公共租賃住房供給方式的效應分析與評價

李想 王亞輝

[摘 要] 本文從公共租賃住房的概念及其政策實施的必要性出發(fā)，分別探討了實物補貼和租金補貼兩種公共租賃住房補貼方式的經濟效應及社會效應。研究結果表明：實物補貼有利于促進房地產市場的健康發(fā)展，但可能會增加地方政府的財政壓力、導致城市貧富分區(qū)嚴重及住房高空置率等現象；而租金補貼確保了房地產市場的效率和公平、保證了受保障人群的住房自由選取權，但可能會導致租金亂用的現象。基于此，本文提出了兩種補貼方式相結合、因地制宜的補貼政策，以期使得我國公共租賃住房政策更加健康地實施。

[關鍵詞] 公共租賃住房；補貼方式；經濟效應；社會效應

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 12. 062

[中圖分類號] F293.33 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）12- 0099- 02

0 引 言

公共租賃住房雖然在我國內地是新生事物，但在香港、新加坡及歐美等發(fā)達國家和地區(qū)已經成為住房保障制度的重要組成部分。而發(fā)達國家公共租賃住房制度確實對解決我國城鎮(zhèn)居民的住房問題有很好的借鑒作用，且有助于規(guī)避我國現行的房地產制度的不足，實現城鎮(zhèn)穩(wěn)定、健康發(fā)展具有重要意義，因此，我國當下實施公共租賃住房政策是很有必要的。

此外，根據已有的統(tǒng)計數據顯示，2009年我國城鎮(zhèn)居民收入房價比高達8.3倍，遠遠超過其他國家的同時期水平，也大大超過了合理的住房收入承受范圍，結果可能導致85%的家庭無法購買商品房（《經濟藍皮書》）。然而，隨著我國經濟的快速發(fā)展，“房奴”、“蝸居”及“蟻族”等成為多數人群的生活常態(tài)且人數正在逐年增加，由此帶來的社會不穩(wěn)定因素也隨之劇增。在這樣的背景下，發(fā)展公共租賃住房，以較低的價格提供住房將有效地解決當前住房制度缺陷所面臨的社會問題。

然而，對于公共租賃住房政策的實施，國家相關管理部門和“夾心層”群體最關心的問題應該是這種保障方式如何實施，即補貼方式的選擇問題。對于國家相關管理部門來說，其最關心的是該種補貼方式的實施是否改善了需要保障群體的住房環(huán)境、是否涉及到國家財政經濟及社會等安全、是否會影響房地產市場的健康發(fā)展等一系列問題；而對于需要保障的“夾心層”群體而言，其最關心的是補貼方式能否確實改善自己的住房問題，在此基礎上是否可以進一步改善自己的日常生活。因此，這就需要我們選擇一種較為合理的住房保障方式在兼顧政府和個人的基礎上成功地實施公共租賃住房。

鑒于此，本文對我國現在主要的兩種公共租賃住房保障方式（一種是“磚頭”式的實物補貼，另一種是“人頭”式的貨幣補貼）進行了概念梳理、經濟效應及社會效應的分析，即本文的第一部分；之后，在分析的基礎上，得出相關結論并提出相應政策參考意見，即本文的第二部分。

1 公共租賃住房“磚頭”補貼的效應分析與評價

本部分主要介紹了公共租賃住房“磚頭”補貼方式的經濟效用和社會效用。

1.1 “磚頭”補貼的經濟效應分析

屬于“磚頭”補貼范疇的主要是指政府直接提供公共租賃住房，對達到保障要求的對象進行實物分配，然而無論是新建公共租賃住房還是收購存量住房的方式，都需要大量的財政支出，且政府的財政性補貼支出都是一次性的。因此，在公共租賃住房實物配租方式下，政府的保障性支出體現為一次性的購建住房費用的開支。

在實物配租方式下，政府的保障支出體現為一次性的購建住房費用，對財政預算會產生一定的壓力。當政府實施實物配租的方式提高公共租賃住房時，其一可以采取新建公共租賃住房方式來增加住房市場的供給；其二可以采取收購存量住房的方式，但會減少住房市場的供給；因此，這兩種方式均會對住房市場產生一定的影響，因而再對住房市場的供求關系產生一定的影響。

不同的實物配租方式也會對商品住房市場和租賃住房市場也會產生不同的影響，下面以新建公共租賃住房的補貼方式為例來詳細分析其對商品住房市場和租賃住房市場的影響，由于篇幅所限及模型的復雜性，收購存量住房的實物補貼方式不在此給予介紹。

