不動產非市場價值文獻述評

摘要：不動產評估是基于市場價值下的使用價值評估。不動產中的耕地、水域、森林、海洋等不僅具有資產屬性還具有資源屬性。不動產的資源屬性無法在市場環境中評估，而是要放入一個非市場價值環境才能估價。本文主要評述了國內外現有的非市場價值的分類體系及一些應用現狀，希望對以后的研究具有拋磚引玉的作用。

關鍵詞：不動產；非市場價值；評估

一、不動產非市場價值的概念界定

（一）不動產的概念

國內外對不動產的定義不同：一種是不可移動或移動必然損毀的經濟價值物，具體指土地、土地之上的固著物，不能與土地分離的物；另一種定義不動產依性質不可移動、依用途不可移動、或權利客體不可移動、或法律規定不可移動財產、土地及建筑物、固定于土地之上不可移動之物[1]. 在美國，不動產指包括土地和固著在土地上的定著物和附屬于.嚴世林在2007年對比國內外對不動產的概念界定后得出不動產是依其自然性質或其用途或依其附著客體為不可移動的物[2].

（二）非市場價值的概念

從資產評估角度，市場價值評估指資產在公開市場上可實現最佳用途的基礎下進行參數及市場數據選擇和評價。凡是不滿足上述市場價值評估基礎的評估，其價值便是非市場價值。但是，國內外對非市場價值都沒有給出明確的界定，非市場價值本不是一種具體的價值評估形式，而是市場價值以外的各種特殊價值形式的總稱或集合。

二、不動產非市場價值評估類型研究

（一）不動產非市場價值資產類型

根據《國際評估準則》《專業評估執業統一準則》以及國內外有關資產評估論著，非典型市場價值的類型和定義可以概括為以下四種：在用價值，投資價值，持續經營價值，保險價值。

在用價值。《國際評估準則》（1997版）IVS2中對在用價值的定義是： 是指某一特定資產對其所屬企業的價值。此價值類型并不考慮資產的最高最佳使用和資產出售時可能實現的貨幣價值。在用價值是某一項資產對于特定使用者特定用途的一種價值，因而也是與市場無關的一種價值。

投資價值。投資價值是指資產對于具有明確擬定目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。徐克艱（1991）構建了房地產投資價值評估框架，并結合運用實例研究[3]。之后國內學者對投資價值的研究主要集中于金融股票行業，例如陳之大、萬正曉、張建利于（1994）年分別分析了股票的投資價值。

持續經營價值。持續經營價值是指企業作為一個整體的價值。由于企業的各個組成部分對企業整體價值都有相應的貢獻， 可以將企業總的持續經營價值分配給企業的各個組成部分， 即構成企業持續經營的各局部資產的在用價值.

保險價值。保險價值是保險單條款中記載或認同的某項資產損失或資產群價值的一部分損失。游源芬（2003）在研究保險價值界定時指出，胡援成主編的《財產保險》中對保險價值定義：‘保險價值是指保險標的在某一特定時期內的實際經濟價值的定義更為合理。

（二）不動產非市場價值資源類型

英國資源學家Pearce將環境資源價值分為使用價值和非使用價值兩部分，使用價值包括直接使用價值、間接使用價值和選擇價值，非使用價值包括存在價值和遺贈價值。McNeely根據生物多樣性產品是否具實物性將生物資源價值分為直接價值和間接價值兩類，直接性價值包括使用價值和生產性使用價值，間接價值包括非消費性使用價值、選擇價值和存在價值。20世紀70年代，美國恢復“土地利用委員會”后指出農地價值的非市場價值包括提供開敞空間、維護生物多樣性、保育環境等，具體分為選擇價值、饋贈價值和存在價值。

陳應發（1996）定義了環境價值的類型分為社會價值和非愛好價值，其中社會價值包括經濟價值、文化價值、社會關系價值、生理價值、心理價值和經濟價值；非愛好價值又稱為內在價值或者存在價值[4]。蔡銀瑩（2006）將農地非市場價值分為選擇價值、饋贈價值和存在價值[5]。譚永忠（2012）將耕地的非市場價值分為生態價值、社會價值、選擇價值、遺贈價值和存在價值[6]。

