淺析商業地產開發項目的風險管理

楊曉玲

[摘 要] 隨著我國國民經濟的快速發展，城市化的進程也越來越快，大量的人流涌入現代化的大城市，促進了商業地產的快速發展。目前，我國住宅房地產開發無論在數量還是在質量上都已經相對成熟，但是作為房地產開發重要組成部分之一的商業地產開發則面臨著巨大的挑戰。由于各方面經濟利益的沖突，商業房地產開發的風險管理變得尤為重要。本文結合風險管理的相關理論知識，分析商業房地產開發項目風險管理中的困境，并提出相應的對策。

[關鍵詞] 商業地產；開發項目；風險管理

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 12. 052

[中圖分類號] F293.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）12- 0082- 02

0 引 言

國民經濟的飛速發展使得房地產業逐漸成為我國的重要產業，事實上也成為了國民經濟的重要經濟支柱。我國的房地產開發主要包括住宅房地產開發和商業房地產開發，住宅房地產的開發已經趨于較為成熟的階段，但是商業房地產的開發還處于上升階段的初級發展階段。由于房地產業屬于高投資高風險的行業，處于初級階段的商業房地產項目的開發還存在很多多元化的問題，尤其是在開發項目的財務與成本控制、管理方面。商業房地產無論是在人員安排、物資調配還是在資金周轉方面都存在著一定的風險性，內容及其復雜。一旦項目管理人不能夠清晰明了地認識到開發項目所存在的各種風險，項目就很可能失敗，造成不可估量的損失。因此，如何規避房地產企業的財務風險以及相關運營風險，增加企業的管理效率，保持房地產企業持續不斷的資金流顯得十分重要。

1 商業房地產開發項目風險管理之困境

1.1 主要財務風險之困境

房地產行業的投資特點有投資額度較大，回收期較長，變現能力低等，這些特點決定了房地產行業的較大的財務風險。首先，負債率風險。由于房地產開發企業的自有資金相對較少，主要來源于銀行的信貸，許多企業有巨大的資產負債率，若實際收益不如預期收益，則企業將面臨償還債務的風險。其次，政策風險。由于通貨膨脹等因素的影響，房地產開發企業的建材成本、管理和勞動力成本都有上升的趨勢，加之國家對房市的調控帶來的利率和政策的變動，帶來的企業償還銀行貸款導致負債率增加，也降低了投資者對房屋的購買欲，無疑加重了企業的財務風險。

1.2 決策階段風險管理之困境

首先，開發地理位置選擇的風險。由于房地產項目具有不可移動性，所以商業地產項目開發區位的選擇對商業地產項目有著巨大的影響。地理位置的選擇風險受到多方面的影響，開發商不得不衡量各方面的因素進行選擇。其次，開發時機選擇的風險。每個行業都有自身發展的周期性，商業地產的發展同樣有著周期性。商業地產開發項目的周期性包括高峰、收縮、低谷以及恢復4個階段。開發商在選擇開發時機時，如果衡量不好影響開發時機的各個因素，很有可能造成開發項目處于低谷期。最后，開發項目可行性的風險。開發商所選擇的開發項目是否具有可行性對于開發項目的可持續發展有著很大的影響。一旦確認不好對于開發項目的可行性研究，很可能造成開發項目中斷或中止等后果。

1.3 影響預期收益之困境

首先，開發融資的風險。商業地產開發需要投入巨大的資金，這也是開發商最為關注的問題，同時也是開發商業地產項目出現風險危機的關鍵環節。常常會發生開發商因為融資而導致自有資金回報盈利較為不確定或者因為資金的匱乏導致項目無法開展后續工作。尤其是目前國內的融資環境處于消極的狀態，開發商就更需要做好融資風險的識別與應對。其次，開發土地的風險。我國的相關法律規定凡是經營性的土地都是通過招標拍賣的方式取得的，這就使得開發土地的取得在很大程度上受到政治因素、市場因素的影響。開發商在開發土地過程中，往往會出現購買風險加大、開發成本逐增等風險。再次，開發手續風險。國家對于房產開發的政策調控處于緊縮的狀態，并且新政策在不斷地出臺，這就導致開發商在前期準備階段的手續上會出現很多風險，因為任何一項調整都會給整個開發項目造成不可估量的影響。最后，開發合同簽訂的風險。由于建設工程涉及到很多當事人，因此開發項目的建筑類合同較為復雜。由于各方之間利益關系，合同中往往會存在很多風險。比如，合同條款不完整，合同條款的違約責任、風險規避存有陷阱等。

