測，進而進行更加準確的投資。全面了解市場情況就要進行市場調研，并對市場進行細分，了解其他外部變量可能對房地產市場的影響。首先，市場調研就是對當前市場的需求進行充分了解，例如市場缺少的房地產項目類型、市場對此項目類型的需求量、市場是否可以支付、市場將來的發(fā)展等。其次，市場細分就是在市場調研的基礎上明確房地產項目的目標人群，接著分析人群的消費特點、心理、收入情況、文化情況等，進而制定合理的營銷策略和價格標準，促使房地產項目更符合目標人群的喜好。最后，對外部變量可能造成的影響進行分析，例如我國偏好的住宅方式、行業(yè)內的最新設計、行業(yè)發(fā)展的最新理念等。企業(yè)預測風險、理性投資、降低成本的基礎是全面了解市場，企業(yè)根據(jù)市場情況進行準確的投資。

（三）有效的將投資風險分散

房地產開發(fā)商可以進行組合投資，也就是組合投資開發(fā)結構，進而分散風險，具體來說就是劃分和選擇投資區(qū)域、分散投資時間等。劃分投資區(qū)域指的就是企業(yè)依據(jù)各自的經濟發(fā)展水平劃分投資的項目；分散投資時間指的就是開發(fā)商合理的選擇投資時間間隔，進而對資金進行合理的分配，這樣既降低了企業(yè)的投資風險，也增加了資金的使用效率。企業(yè)在合理的時間間隔決策投資促使企業(yè)合理配置資金，維持投資的連續(xù)性，避免出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。通過實踐證明，組合投資可以降低房地產投資的風險。

房地產企業(yè)還可以轉嫁投資風險。房地產投資者可以講損失轉嫁給和其有相互經濟利益的其他方承擔，主要可以以施工合同為基礎將風險轉移給施工方，也可以購買商業(yè)保險將風險轉移給保險方等。

三、結語

房地產業(yè)作為我國國民經濟的一個支柱產業(yè)，其市場的發(fā)展情況影響著國民經濟的發(fā)展。房地產開發(fā)企業(yè)供給房地產市場，為了防止其不穩(wěn)定發(fā)展對國民經濟產生影響，國家實施了各項宏觀調控策略，基于此房地產開發(fā)商一定要制定合理的房地產投資風險管理對策，應對各種挑戰(zhàn)。房地產投資的風險是客觀存在的，也是隨機變化的，可是企業(yè)可以根據(jù)現(xiàn)實的市場現(xiàn)狀管理投資風險，全面了解市場情況，進而做出科學合理的決策，通過強化工程監(jiān)管、全面了解市場以正確決策、轉嫁投資風險以降低房地產企業(yè)的投資風險，確保最大限度的獲得經濟效益。

參考文獻

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作者簡介：魏琪嘉（1984-），男，河北人，博士學位，現(xiàn)供職于國家信息中心，助理研究員，博士，研究方向：產業(yè)經濟學。