房地產的投資回落影響經濟增長

從消費來看，消費今年的增長速度并不是很好，這里邊很重要一點也是跟房地產相關。房地產這個產業鏈相關消費增長實際上也并不好。這里面包含跟住房相關建筑建材，還有裝修，家電、家居，整個產業鏈都有非常大的影響。我最近要提示大家，我們現在對房地產的關注，不光是短期這種調查。很大程度上是中長期來看，房地產趨勢上持續走下坡路這種狀況帶來的影響。房地產時代，房地產帶動整個經濟發展的這個階段已經過去。大家可以看這么幾個證據。房地產過去15年高速增長，非常繁榮有很多因素。從未來房地產來看，這些因素發生很大變化。這里邊影響，我們提到人口密度，這個對住房需求，支撐房地產增長很大作用。這一點，未來人口因素這個對房地產自身來說，我們覺得已經顯著削弱。人口增長大概1.2%，看未來5年，我們覺得這個數據很可能回落0.2%。

城市化城鎮化因素，城鎮化未來一二十年都會處于這樣的階段，城鎮化提升帶來對房地產的需求。過去十年大致上每年城鎮化提升在1.3百分點，未來可能每年有一個百分點提升，城鎮化率帶來對房地產提升。

人均面積相當于跟過去比，這種提升比較有限。30%左右的提升空間。房子老了可能要推掉，要新的房子去替換。對住房需求大概每年有2.5%的增速。影響未來中長期房地產因素考慮起來的話，未來這些因素對房地產支撐。這是非常大的變化。很短的時間馬上就恢復，房價很快上升。最大變化基本面變化、供需變化。房地產供不應求的狀態下，房價一放松以后，馬上開始反彈。這次房地產供需，明年2015年房地產基本平衡點已經到了。這種狀態下，房地產政策放松以后，政策回歸以后，要有比較大幅度的上升，走上上升的通道，我們覺得這種可能性非常小。

房地產這種調整我們覺得實際上是一個長期的轉折性拐點式的變化。近期它是持續走下坡路。過去房地產作為中國經濟火車頭的效益，從現在漸漸已經消失了。經濟快了以后房地產的狀況也越好，經濟慢下來，它也不景氣。房地產本身行業高度繁榮高度景氣已經告一段落。

后房地產時代，房地產這個行業，哪些行業有趨勢性的上升？如果沒有這方面的上升，意味著中國經濟持續往下走，增速要永久性往下走。觀察這一部分，房地產走下坡路，哪些行業會往上走？我們認為現在初步可以看到，有幾種行業已經走上坡路。三個：一個服務行業、第二裝備制造業、第三是環保產業。這個是我們對未來產業宏觀變化過程當中，產業的變化。在座有上市公司、有投資人，產業變化對投資人來說是至關重要的。這些行業景氣程度持續上升。

服務行業為什么持續走上坡路？三個大因素支撐：

第一經濟階段，中國人人均GDP大概7000美金，5000-10000這個階段。從經驗來看，正是服務行業加速發展，急速上升。第二個因素中國有很多壟斷，體現最明顯是金融、養老、醫療、文化，政府允許你去做，不允許他去做。有很多壟斷方面限制了服務行業快速發展。這部分改革正是要突破壟斷管制的狀態。這種因素放松以后，它會給大家提供非常大的成長環境。大家可以看到最近新一屆的政府上來以后，開始有很多政策調整。至少有50%的增長、甚至60%的增長，都是在服務領域調整。包括營業稅，稅收補貼這些方面一些，包括行業的放松。

第二裝備制造。大家看兩個方面：第一國家安全，中國崛起。在崛起過程當中，你需要增強中國自身的硬實力，裝備制造是硬實力的體現。中國要崛起，美國是中國競爭對手，我們崛起成功很大程度硬實力上體現。經濟轉型、單位產出環境污染、資源消耗這方面，能源消耗極低。裝備沒有提升，這個根本做不到。經濟轉型又往前推，裝備制造的需求又獲得支撐。

三、環保，環境污染已經到了忍無可忍的地步。大概十年左右時間必須要解決環境污染。從現在開始未來十年必須要得到徹底的根除。環保相關產業：1、能源結構，更多依賴核能、天然氣、頁巖氣。2、新能源，新能源汽車等產業。3、環境治理方面，包括大氣、污水處理。我們環保產業GDP占比非常低，成熟狀態至少占到GDP1.56%。

這是提示大家從整個產業格局變化當中，既要看到房地產的持續景氣走下坡路，另外要看到新興未來的產業。