1.4 建設階段成本管控風險之困境

①開發成本的風險。作為開發商，最重要的就是衡量投入的成本與獲取的利益之間的差值是否值得他們開發此項目。但是在開發過程中，往往存在著很多成本風險，導致項目的成本增加。比如圖紙的變更風險、施工環境的變更風險、施工材料的價格變更風險、施工違約索賠的風險等風險。②開發項目質量的風險。目前，國家對于房地產開發項目的質量要求越來越高。關于施工工程質量的相關法律、法規以及技術標準等文件中對于開發項目的質量都有嚴格的要求標準。由于施工過程中人員、機器設備等方面的原因，施工工程不可避免地存在著工程質量風險給后續營銷帶來很大的障礙。③開發工程工期的風險。由于開發項目耗時較長，突發性事件以及前述的風險較多，因此對于合同約定的工期，開發商不一定能夠按照合同的約定交工，這樣就會存在工期風險，造成違約賠償。

2 商業地產開發項目風險管理之突破

2.1 財務風險之突破

房地產企業應該最大可能地規避財務風險。首先，企業應該進行多元的融資，房地產企業應該不斷優化自己的融資結構，推動企業上市，通過股票的發行以及信托和商業投資來進行多方面的融資，同時，也要適當增加自有房產的持有量，通過商業房產或商業酒店等具體的形式，保證項目資金鏈條的可持續性；其次，應該加強企業之間的聯合合作，對于一線城市等對資金要求比較高，可以與其他企業聯合拿地，共同開發，以分散財務風險，保持企業穩定的現金流；再次，房地產企業應該加強對國家房地產政策的敏感性，適度投資，選擇與自己企業投資能力相符合的項目，最大限度地規避財務風險。

2.2 決策階段風險管理之突破

①分析開發區地理位置風險因素來源，降低開發區位風險。開發商應當建立開發區位選擇風險防范機制。在對開發區位進行選擇時，結合區位的社會因素、經濟環境因素、自然環境因素以及政策因素等制定選擇標準，規避區位選擇的風險。比如，萬科地產在進行區位的選擇時，排除一些人為因素，按照企業所建立的區位選擇標準，結合每次開發項目的情況進行排除選擇。又如當前的“萬達廣場”，就是找準了區位，然后結合城市發展方向進行打造，從而形成了“萬達中心，就是城市的中心”，這樣的美譽。②找準高峰期或者恢復期進行開發項目的入場。開發商要對開發時機進行專業性的分析，即風險識別，找出開發時機中的高峰期或者恢復期進行項目的入場準備。通過專業性的分析，可以避免開發商在低谷期或者收縮期進行商業項目的開發，規避時機風險。③對開發項目進行可行性研究。任何一個房地產商在著手開發項目時，都要對開發項目進行可行性研究。開發商要針對商業開發項目，建立可行性研究機制，通過該機制衡量項目的可開發性。

2.3 預期收益風險之突破

①建立融資前端控制機制。為了控制項目融資的風險，開發商可以借鑒綠地集團的經驗建立融資前端控制機制。通過前端控制，開發商要對項目融資前期的人員、手續、融資計劃、融資合同等進行監控，將融資風險扼殺在初始階段，避免后期資金鏈的中斷。②了解相關政策，規避土地開發及手續風險。土地獲得以及開發的風險大多來源于國家的政策，開發商只有及時了解相應的政策以及政策變更，才能準確把握土地形勢的方向，進而也可以規避很多開發手續上的風險。③合同文本專業化。很多開發商都在采用合同文本格式化的方式來規避開發項目中存在的合同風險。但要注意的是，合同簽訂的過程中要特別注意對手方合同文本中的風險規制以及違約條款。

2.4 建設階段加強成本管控之突破

①規范項目成本審計，規避成本風險。開發商應當規范對于開發項目的成本審計，通過開發項目的成本審計以及內部控制來降低開發項目的成本風險，提高開發項目所得利益。②嚴格按照質檢要求進行項目工程建設。開發商在進行項目建設過程中，應當嚴格按照施工合同、相關施工標準進行工程建設。一方面，規范施工人員的施工操作；另一方面，監理人員要切實起到監工作用。③預留工期。開發商應當在約定工程工期時，根據實際情況進行工期預留，在原定工期的基礎上適當放寬工期的約定。

3 結 論

我國商業地產開發項目雖然還處于初級的發展階段，但是經濟的快速發展必然會使得該行業進入一個高峰時期。商業地產開發項目的每個環節都存在著很大的風險，開發商只有用過有效的識別風險，才能夠制定出較好的風險防范措施，降低商業地產開發項目的風險。

主要參考文獻

[1]何芳，王小川，肖森予.基于 MIV-BP型網絡實驗的房地產項目風險識別研究[J].運籌與管理，2013（22）.

[2]劉冬瑋.淺談房地產開發項目風險管理[J].中國電子商務，2013 （13）.