投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響研究

【摘要】近年來，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及美國(guó)等一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，紛紛將公允價(jià)值作為重要的計(jì)量屬性加以運(yùn)用。我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則正逐步與國(guó)際財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中引入了公允價(jià)值計(jì)量方法，其中投資性房地產(chǎn)在滿足一定條件的情況下允許采用公允價(jià)值計(jì)量，可以更真實(shí)反應(yīng)企業(yè)的現(xiàn)狀，能為財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供更有價(jià)值的信息。并且在我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值攀高的時(shí)候，這無疑會(huì)增加企業(yè)的當(dāng)期凈資產(chǎn)，然而這樣一個(gè)對(duì)企業(yè)有利的政策實(shí)施以后，有不少上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)對(duì)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式采取了回避的態(tài)度。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 財(cái)務(wù)影響

一、投資性房地產(chǎn)與公允價(jià)值計(jì)量模式的概述

（一）投資性房地產(chǎn)的基本概念

房地產(chǎn)是指房屋和土地及其產(chǎn)權(quán)的總稱。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房屋交易也日趨活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)，除了自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外，出現(xiàn)了將房屋用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，形成了投資性房地產(chǎn)。

（二）公允價(jià)值計(jì)量模式的概述

公允價(jià)值亦稱公允價(jià)格、公允市價(jià)，“指在一項(xiàng)公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項(xiàng)資產(chǎn)或清償一項(xiàng)債務(wù)所使用的金額。在公允價(jià)值計(jì)量下，負(fù)債和資產(chǎn)按照在公平交易中，對(duì)市場(chǎng)情況熟悉的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。”

（三）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的必要性和可能性

1.投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量具有必要性。投資性房地產(chǎn)性質(zhì)特殊，與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值經(jīng)常并不隨著時(shí)間的推移而逐漸遞減，相反，其價(jià)值往往逐漸增加。如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值將不能如實(shí)地反映其真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值。只有采用公允價(jià)值模式，才能更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。

2.投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量具有可能性。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，使得越來越多的房地產(chǎn)有了活躍的交易市場(chǎng)，活躍市場(chǎng)的交易價(jià)格為公允價(jià)值計(jì)量提供了良好的參考價(jià)格，有利于公允價(jià)值的應(yīng)用范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。財(cái)政部在2014年1月26日發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)一一公允價(jià)值計(jì)量》，為公允價(jià)值的應(yīng)用提供具體操作指南，改善以前公允價(jià)值計(jì)量不一致的狀況，規(guī)范企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量和披露，有利于正確和全面地使用公允價(jià)值。

二、我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

從2007年準(zhǔn)則實(shí)施以來，我國(guó)上市公司采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量屬性的積極性并不高。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用效果與預(yù)計(jì)的相差甚遠(yuǎn)，究其原因是有多方面的。

三、上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響

（一）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量改善了上市公司財(cái)務(wù)狀況

在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，企業(yè)可以自己選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式。如果企業(yè)選擇成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按投資性房地產(chǎn)的成本確認(rèn)賬面價(jià)值，若投資性房地產(chǎn)增值，則公司可以選擇將部分利潤(rùn)隱藏起來。如果企業(yè)選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，會(huì)在資產(chǎn)負(fù)債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表賬面價(jià)值，使企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值增值，將企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)的隱性增值收益釋放出來，增加了資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)的償債能力。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)波動(dòng)不可預(yù)見性增強(qiáng)

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益的大幅增長(zhǎng)依賴于房?jī)r(jià)的上漲，促使公司凈利潤(rùn)快速增長(zhǎng)；相反，如果房?jī)r(jià)沒有顯著變化或下跌，則會(huì)導(dǎo)致公司后期業(yè)績(jī)下滑。再者，近幾年來受到國(guó)家的宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再呈現(xiàn)出前幾年繁榮的景象，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)變化較大，采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)縮水，從而導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績(jī)下滑，這樣會(huì)使得上市公司的業(yè)績(jī)波動(dòng)較大。

四、建議

（一）加強(qiáng)信息披露

對(duì)于該類上市公司，應(yīng)該對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的信息披露予以加強(qiáng)。對(duì)于投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息，要結(jié)合表內(nèi)披露和表外披露，強(qiáng)調(diào)兩者間的勾稽關(guān)系。表內(nèi)披露投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表日的價(jià)值，表外披露投資性房地產(chǎn)的功能用途、初始成本、使用狀態(tài)、公允價(jià)值計(jì)量引起的當(dāng)期賬面價(jià)值的變化情況、公允價(jià)值的確定方法及理由依據(jù)等。

（二）制定配套稅收政策

國(guó)家稅務(wù)總局于2007年7月頒布《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅[2007]80號(hào)），其中規(guī)定：企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。這項(xiàng)政策具有很好的鼓勵(lì)效應(yīng)，相關(guān)部門應(yīng)制定更多的有利政策，從而更好地推動(dòng)公允價(jià)值在實(shí)際中的應(yīng)用，給企業(yè)減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)；避免企業(yè)為避稅而傾向于繼續(xù)使用歷史成本計(jì)量模式。

（三）企業(yè)降低公允價(jià)值計(jì)量成本

企業(yè)應(yīng)加大對(duì)公允價(jià)值相關(guān)信息的收集力度，從而減少獲取公允價(jià)值的信息成本。為獲取公允價(jià)值的有關(guān)信息，應(yīng)根據(jù)具體業(yè)務(wù)類型，建立容量大、時(shí)效性強(qiáng)且與企業(yè)相關(guān)的公允價(jià)值信息數(shù)據(jù)庫(kù)，及時(shí)更新房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)信息，以方便財(cái)會(huì)人員在計(jì)量公允價(jià)值時(shí)能夠選擇合適的比較對(duì)象，準(zhǔn)確評(píng)估企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

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作者簡(jiǎn)介：秦玉，女，漢族，就讀于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，研究方向：財(cái)務(wù)管理。