由于我國房地產市場的發(fā)展受政府政策的影響相對較大，任何出臺的法規(guī)、政策都可能或輕或重地引起房地產市場的變化，其中公共租賃住房政策的實施也不例外。然而，與以往房地產政策不同的是，公共租賃住房政策不僅對整個房地產市場的供需產生影響，而且對房屋租賃市場也產生了一定的影響。

下面就新建公共租賃住房對房屋租賃市場和房地產市場的影響分析進行分析闡述：

（1）對房屋租賃市場的影響。由于我國房屋租賃市場主要是靠市場自行供應租賃住房，當政府實施公共租賃住房政策之后，地方政府出于政績、社會經濟穩(wěn)定等方面的考慮，必然會加大對公共租賃住房的建設力度，在一定程度上會增加房屋租賃市場上租賃住房的供應量，比如租賃住房的供應從S移動到S1，即租賃住房供應增加。假設在一定時期內，政府、金融機構等不會出臺相應的刺激住房需求的政策，這樣住房需求在一定時期內不會發(fā)生較大的波動（假設住房需求不變），則租賃住房市場的房屋租賃價格就會適當地下降，比如從初始價格P0下降到P1。但是，根據我國的實際情況，我國公共租賃住房政策才剛實施4年，絕大多數城市的公共租賃住房的供應水平是有限的，且住房供應量遠沒有超過住房市場的飽和程度，在某種意義上說不會對租賃市場產生較大的沖擊，因此，房屋租賃市場在一定時期內會保持相對穩(wěn)定的狀況。

（2）對房地產市場的影響。政府實施了公共租賃住房政策之后，在一定程度上會影響到整個房地產市場的住房價格以及對住房的需求。由于公共租賃住房的保障對象是中等偏下收入的“夾心層”群體，然而對于中國的這類特殊群體來說，其中一部分人在家庭或者朋友的幫助下是可以購買商品住房的。公共租賃住房政策的實施會吸引一部分人群放棄購買商品房，使其轉而選擇公共租賃住房，從而減少了一部分商品房的住房需求，在一定程度上會抑制商品住房房價的快速上漲。根據國內外住房發(fā)展的經驗可知，若房屋租賃市場發(fā)展得較為成熟，其在一定程度上能夠抑制商品住房價格的快速上漲，這樣就有利于房地產市場的健康發(fā)展。

基于上述分析，無論是從租賃住房保障體系的角度，還是從商品房市場的角度，公共租賃住房在一定程度上都會起到相應的效果。這些效果從短期來看，將會對商品房市場產生積極的作用。然而，具體的效果還要看各地方政府的執(zhí)行力度，這就需要政府的經濟調控。

1.2 “磚頭”補貼的社會效應分析

雖然采用“磚頭”補貼形式的實物配租補貼方式能在短期內解決大多數城鎮(zhèn)中等偏下收入群體（多指“夾心層”群體）的住房需求問題，但是也會產生較大的社會負面效應。

（1）實物配租的房源具有一定的固定性和有限性，對中等偏下收入群體提供保障的同時，必然也會剝奪了他們自由選擇的權利，這樣會對他們的生活和工作產生一定的影響。比如政府提供的公共租賃住房一般是不通過商品住房市場買賣進行流轉的，其消費主要針對中等偏下的收入群體，其選擇性相對也較低；與此同時，公共租賃住房的房源有限、地理區(qū)位相對固定且較為偏僻、住房設施條件相對簡陋，且住房環(huán)境相對惡劣等，這樣就導致中等偏下的收入群體不得不選擇條件較差的公共租賃住房，這樣對他們的生活和工作都會產生不便利的情況，可能進而會導致這些群體喪失了發(fā)展機會，比如城市中心區(qū)可能提供更多更好的工作機會，對中等偏下收入群體（尤其是剛剛畢業(yè)的大學生）的需求較多，但由于公共租賃住房遠在郊區(qū)，這樣必然會影響他們對工作機會的判斷與選擇，從而違背了政府實施公共租賃住房政策的初衷。

