地產(chǎn)商的舊常態(tài)和新常態(tài)

這個時候講房地產(chǎn)是一個風險，因為現(xiàn)在發(fā)生了變化，由常態(tài)變成了新常態(tài)。

最近第一個很大的變化，首先是市場的變化。就像夏華剛才講的客戶方面對我們的變化非常有趣。用時下的話來說，昨天你讓我高攀不起，今天我對你愛搭不理。前幾年地方政府和所有業(yè)者都非常的高興，但是客戶說高攀不起，房價一路在漲。今天不一樣了，（昨天）我熱臉給你冷屁股，今天是冷臉對著你的熱屁股。所以你也不要埋怨，市場變化以后帶來最大的變化那就是企業(yè)的行為判斷戰(zhàn)略以及發(fā)展的路徑都要發(fā)生變化了。

這個情況下一個非常大的變化，各個企業(yè)領(lǐng)導人說話都說得越來越低調(diào)了。萬科以前以住宅為唯一的產(chǎn)品，而且是作為全球最大的住宅企業(yè)。王石也講過至死不會放手的就是住宅，但是最近萬科也講到要做城市服務(wù)商。城市的服務(wù)商非常多，到底是哪個服務(wù)，服務(wù)到哪個部分，這就是不同的解讀。服務(wù)商只要城市化需要房子的地方，我都會做，這城市住宅的范圍就寬了。剛開始說到百分之三四十，現(xiàn)在又要慢慢增加。為什么要變？第一件事，行業(yè)的市場開始發(fā)生變化，客戶開始發(fā)生變化，經(jīng)濟發(fā)展的階段變化了。

從哪里變？我想大概有四個方面，從企業(yè)來看進入一個新層面。如果說（過去）長個是一個常態(tài)，那么現(xiàn)在全面發(fā)展是一個新常態(tài)。青春期之前大家知道長個是常態(tài)，每天回家站在墻上拿個卡尺量一下，標一下今天長了一厘米，大家青春期都是這樣的，特別是小男孩，長個是一個常態(tài)。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)要討論的不光是規(guī)模、速度、營業(yè)額，還要考慮你更全面的產(chǎn)品服務(wù)線，包括經(jīng)營模式，住宅以外的商業(yè)不動產(chǎn)的各個業(yè)態(tài)，購物中心跟醫(yī)療健康的不動產(chǎn)。和我們教育有關(guān)的，各種各樣的，包括物流等等這些都是要思考的。所以由單純的住宅的長個，變成了全方位、全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)品線的物業(yè)發(fā)展模式。這是一個很大的變化。

第二個變化，如果說過去叫做快樂，今天“痛并快樂著”就變成了常態(tài)。簡單的快樂是兒童的狀態(tài)，兒童的時候玩兒叫忘我，玩兒得不知道天黑，不知道回家，不知道男孩女孩有差別，不知道長大以后人還要面對無數(shù)的風雨艱辛，那個時候就是快樂。大家長大以后會發(fā)現(xiàn)“痛并快樂著”，昨天是蜜月，今天是日子。一天痛三天快樂，快樂中有思考，思考中有焦慮，焦慮中有希望，希望又有奮斗，這就是成人。所以這個行業(yè)，變成了不那么簡單，而是長期發(fā)展帶來的思考和改變、轉(zhuǎn)型和重新出發(fā)。這是房地產(chǎn)的第二個轉(zhuǎn)變。

第三個變化，就是我們講的商業(yè)模式的變化。過去是單一的開發(fā)模式，是制造業(yè)模式，我們競爭力的重點是成本、規(guī)模、速度，比誰成本低、規(guī)模大、速度快。今后由這個模式轉(zhuǎn)化為新的三種模式，一種以盈利為核心帶動開發(fā)，變成了服務(wù)業(yè)。以前制造業(yè)是常態(tài)，今后服務(wù)業(yè)是新常態(tài)，服務(wù)業(yè)除了經(jīng)營、空間的服務(wù)，還有相關(guān)的金融的不動產(chǎn)，那就是金融服務(wù)，最后還有互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)。這三種形式加進來，實際上導致不動產(chǎn)的商業(yè)模式由簡單的制造業(yè)變成了服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)變成了三種類型，營運、金融和互聯(lián)網(wǎng)。

這樣以來最大的一個變化，就是我們整個估值發(fā)生了變化。過去的常態(tài)，地產(chǎn)在中國的開發(fā)企業(yè)中市盈率大概20倍以下，今后的新常態(tài)就是5到7倍。開發(fā)類的企業(yè)要么退市要么創(chuàng)新。5到7倍的市盈率對一個上市公司來說基本上上市的意義不是很大。

如果你是資產(chǎn)管理類、經(jīng)營類的房地產(chǎn)公司，市盈率是15到20倍。如果你是金融，比如說不動產(chǎn)金融，估值是20到30倍。如果是跟互聯(lián)網(wǎng)有關(guān)的房地產(chǎn)服務(wù)形態(tài)，估值是30倍起。美國有一家公司做短租，在它的線上有60萬間房，還沒有上市估值就和萬科差不多。這種情況下比較一下這個模式，最后帶來的估值的變化，非常讓人訝異。萬科做了30年，每年銷售非常大，將近2000億。但按照現(xiàn)在估值凈資產(chǎn)是1000億左右，相當于股票價值。

第二種模式，大家知道國貿(mào)，國貿(mào)也做了30年，一共做了多少事情，做了110萬平方米的建筑，國貿(mào)一期二期加起來是110萬平方米。值多少錢呢？現(xiàn)在應該是2000億元，關(guān)鍵這東西還在人家手里，是所有的在北京經(jīng)商的人社交的地方。30年做了110萬平方米，現(xiàn)在價值超過了第一種模式。所以這就是新常態(tài)。

第四個變化，以前我們是干力氣活的，以后是干手藝活的。以前是掙利潤，今后是掙小費。服務(wù)業(yè)，拿15%的小費。以后不能說我們是制造業(yè)，我們是服務(wù)業(yè)，這是新常態(tài)。所以這個變化非常明顯。

最后還有一個變化就是地產(chǎn)商過去的話語有高八度，今后是低八度，將退出主流的話語，這是正常的。大家看到的美國今天的地產(chǎn)商說話聲音很大的那種很少，幾乎沒有。舊常態(tài)地產(chǎn)商話太多，新常態(tài)就是地產(chǎn)商少說話。做服務(wù)業(yè)的少說話，把活干好。

所以今天我們意識到一個事情，就是我們不管發(fā)生了多少變化，從房地產(chǎn)行業(yè)來看，我們今天所謂舊常態(tài)和新常態(tài)就是要面對市場客戶的變化，我們?nèi)フ{(diào)整我們的商業(yè)模式，去改變我們增長的方法。同時也重新調(diào)整我們企業(yè)家在行業(yè)中的一個角色，也調(diào)整我們個人在社會中的角色。只有這樣我們才開始進入一個成人社會，雖然“痛并快樂著”，但是我們生命持續(xù)，我們?nèi)匀辉谕纯嘀虚W耀著我們的智慧，讓我們的生活一天一天持續(xù)往下走，這就是我們對未來的期許。