投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務(wù)影響研究

【摘要】近年來，國際會計準(zhǔn)則及美國等一些市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的會計準(zhǔn)則，紛紛將公允價值作為重要的計量屬性加以運(yùn)用。我國企業(yè)會計準(zhǔn)則正逐步與國際財務(wù)會計準(zhǔn)則趨同，新會計準(zhǔn)則中引入了公允價值計量方法，其中投資性房地產(chǎn)在滿足一定條件的情況下允許采用公允價值計量，可以更真實(shí)反應(yīng)企業(yè)的現(xiàn)狀，能為財務(wù)報表使用者提供更有價值的信息。并且在我國房地產(chǎn)價值攀高的時候，這無疑會增加企業(yè)的當(dāng)期凈資產(chǎn)，然而這樣一個對企業(yè)有利的政策實(shí)施以后，有不少上市公司對投資性房地產(chǎn)對投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值計量模式采取了回避的態(tài)度。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 公允價值 財務(wù)影響

一、投資性房地產(chǎn)與公允價值計量模式的概述

（一）投資性房地產(chǎn)的基本概念

房地產(chǎn)是指房屋和土地及其產(chǎn)權(quán)的總稱。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房屋交易也日趨活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)，除了自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動以外，出現(xiàn)了將房屋用于賺取租金或增值收益的活動，形成了投資性房地產(chǎn)。

（二）公允價值計量模式的概述

公允價值亦稱公允價格、公允市價，“指在一項(xiàng)公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項(xiàng)資產(chǎn)或清償一項(xiàng)債務(wù)所使用的金額。在公允價值計量下，負(fù)債和資產(chǎn)按照在公平交易中，對市場情況熟悉的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。”

（三）投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的必要性和可能性

1.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量具有必要性。投資性房地產(chǎn)性質(zhì)特殊，與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)的價值經(jīng)常并不隨著時間的推移而逐漸遞減，相反，其價值往往逐漸增加。如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，投資性房地產(chǎn)的賬面價值將不能如實(shí)地反映其真實(shí)市場價值。只有采用公允價值模式，才能更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。

2.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量具有可能性。市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，使得越來越多的房地產(chǎn)有了活躍的交易市場，活躍市場的交易價格為公允價值計量提供了良好的參考價格，有利于公允價值的應(yīng)用范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。財政部在2014年1月26日發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號一一公允價值計量》，為公允價值的應(yīng)用提供具體操作指南，改善以前公允價值計量不一致的狀況，規(guī)范企業(yè)公允價值計量和披露，有利于正確和全面地使用公允價值。

二、我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀

從2007年準(zhǔn)則實(shí)施以來，我國上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價值計量屬性的積極性并不高。投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運(yùn)用效果與預(yù)計的相差甚遠(yuǎn)，究其原因是有多方面的。

三、上市公司采用公允價值計量的財務(wù)影響

（一）投資性房地產(chǎn)公允價值計量改善了上市公司財務(wù)狀況

在投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則下，企業(yè)可以自己選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式。如果企業(yè)選擇成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，按投資性房地產(chǎn)的成本確認(rèn)賬面價值，若投資性房地產(chǎn)增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來。如果企業(yè)選擇公允價值模式進(jìn)行計量，會在資產(chǎn)負(fù)債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表賬面價值，使企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值增值，將企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)的隱性增值收益釋放出來，增加了資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)的償債能力。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價值計量使財務(wù)數(shù)據(jù)波動不可預(yù)見性增強(qiáng)

投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的大幅增長依賴于房價的上漲，促使公司凈利潤快速增長；相反，如果房價沒有顯著變化或下跌，則會導(dǎo)致公司后期業(yè)績下滑。再者，近幾年來受到國家的宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場不再呈現(xiàn)出前幾年繁榮的景象，房地產(chǎn)價格波動變化較大，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的價值可能會縮水，從而導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績下滑，這樣會使得上市公司的業(yè)績波動較大。

四、建議

（一）加強(qiáng)信息披露

對于該類上市公司，應(yīng)該對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的信息披露予以加強(qiáng)。對于投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息，要結(jié)合表內(nèi)披露和表外披露，強(qiáng)調(diào)兩者間的勾稽關(guān)系。表內(nèi)披露投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表日的價值，表外披露投資性房地產(chǎn)的功能用途、初始成本、使用狀態(tài)、公允價值計量引起的當(dāng)期賬面價值的變化情況、公允價值的確定方法及理由依據(jù)等。

（二）制定配套稅收政策

國家稅務(wù)總局于2007年7月頒布《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2007]80號），其中規(guī)定：企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。這項(xiàng)政策具有很好的鼓勵效應(yīng)，相關(guān)部門應(yīng)制定更多的有利政策，從而更好地推動公允價值在實(shí)際中的應(yīng)用，給企業(yè)減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)；避免企業(yè)為避稅而傾向于繼續(xù)使用歷史成本計量模式。

（三）企業(yè)降低公允價值計量成本

企業(yè)應(yīng)加大對公允價值相關(guān)信息的收集力度，從而減少獲取公允價值的信息成本。為獲取公允價值的有關(guān)信息，應(yīng)根據(jù)具體業(yè)務(wù)類型，建立容量大、時效性強(qiáng)且與企業(yè)相關(guān)的公允價值信息數(shù)據(jù)庫，及時更新房地產(chǎn)市場的有關(guān)信息，以方便財會人員在計量公允價值時能夠選擇合適的比較對象，準(zhǔn)確評估企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價值。

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作者簡介：秦玉，女，漢族，就讀于西南財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院，研究方向：財務(wù)管理。