（2）假如政府集中大規(guī)模地建設公共租賃住房，可能會出現住房高空置率或貧富分區(qū)現象，不利于社會的穩(wěn)定發(fā)展。集中建設公共租賃住房且其質量大大低于商品住房，一方面居民可能會由于社會“攀比心理”的作祟和“棘輪效應”的驅使，導致了公共租賃住房的高空置率，從而出現了“空城”或者“鬼城”的現象，浪費了大量的社會資源，不利于促進社會經濟的發(fā)展；另一方面，如果中等偏下收入群體住進了公共租賃住房，這樣可能會形成貧富分區(qū)的現象，可能會對公共租賃住房居民的家庭及其后代產生自卑的心理影響；除此之外，可能還會導致公共租賃住房周邊住宅小區(qū)居住環(huán)境的下降，對周邊城市居住產生不良的負面影響，進而不利于和諧社會的構建。

（3）由于現階段，我國的公共租賃住房市場的監(jiān)管系統(tǒng)還不夠健全，政府在掌握住房的配租時，監(jiān)控和執(zhí)行的難度就會加大，公共租賃住房的退出機制難以實施，往往導致了新的住房困難，家庭無法享受到公共租賃住房的機會。如果一部分住房困難的家庭已經度過了住房困難階段，但是其虛報收入等仍然愿意居住在公共租賃住房里，這樣就占據了大量的房源，新的困難居民就很難享受到住房保障的機會。這樣必然會導致社會資源配置失效率和不公平情況的發(fā)生，進而依然可能會引發(fā)社會矛盾和社會動亂。

2 公共租賃住房“人頭”補貼的分析與評價

本部分主要介紹公共租賃住房“人頭”補貼的經濟效應和社會效應。

2.1 “人頭”補貼的經濟效應分析

“人頭”補貼方式，即租金補貼方式，政府按月對享受公共租賃住房保障的對象發(fā)放相應的貨幣，相較之提供公共租賃住房來說，政府的一次性保障支出相應較小，政府的財政壓力也隨之較輕。

在租金補貼方式下，政府的保障支出按月發(fā)放，同時由于租金的補貼并沒有對住房市場的供求關系產生較大的影響，因此，并沒有導致市場效率的損失。但是，由于政府與補貼對象之間的信息不對稱以及政府的監(jiān)管不到位，需要保障的對象拿到補貼資金后并不一定用于公共租賃住房保障支出；如果需要保障的對象獲得住房補貼資金后將其用于生活條件的改善，而非公共租賃住房支出時，則公共租賃住房保障政策實施的目的就很難達到。

基于上述分析，我們應該創(chuàng)新補貼租金的發(fā)放方式。首先，政府應該核定不同受保障對象所享受的補貼金額；其次，讓受保障對象在市場上自行租賃合適的住房；最后，政府把租賃合約直接發(fā)放給出租業(yè)主，并且保證出租業(yè)主的總體租金收入達到市場均衡的價格水平。這樣既能避免住房市場的效率損失，又能體現政策實施的公平性。

綜上可知，租金補貼的保障方式對住房市場并沒有產生較大的沖擊，只有合理的租金補貼方式才能發(fā)揮政策的效果，這樣就必然導致市場上的交易成本和信息成本的增加，但市場的效率和公平在一定程度上得到了保證。

2.2 “人頭”補貼的社會效應分析

相較于公共租賃住房的實物配租的補貼方式，租金補貼方式具有更好的社會效應：

（1）由于政府不需要一次性支付過多的新建住房資金，政府的財政壓力較小，這樣就可以在一定程度上擴大了住房補貼的覆蓋面積，能夠較大范圍地解決中等偏下收入群體的住房問題，這樣一方面不會損失政府的執(zhí)政效率，另一方面能更好地體現住房保障政策的公平性。

（2）相對于實物配租補貼方式，租金補貼可以使受保障的對象能夠自由地在住房市場上選擇合適的住房，一方面保證了受保障對象的自主選擇權，另一方面可以保證受保障對象選擇更加合適的工作機會，保障了他們的職業(yè)發(fā)展權利，這樣更加符合公共租賃住房保障政策的初衷。

（3）相對于實物配租的補貼方式，租金補貼沒有集中建設住房，一定程度上減少了政府的管理難度，避免了貧富分區(qū)現象的出現，不會惡化周邊小區(qū)的治安環(huán)境，有利于和諧社會的構建。

3 結束語

由于“磚頭”補貼和“人頭”補貼的不同，其產生的效果也會截然不同，尤其各自均會產生一定的負外部性。因此，國家應該根據各城市的住房需求特點，因地制宜地實施公共租賃住房政策，確保實現社會效應和經濟效應的雙贏。此外，還應該把實物補貼和租金補貼相結合，以確保實現社會和個體的效用最大化。

主要參考文獻

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