長三角地區房地產市場基于羊群行為的公眾預期管理研究

莊茜等

【摘要】在房地產快速發展的背景下，各地樓市無論是成交量還是價格均呈現一路飆升。近十年來，我國房地產總體呈上升趨勢。本文以上海、杭州、南京、蘇州等長三角地區的六市為例，從羊群效應角度研究長三角地區房地產市場的公眾預期管理，進一步控制房地產市場提供值得借鑒的管理途徑和行之有效的方法。

【關鍵詞】羊群行為 公眾預期 房地產交易量

引言

針對近年來房地產市場的持續高溫，樓市價格一路飆升。雖然經歷了2008年全球金融危機，但中國房地產在經歷了一段低迷期又重新煥發了生機，正在以迅雷不及掩耳之勢撲面而來。2008年初，全國商品房交易趨向萎縮，至8月份開始出現環比價格下跌。上海、江蘇等長三角地區，房價一度比2007年最高點下降30%以上。對自2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業衰退的局面，在出臺“四萬億”經濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調了0.27個百分點等。2009年剛性需求釋放帶動房地產復蘇，購買量和價格一起上升。消費者又加入購房大軍中，造成因為延緩積壓后的“井噴”現象，房價增速反而變快。“國十一條”隨后即出臺，之后又推出史上最嚴厲的“新國十條”，限制異地購房（限購令）、大幅提高二套房貸標準等具體可執行性的措施，一下子將高溫的房地產市場打入冰窖，各地房地產市場交易嚴重萎縮，2011年還推出了3600萬套保障房的計劃。涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調控體系逐漸形成。剛性需求是2012年房地產成交的主流，價格的上漲表現的實實在在。上述因素對商品房交易雖有一定的影響，但不足以解釋我國房地產交易的現狀。究其原因，是這些因素均未能將經濟活動的重要基礎——人的行為納入考察范圍，本文旨在從人的行為出發，以羊群行為為基礎研究長三角地區的房地產市場，確定長三角地區商品房成交量的原因所在，并對人們的行為進行預期以管理房地產市場。

研究內容概述

本文從長三角地區的宏觀環境出發，以羊群行為為基礎來說明長三角市場的現狀，并進一步應對該現象進行管理研究。

從羊群效應理論及其產生原因入手，以上海、杭州、南京、蘇州、無錫、常州六市的商品房市場的量價悖論為研究對象，以Hwang Song和Mark Salmon的羊群行為測度方法對我國長三角地區房地產市場進行的實證研究，并通過實證分析來證明我國長三角地區房地產業確實存在羊群效應，指出它是促進我國商品房銷售量、價格飆升的重要因素之一。

通過計量模型檢驗羊群行為對我國商品房交易的影響系數。由于考慮到房地產交易受到多重因素的影響，如利率、首付比例、住宅價格期望上漲率、城市化程度、人口結構等。上述因素對商品房交易量雖有一定影響，但不足以解釋我國房地產交易的現狀。鑒于此，我們擬從行為經濟學所提出的羊群效應理論的角度出發，試圖探究在我國房地產交易波動中人的行為因素。

通過對羊群行為強度指標hmt進行實證分析，研究房地產市場中羊群行為強度的決定因素，再從行為經濟學角度探討其行為的心理成因，指出公眾預期是房地產市場羊群行為的根本因素，削弱我國房地產市場中羊群行為的主要措施在于穩定消費者對房地產市場的整體預期。

一、長三角地區房地產市場基于羊群行為的發展現狀分析

（一）長三角地區房地產發展概況

長三角地區是以上海為龍頭，包括浙江、蘇州等省市的復合型區域，正逐漸成為中國經濟騰飛的重要引擎，“打造世界第六大城市群”已成為江浙滬的共同目標。作為經濟發展的支柱產業，長三角房地產市場成為人們關注的焦點。

2013年全國商品房價格排行前十名中，長三角地區有四個城市榜上有名。其中上海以27034元/平方米位居第一。溫州、杭州、寧波分別位居第五位、第六位、第十位。顯示了長三角房地產市場極強的購買力。

