房地產經濟泡沫背后的多方博弈探析

【摘要】隨著房地產行業蓬勃發展，隨之而來的問題也越來越多。房地產經濟泡沫態勢越來越偏離控制軌道。從經濟學角度來說，房地產經濟泡沫對我國國民經濟有著嚴重影響，房地產經濟泡沫破滅很有可能導致金融危機。為此，本文從房地產經濟泡沫出發，對背后一系列問題進行了分析，希望能夠提出一些有效意見。

【關鍵詞】房地產經濟泡沫 多方博弈 探析

一、房地產泡沫出現主要原因

（一）房地產泡沫的含義

房地產泡沫指的是房地產開發商在競爭過程中投機行為，導致房地產價格脫離市場控制標準呈現持續上漲。簡單來說就是房產與開發土地價格過高，不符合房產實際使用價值。房價漲幅持續上升，但其實際價值很難實現，房地產看似發展勢頭大好，但僅僅只是表面繁榮，是一種以房產為基礎的泡沫經濟。房地產泡沫經濟使得房價在短期內迅速增長，使其售價與實際價值背向發展，房地產開發商利用這樣的機會進行投機行為，使得房地產投資出現大面積膨脹。現階段我國許多城市房屋空置現象十分嚴峻，有些地區甚至大面積出現“鬼樓”。

（二）投機行為

隨著社會經濟不斷發展，人民生活水平不斷提高，越來越多人把眼光聚集到投資方面，房地產行業不斷發展，房價不斷上升，使得人們對短期房價投資期望過高，房地產商利用這一點，爭相追逐房地產行業短期利益。現階段人們買房子并不是為了居住而是為了投資賺取房產買賣差價。這種行為不斷推動房價上漲，導致房產價格與實際使用價值不斷偏離，最終導致房地產泡沫經濟。

（三）銀行審批房貸標準不嚴格

房地產行業之所以能夠不斷發展壯大，銀行的支持居功至偉。從房地產整個行業發展鏈條來看，銀行對其投資至少占據整個投資行為百分之七十五以上。現階段，市場環境普遍認為投資房地產穩賺不賠，房產屬于不動資產，銀行可以隨時進行查封、拍賣，因此，銀行業普遍較為信任房地產開發貸款。大部分銀行業在借貸房地產開發中存在違規行為，過度提供資金給房地產開發商，使得房地產開發行業投資門檻越來越低，房地產行業不斷膨脹，最終導致房地產經濟泡沫產生可能性不斷增加。

（四）政府監管不力

一個國家房地產行業對于國民經濟發展有著巨大影響作用，所以，政府部門應該加大對房地產行業監管力度。市場經濟發展具有自發性等特點。政府部門調控職能并不能完全控制房地產發展。當政府部門想要利用房地產行業為自身短期政治目標服務時候，就會出現調控失誤。房地產行業發展會帶動諸多行業共同發展，其發展乘數效應相當高。但是，房地產行業發展如果違背市場發展規律，產生房地產經濟泡沫，那么相關其他行業也會受到巨大影響。另一個方面，政府部門對土地使用擁有絕對控制權，少數政府部門工作人員仗著這種權利肆意進行不公平交易，從中牟利。這種人為的不公平行為嚴重影響了市場經濟發展，破壞了市場經濟公平性原則，使一些真正進行房地產投資的開發商被迫退出。這種以權謀私、錢權交易的行為大大影響了房地產行業正常發展，最終使得房地產經濟泡沫現象出現。一些地方政府將房地產行業作為自身財富與政績主要來源，與一些房地產開發商共同壟斷房地產開發，使得房地產行業發展嚴重偏離既定軌道，導致房屋價格不斷上升，這一切都推動了中國房地產行業經濟泡沫現象產生。

二、房地產經濟泡沫背后的多方博弈探析

（一）相關部門必須加大監管力度嚴防房地產行業投機行為

相關政府部門必須加大對房地產行業的監督與管理。完善不同城市房產限價標準以供市場參考，完善相應的房產交易評估、房屋限購令，對二手房倒賣加大監管。政府相關部門必須加強對土地交易的監管，加強對房地產行業的監管力度。嚴格審批商品房預售標準，嚴防房地產商投機倒把行為。限制二手經適房與商品房交易過程，對二手房交易進行征稅。嚴防購房投資、炒房行為出現。

（二）強化土地資源管理

政府部門應該加大監管力度對土地資源進行有效管理，依照現階段房地產行業發展要求，控制好土地使用情況，分配好使用比例問題，使土地供應開發能夠符合土地標準，公開土地招標情況，調控我國不同城市的地價標準，全面實行限價。嚴禁一些地區出現不符合標準高檔住宅開放項目，防止房地產行業出現房屋空置、積壓問題，對房地產行業各類違規行為嚴厲打擊。對于一些地產不正當競爭、壟斷行為要嚴格處置，避免一些房地產開發商為了短期盈利而進行開發銷售。政府部門應該加大力度，對房地產行業實行全面監督，嚴厲打擊開發商不正當投機、炒作行為，規范房地產行業，從根本上嚴厲打擊土地資源開發不正當行為與腐敗現象。

（三）調整房地產行業的供給

現階段我國房地產行業的發展中，一些中高檔次、別墅型住宅發展過剩，一些經濟適用房與普通商品房房源嚴重缺乏。針對這樣的情況，房地產開發商必須要調整經營策略，適應市場實際需求，不斷調整房產品種供給結構。另一個方面，必須要嚴防豆腐渣工程出現，提高房屋質量，確保人民居住環境的舒適安全，吸引廣大消費者進行購買。

（四）優化貨幣調控體系，強化對銀行的監管

房地產出現泡沫現象主要因其流動性過大，雖說央行以提高稅率以及增加開發商的投資成本但由于開發商能夠將投入的資金成本轉移至房價之中，變相的提高了其價格，無法真正實現貨幣控制是由于目前的調控政策效率及水平較為低效。政府可加強對金融創新的宣傳，將金融產品推向市場，可有效實現資金的分流，降低因房價過高造成的經濟壓力，并指導消費者構建一個良好的市場預期。由于大部分泡沫現象產生的大部分資金是由銀行流出，因此，需強化銀行的監管工作。如風險管理、資產的流動性以及風險的控制等管理工作。

三、結束語

國外因為房地產行業經濟泡沫現象使得整個國家陷入經濟危機，波及全球經濟動蕩案例確實存在。由此可見，我國必須要加強對房地產行業監控力度，我國政府、人民都應該對房地產經濟泡沫引起高度重視，保證房地產行業健康發展。

參考文獻

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[2]張戈，郭琨，王玨等.房地產信貸在房地產開發投資中的乘數效應[J].系統工程理論與實踐，2012，32（3）：640-646.

作者簡介：張晨琛，女，福建龍巖人，大專學歷，房地產經濟師，主要從事房地產經濟管理工作。