淺析房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制及管理措施

張軍明

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中對開發(fā)工程的成本控制以及管理問題非常重視，主要是因為成本控制和管理對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力有很大的影響，因此，筆者對如何對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行成本控制和管理分析，同時也提出了相應(yīng)的措施，希望對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠起到更好的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā)；成本控制；質(zhì)量管理

前言

近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了很大的發(fā)展，同時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是現(xiàn)在人們關(guān)注的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和工程質(zhì)量非常重視，工程質(zhì)量也是人們關(guān)注的重點，因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在發(fā)展過程中要對成本控制進(jìn)行很好的研究，對管理工作中存在的問題進(jìn)行分析，這樣能夠找到更好的解決措施。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中要對市場發(fā)展情況進(jìn)行掌握，同時，對房產(chǎn)需求以及現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)管理進(jìn)行重視，應(yīng)用先進(jìn)的管理體系進(jìn)行成本控制和管理，這樣能夠在保證工程質(zhì)量的前提下提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時也能保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不受到影響。

1 房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制

1.1 成本預(yù)測

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中要對市場的物價信息情況進(jìn)行掌握，同時對同類建筑物的成本情況進(jìn)行掌握，對成本進(jìn)行預(yù)測，能夠采取成本低、效益高的施工方案。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，經(jīng)營的目的就是為了以最低的成本獲得最大的價值。在對工程的價值進(jìn)行計量的時候，通常有兩種方式，一種是在成本沒有發(fā)生變化的情況下，建筑工程的價值出現(xiàn)了增大的情況，例如，一項建筑工程在進(jìn)行開發(fā)的時候是以居民住宅的方式進(jìn)行開發(fā)的，但是，在市場環(huán)境不斷變化的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對建筑的商業(yè)價值進(jìn)行了重新的評估，將住宅的數(shù)量減少，將建設(shè)的部分用作商業(yè)門店，這樣對提高建筑的價值非常有利。還有就是在有限的土地面積上將建筑的層數(shù)進(jìn)行增加，在對建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計之前要先進(jìn)行市場的分析工作，在這個過程中可以將原有設(shè)計中的多層設(shè)計成為高層，將較高層數(shù)作為居住使用，在較低層進(jìn)行商業(yè)廣場建設(shè)，這樣不但能夠方便人們的生活，同時也能更好的提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益。另外一種方式是在建筑價值不變的情況下，將成本進(jìn)行降低。建筑項目施工中，住宅的面積和結(jié)構(gòu)布局對房屋的銷售有直接的影響，在建筑設(shè)計的時候，對房屋的結(jié)構(gòu)問題要進(jìn)行重視。在房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題的時候，會導(dǎo)致企業(yè)的價值回收率降低的情況發(fā)生。在對建筑項目進(jìn)行設(shè)計的時候要對項目施工的具體情況進(jìn)行掌握，這樣能夠避免出現(xiàn)按照經(jīng)驗進(jìn)行設(shè)計造成浪費(fèi)的情況，同時，在建筑施工中對材料的使用問題也要進(jìn)行重視，不能盲目的追求高檔的材料，這樣會出現(xiàn)不適合房屋本身要求的情況，房屋建筑施工中對具體的施工材料都有充分的考慮，并不是最貴的就是最好的。對材料的性能進(jìn)行很好的分析，才能避免施工成本增加。在建筑施工過程中不能為了提高施工的速度出現(xiàn)對施工管網(wǎng)和施工程序不了解的情況，這樣會導(dǎo)致工程的后期施工面臨很大的問題，同時，在施工過程中要避免出現(xiàn)管理混亂，這樣會導(dǎo)致施工中出現(xiàn)重復(fù)的情況，導(dǎo)致施工成本出現(xiàn)增加的問題。在施工中對新的材料和技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用比較普遍，對新的材料和技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用之前要對其性能和應(yīng)用效果進(jìn)行很好的掌握，避免出現(xiàn)對材料行情不了解的情況，同時也能避免出現(xiàn)施工成本過高的情況。對導(dǎo)致施工成本發(fā)生變化的因素要進(jìn)行很好的分析，采取必要的措施，這樣能夠更好的對施工成本進(jìn)行預(yù)測。

1.2 成本計劃

在對成本進(jìn)行預(yù)測的時候要對相關(guān)的影響因素進(jìn)行分析，這樣能夠更好的將施工成本以貨幣的形式進(jìn)行體現(xiàn)，同時在施工圖預(yù)算上進(jìn)行反映，對項目的施工費(fèi)用、施工成本以及降低成本的措施也能進(jìn)行很好的分析。在施工中，要對施工圖紙進(jìn)行熟悉，同時，掌握科學(xué)的施工方法和工藝，這樣在對施工成本進(jìn)行計劃的時候能夠編制更好的文件。