當然，長三角地區房地產市場的快速發展并不是一個神話，為什么會有如此迅猛的發展，是一個值得探討的問題。

（二）基于羊群行為的長三角地區房地產分析

羊群行為指動物（牛、羊等畜類）成群移動、覓食。后來被引申來描述人類社會現象，指與大多數人一樣思考、感覺、行動，與大多數人在一起，與大多數人操持一致。以后，此概念被金融學家借來描述金融市場中的一種非理性行為，指投資者趨向于忽略自己有價值的私有信息，而跟從市場中大多數人的決策方式。

主流的實證性羊群行為研究認為，群體行為一致性可能是反饋交易策略或者模仿上期的交易策略引致的。2002年，Hwang Song和Mark Salmon提出了一種測度羊群行為的新方法，該方法利用市場中所有資產的貝塔系數的截面異方差來測度羊群行為的強度。本文將以上海、杭州、南京、蘇州等長三角地區的房地產為例進行分析。

縱觀整個樓市，今年上半年的商品住宅市場整體表現可觀。數據顯示，上半年上海市成交新建住宅605萬平方米，同比提升57.2%；成交面積占2012全年成交面積的64.5%。寧波市2012～2013年成交新建住宅24.7萬平方米，總體趨向于平穩上升。由此可以看出，盡管在限購令相繼出臺，房價持續上漲的情況下，房地產市場成交量仍然一路上升。買的人越多，使得價格上升，進一步吸引更多的消費者購買，形成羊群效應，影響著長三角地區房地產的走勢。

（三）長三角地區房地產市場羊群行為產生的原因

消費者的購房理念是羊群行為的心理支撐。盡管有些消費者在購房方面擁有更多的理論知識和信息，但整個市場的羊群行為不可避免的影響著消費者的購房決策。

二、計量模型檢驗羊群行為對我國商品房交易的影響系數

（一）房地產市場中羊群行為強度的測度指標

本文利用6個城市房地產的貝塔系數的截面異方差來測度我國房地產市場羊群行為的強度：Hmt=varc（βimt）。首先，我們收集了國內外關于房地產羊群行為強度的具體資料，并加以對比分析；最后，根據6個城市的房地產超額收益率與全國房地產的超額收益率的回歸方程，通過回歸得到貝塔系數βimt。當Hmt增加時，許多城市房地產的貝塔系數βimt都明顯地偏離其期望值1，這表示單個城市房地產的超額收益率偏離全國房地產的超額收益率的程度越大，也就是說單個城市房地產的超額收益率之間的一致性程度更低，因而，此時房地產市場的羊群行為的程度也就更低；反之，當Hmt降低時，房地產市場的羊群行為的程度也就更高。本文一般年度為時間間隔計算出相應時間的羊群行為的測度指標hmt值，并且均通過了顯著水平為10%的卡方檢驗。具體數據見表1：

（二）羊群行為對我國商品房交易的影響

本文是通過多元線性回歸模型來研究羊群行為對我國長三角地區為例的房地產市場中的商品房交易量的影響。

1.建立回歸模型：Yi=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki+μi（K=1，2， 3，4，5，6），Y表示商品房銷售面積，Xki（k=1，2，3，4，5，6）分別表示商品房平均銷售價，居民人均可支配收入，居民價格消費指數，土地價格指數，五年期利率價格指數。

2.數據經過處理，統一量綱后，用OLS法估計參數值得到如下表2所示商品房交易量影響因素的參數估計的結果：

通過分析可見，擬合優度為0.939092，調整后的擬合優度為0.987687，自變量前的參數估計值均通過了顯著水平為0.05的t檢驗，另外，F值=30.44318，概率P值=0.000351，DW值=1.029255，從而可以說明估計結果是比較理想的。

3.分析上述數據，我們得出如下的結論：

（1）在我國長三角地區房地產商品房交易中羊群行為強度hmt與其銷售量存在正相關關系，即羊群行為強度值越大時，商品房的交易量也越大，而且在眾多影響房地產市場的因素中，羊群行為起到了重要的作用。

（2）土地價格指數與房產交易量成正相關，土地價格的增長會導致房地產開發成本的增加及房價的上升，進而影響公眾預期，使消費者做出購房行為。

（3）五年期利率指數與商品房的交易量成反比關系，高利率下消費者的購房意向會減弱，因此，房產交易量也會下降。

（三）房地產市場中羊群行為強度的決定因素

有很多因素會影響羊群行為，一般情況下，消費者表現出來的羊群行為即受到投資者所處的外部環境的影響，也會受到自身因素的制約，本文主要從2個方面對羊群行為強度的影響因素進行分析。

