基于貸款流程的農村土地承包經營權抵押貸款分析

朱俊　顧肖璇　鄧雅之

【摘要】開展農村土地承包經營權抵押貸款，有利于拓展農村貸款抵押擔保物的范圍，有利于擴大農村地區的融資渠道，有利于促進農村金融的發展，加大對我國“三農”建設的支持，有利于促進農村地區經濟的發展。本文分析了開展土地承包抵押貸款的必要性，基于貸款流程，從貸前調查，審核審批，簽約發放，貸后管理，貸款風險管理等角度分析農村土地承包經營權抵押貸款，為規范該貸款流程，促進該類貸款的發展提供參考。

【關鍵詞】貸款流程 農村土地承包經營權 抵押 風險管理

農村土地承包經營權是指承包人依法享有對承包經營的土地占有，收益和處分的權利。由于缺少有效足值的抵押擔保物，農民貸款一直十分困難，為了解決農民貸款困難的問題，開展農村土地承包經營權抵押貸款，為農民貸款融資開辟了一條新的途徑，對促進農村金融的繁榮和農村地區經濟的發展起到了積極作用。但是由于土地承包經營權本身的特殊性，比如：土地經營權評估價值不準確，土地流轉市場不發達，土地登記不規范，農業風險保障機制缺失等問題，在開展此種貸款過程中，存在很多問題，貸款機構也承擔著很多風險。本文基于貸款流程，從貸款各個環節進行分析，規范貸款流程，加強風險管理。

一、我國進行農村土地承包經營權抵押貸款的分析

隨著我國經濟的發展，城鎮化進程加快，農業發展規模化經營，土地流轉程度提高，急需信貸資金支持農村經濟發展，現有農村金融貸款品種比較單一，單靠農村信用社小額貸款已無法滿足現有經濟發展的需要，急需擴大農村地區融資渠道，農民貸款最大的困難就是無法提供有效的抵押擔保物。在農村，農民最有價值的財產就是土地和房屋，如果能拓寬農村抵押貸款擔保物范圍，把農村土地承包經營權作為抵押擔保物，就能完善農村土地承包經營權權能，滿足農民對資金的需求，促進農村金融和農村經濟的發展。

我國一直不允許把土地作為抵押擔保物，是因為農村土地具有發展生產和社會保障的雙重功能，為了保護農村的生產和保障農民生活。宋麗萍（2010）提出把土地承包經營權作為抵押擔保物向金融機構貸款，并不一定會發生農民喪失土地，在進行抵押貸款過程中，可將農民經營的土地分為兩個部分，一部分作為生活保障田，這部分不得用于抵押貸款，另一部分才允許抵押貸款。

開展土地承包經營權抵押貸款，有利于擴大農村融資的渠道，有利于拓寬農村貸款的抵押擔保物范圍，有利于滿足農民對貸款資金的需求，促進農村金融和農村地區經濟的發展。最近幾年，關于開展土地承包經營權抵押貸款的呼聲越來越高，很多地區已經開始試點，取得了很好的操作經驗，并逐步推廣實施。實際操作過程中，由于土地承包經營權本身的特殊性，很多問題也不斷呈現出來，貸款機構承擔著很多風險。

二、基于貸款流程的農村土地承包經營權抵押貸款的分析

隨著農村土地承包經營權抵押貸款工作的開展，開始不斷出現很多問題和風險，為了規范土地經營權抵押貸款流程，加強風險管理，提高貸款效率和質量，本文基于抵押貸款流程，從貸前調查，審核審批，簽約發放，貸后管理，貸款風險管理等角度分析農村土地承包經營權抵押貸款，為規范該抵押貸款工作提供參考。

第一，貸前調查。嚴格做好貸款前期的調查工作，嚴格執行實地調查制度，通過現場核實，電話訪問等方式了解農戶基本情況，信用狀況和資產負債等情況，擔保人的擔保意愿和擔保能力，抵押物及變現情況。查看抵押貸款人主體資格是否符合條件，評估抵押的土地經營權價值是否準確，抵押土地變現情況，了解抵押貸款的用途，期限，利率和還款方式等是否合理。由于我國土地評估機構的缺少，缺乏對土地承包經營權價值評估的經驗，評估體系不完善，缺少專業的評估機構和評估人員，給土地承包經營權抵押貸款的開展帶來很大的風險。我國目前土地登記制度還不是很完善，很多土地經營權抵押貸款受不到法律的絕對保護，貸款機構往往比較對此類貸款謹慎。

第二，審核審批。按照審慎性工作要求，審核調查人的盡職情況，全面審查審核信貸調查人員提交的貸款資料的合法性，合理性和準確性。查看土地是否進行抵押登記，簽訂抵押合同。嚴格審查貸款人和抵押人的資格，抵押物價值和變現情況。通過定量和定性方法合理評估貸款風險，嚴格執行審貸分離制度，完善貸款內部控制制度和貸款授信管理制度，規范審批操作流程，保障審核的有效性。

第三，簽約發放。根據《中華人民共和國合同法》和《個人貸款管理暫行辦法》的規定，簽訂貸款合同，明確當事人雙方的權利和責任，明確雙方違約責任。遵循實貸實付的原則，根據貸款資金使用用途，決定選擇是受托支付還是自主支付。對采用自主支付的貸款應該加強貸款跟蹤，確保貸款資金使用合法、合理。貸款機構應該根據貸款合同和抵押合同及抵押登記證發放貸款。

第四，貸后管理。貸款發放后應該加強貸后管理工作，對抵押土地的價值變化情況，農戶的還款意愿和還款能力的變化進行跟蹤檢查和分析，對合同履約情況進行檢查，確保貸款資金的安全，及時保證歸還貸款資金。由于我國土地流轉市場并不發達，一旦貸款違約，抵押的土地經營權很難在市場上變現，就無法彌補貸款違約的損失，貸款不及時收回就形成不良貸款，增加貸款機構的經營風險。

第五，風險管理。整個貸款過程中全流程都要切實做好風險識別和管理工作，對相關合作機構的信用狀況，業界聲譽，管理能力和償債能力等進行分析，對貸款操作風險和信用風險的管理，切實做好各個環節的工作，確保貸款安全。由于農村土地登記制度不完善，缺乏規范的土地流轉管理，土地權屬關系不清晰，導致貸款抵押權落空。在貸款過程中不應該完全依賴土地評估機構的評估報告，切實做好核實工作，保證土地評估結果的準確性。

開展農村土地承包經營權抵押貸款工作對農村地區經濟的發展有著十分重要的意義，通過先試點后推廣，規范貸款流程，加強貸款風險管理，完善土地登記、評估和流轉等相關配套工作，健全農村社會保障制度和農村金融貸款風險補償機制，可以促進做好土地經營權抵押貸款，促進農村金融的繁榮。

作者簡介：朱俊（1990-），男，四川樂山人，四川農業大學碩士研究生，研究方向：企業管理。