1.3 成本控制

在成本計劃中，對影響成本變化的因素要加強(qiáng)管理，然后采取必要的措施，在施工過程中對各種支出消耗部分進(jìn)行嚴(yán)格的控制，同時對成本控制情況要進(jìn)行實時反饋，這樣能夠?qū)嶋H成本和計劃成本之間出現(xiàn)的差異情況進(jìn)行分析，同時對出現(xiàn)的差異情況也能及時采取措施進(jìn)行更正，在成本控制過程中可以建立成本管理責(zé)任制，這樣對成本進(jìn)行控制能夠獲得更好的效果。

1.4 成本核算

在建筑工程施工中，規(guī)定的開支范圍發(fā)生的實際費(fèi)用采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行歸納，能夠?qū)κ┕ろ椖康某杀竞蛦挝怀杀具M(jìn)行計算，同時，也能對相關(guān)的成本分級考核提供必要的考核依據(jù)。為以后的工程項目成本預(yù)測提供依據(jù)。

1.5 成本分析

對建筑工程項目成本進(jìn)行對比評價和總結(jié)，在成本管理過程中能夠?qū)τ绊懗杀咀儎拥脑蜻M(jìn)行很好的控制，同時，也可以進(jìn)行系統(tǒng)的研究，找出這些因素變化的規(guī)律，對成本控制中存在的一些固定規(guī)律進(jìn)行分析，這樣也能采取必要的措施對成本影響因素進(jìn)行更好的控制。

1.6 成本考核

對已完成項目，將其實際發(fā)生的各項指標(biāo)與成本計劃進(jìn)行比較，評定成本計劃的完成情況，以及各責(zé)任者的業(yè)績，并以此給以相應(yīng)的獎勵或處罰，這樣才能有效地調(diào)動每一個員工在各自的崗位上努力完成目標(biāo)成本的積極性，從而達(dá)到降低成本增加企業(yè)積累的目的。

2 房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理

首先，質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一部分，是致力于滿足產(chǎn)品質(zhì)量要求的一系列相關(guān)活動，包括有作業(yè)技術(shù)與管理活動，它是在明確的質(zhì)量目標(biāo)下通過行動方案和資源配置的計劃、實施、檢查和監(jiān)督來實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。建設(shè)產(chǎn)品必須滿足人們明確和隱含需要的特性之和，用其特性指標(biāo)來評價，就是通常意義上的產(chǎn)品適用性、可靠性、安全性、經(jīng)濟(jì)性以及環(huán)境的適宜性等。

其次，對質(zhì)量形成的影響因素有人的質(zhì)量意識和質(zhì)量能力，它包括項目各參與單位與各責(zé)任主體。這就要求開發(fā)方從企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)，市場準(zhǔn)入制度，執(zhí)業(yè)資格注冊制度，持證上崗制度等方面對各相關(guān)單位把好關(guān)，嚴(yán)禁無證設(shè)計與施工，嚴(yán)禁越級、掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象，現(xiàn)在各地掛靠現(xiàn)象尤為突出，部分項目經(jīng)理以及其施工人員質(zhì)量意識太差，值得注意。項目的勘察直接關(guān)系到工程的設(shè)計，在此階段應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督。建筑構(gòu)造和結(jié)構(gòu)設(shè)計的合理性與可靠性，要求對設(shè)計圖紙進(jìn)行仔細(xì)的、多層次的審查，從而達(dá)到目的。對材料的質(zhì)量規(guī)格，性能特性，應(yīng)反復(fù)調(diào)查論證，進(jìn)行合理選擇。

再次，質(zhì)量控制的基本原理：制定質(zhì)量計劃書，確定質(zhì)量控制的組織制度、工程程序、技術(shù)方法、業(yè)務(wù)流程、資源配置、試驗要求、質(zhì)量記錄方式、不合格處理、管理措施等具體內(nèi)容。對照計劃書進(jìn)行計劃方案交底，并按計劃規(guī)定的方法展開工程作業(yè)活動。檢查、對照計劃，運(yùn)用各種專門手段而進(jìn)行各種檢查，包括施工自檢、互檢和專職質(zhì)檢員的質(zhì)檢，以及監(jiān)理單位的檢驗旁站和試驗室的試驗等。

最后，施工作業(yè)過程中的質(zhì)量控制。基本程序：進(jìn)行技術(shù)交底與圖紙會審，檢查施工工序的合理性與科學(xué)性，檢查工序施工條件是否符合要求，進(jìn)行分批、分項工程檢查實測，對中間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗收或工序驗收，經(jīng)驗收合格后方可進(jìn)入下道工序施工。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)在對成本進(jìn)行控制的時候，要具有很高的責(zé)任心，同時，要按照必要的規(guī)程和規(guī)范進(jìn)行工作，在工程施工中要對重要的部位和質(zhì)量通病容易發(fā)生的部位進(jìn)行重點的控制，這樣也能更好的提高建筑工程的施工質(zhì)量。