1.市場環境。房地產市場的投資環境是影響羊群行為的重要因素，具體表現在投資主體的構成、信息紕漏機制、市場監管力度，政策干預等對羊群行為造成的影響。從眾是一種被動適應的表現，“羊群效應”則是從眾的具體表現形式。其次，房地產市場信息披露機制的不完善和監管手段缺乏，導致市場中主體之間存在嚴重的信息不對稱。最后，由于政策干預頻繁，致使房地產市場中頻繁出現羊群行為。

2.公眾預期。公眾預期是影響羊群行為的最重要因素。未來具有內在不確定性。我們所有人都在就我們不確定性的事件作出最優猜測或預期。這意味著當前的經濟結果取決于公眾現在認為未來將如何，并不一定取決于未來實際情況會怎么樣。公眾對未來的判斷可能對，也可能錯，但對他們的決策至關重要的是其對未來的看法。決策是一個非常復雜的過程。公眾的預期是大多數人在分析各種因素的前提下做出的對房地產市場的預期，它代表了一部分人的想法，并會使他們采取行動，引發羊群效應。

三、規范我國房地產市場的建議

依據上述計量模型的檢驗，可以看出我國房地產市場存在著較強的羊群行為。由于信息不對引發法的羊群行為影響著我國房地產市場的健康運行，如何規避羊群效應來完善我國房地產市場的政策成為當務之急。以下便是根據此次調研結果針對我國房地產市場提出的幾點建議。

第一，政府方面。當前我國房地產市場宏觀調控的主要目標是防止房地產過熱增長，穩定房地產物價，使其實現良性發展。一方面政府要建立健全與經濟發展相協調的政策管理機制，比如：政策運用方式管理、政策輿論導向管理等，積極引導房地產商和購房者的投資行為，實現總量平衡和結構平衡，促進房地產業與國民經濟協調發展。另一方面，土地是房地產發展的關鍵。政府應規范土地投資和審批制度，盤活土地存量，完善土地管理辦法，整頓瘋狂投資和哄抬地價行為。

第二，房地產商方面。針對當前房地產市場的投資過熱現象，房地產商具有無可推卸的責任。房地產商應從規范自身行為做起來調節房地產市場的運行。房地產商在經營企業過程中，應該本著誠實信用的原則，不大肆夸大某一事實，不虛假宣傳某一信息，合乎情理的投資地產，帶動房地產市場良性發展；另外，在房地產銷售時，應該使房產信息、投資信息、財務信息變得公開透明，讓消費者掌握更多的信息去合理選擇購房。

第三，購房者方面。因為購房者是引起房地產交易量變化的主導因素，所以在這一方面的分析我們具體分為以下兩方面：

一是信息收集。信息收集是指通過各種方式獲取所需要的信息。只有掌握了足夠的信息，購房者才能在房產交易過程中占有巨大優勢，減少被騙的可能性。

二是公眾預期。公眾對房地產市場的預期是影響房產交易量的關鍵因素。有效地引導公眾預期對改善房地產市場的環境至關重要。目前，購房者的態度主要包括觀望、懷疑、理性、盲目四種。他們四者的預期基本上代表了市場上的購房者。為了能使公眾預期正確地發揮作用，每個投資者都應該認真做出自己的決定，給他人以參考價值。

四、總結

基于我國長三角地區房地產市場發展的實際情況，以上海、杭州、南京、蘇州等六市為例進行分析，本文引入了行為經濟學中的羊群行為理論是影響房地產商品房交易量的關鍵原因的假設。通過實際調研，收集各項數據，建立計量經濟學模型并進行分析，從數據及理論上證明了這一假設的正確性。由于沒有健全、透明、及時的信息收集與傳遞機制，使得公眾對房價的未來走勢產生不穩定的心理預期，并且形成模仿行為——羊群行為。針對本的分析，我們在房地產商、購買者、政府三方分別提出了相應的解決措施與防范機制，并著重對引起羊群行為的關鍵因素公眾預期方面提出合適的建議，以期穩定消費者對房地產市場的整體預期，從而穩定市場，提高市場的運作效率。

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