綜上所述，資源的非市場價值主要包括：選擇價值、饋贈價值、存在價值和社會價值。現今，不動產非市市場價值的評估主要是指耕地資源、森林資源、農地資源還有一些水域資源的非市場價值。

三、不同不動產類型的非市場價值評估研究

（一）水域非市場生態價值評估研究

國內外主要研究水域的生態價值。由于水域的循環作用對整個生態系統的協調性大，水域的生態功能也越來越受到人們的重視。

J. Tournebize研究了農業污染地表水對濕地景觀生態服務系統的影響。J. Tournebize認為土地在歐洲土地非常稀缺，然而農藥對水域的污染是巨大的。通過構建人工濕地，利用濕地的生態功能降解農藥對土地的污染，從而達到濕地景觀生態服務價值的最大化。

城市水域生態價值研究主要運用定量和定性研究相結合的方法。定量化評估是通過研究城市不同類型水體景觀破碎度過程來分析城市水體的生態系統服務功能的間接價值和直接價值。定性化評估是通過抽樣調查，建立一個指標體系，把毒物指標、生物指標及其生長繁殖密切相關的氧情、水深、水溫、水色、和透明度聯系在一起。

（二）農地非市場社會價值評估研究

農地資源是土地生態服務的主要載體之一，是稀缺的自然資源和不可替代的生產要素。國外學者主要通過揭示偏好法（ Revealed PreferenceApproach）與陳述偏好法（ Stated Preferences Approach） 對農地的這種非市場價值進行評估研究. 國內農地的非市場價值評估，主要用條件價值法（CVM）研究，即調查市民的支付意愿。蔡銀鶯、張安錄運用條件價值法研究武漢市農地非市場價值。陳鳳嬌、張洪在農地非市場價值對于農地保護的作用時，也是運用條件價值法。陳瑩、王予川運用WTP結合CVM的方法研究農地的非市場價值。但是，評估非市場價值的方法不止有條件價值法一種，還有選擇試驗模型法。選擇試驗模型法是在歐美等國家出現的一種評估公共物品經濟價值的新方法，它是基于隨機效用理論和效用最大化理論，認為每個評估對象的價值是由其本身的多個屬性所決定的，人們的每一個選擇都可以表示為不同屬性狀態的組合，并且在做選擇時總以效用最大化為目的。

四、結語

本文對不動產的非市場價值參考國內外現存的分類體系，并結合當下的非市場價值分類的研究，基于資產和資源兩個角度對不動產的非市場價值進行分類。在對目前研究比較多的農地社會價值和水域生態價值評述后得出不動產非市場價值主要包括饋贈價值、選擇價值、存在價值，目前主要研究社會價值和生態價值。對于學術界公認的饋贈價值、選擇價值和存在價值的探索較少。目前，學術界對土地的資源和資產屬性的價值分類不明晰，使得土地價值評估的不全面。隨著資源公共屬性的非市場價值的研究日益完善，不動產資源價值的研究將成為不動產非市產價值研究的一大驅動力。

【參考文獻】

[1]王生龍，中國不動產購買與開發的監管框架[J].中國資產評估，2008（08）：19-20

[2]嚴世林，不動產的概念及登記[J].中國律師，2007（11）：68-70

[3]許克艱與王洪，房地產投資價值的評估——一個新的框架及其應用[J].武漢城市建設學院學報，1991（01）：9-14

[4]陳應發，森林資源的環境價值及其評估[J].云南林業調查規劃設計，1996（04）：1-9

[5]蔡銀鶯，李曉云與張安錄，耕地資源非市場價值評估初探[J].生態經濟（學術版），2006（02）：10-14

[6]譚永忠等，耕地資源非市場價值評價方法的研究進展與述評[J].自然資源學報，2012（05）：883-892

作者簡介：殷煒（1990.7--），女，江西鷹潭人，系江西師范大學城市建設學院土地資源管理碩士研究生。研究方向：不動產價值評估與營造。