我國住房金融主要風險及其防范措施

李詠梅

摘 要：改革開放以來我國的住房金融產(chǎn)業(yè)從無到有，歷經(jīng)了艱辛而迅速的發(fā)展過程，當前，住房金融已經(jīng)成為資金融通、匯集、結(jié)算和接待的系統(tǒng)性工程，正在服務(wù)于越來越深入發(fā)展的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。本研究立足于住房金融的具體工作，解釋了住房金融的基本概念，對住房金融市場存在的發(fā)育滯后、過度依賴銀行、融資領(lǐng)域狹窄、市場手段缺乏等問題進行了闡釋，分析了住房金融存在的主要風險，并相對應(yīng)地提供了新時期防范住房金融風險的措施。

關(guān)鍵詞：住房金融；抵押貸款；風險防范；銀行；市場；融資

0.前言

當前我國的住房金融模式主要以商業(yè)銀行和公積金為主的個人抵押的方式為主，這樣的模式在短時間內(nèi)將住房金融行業(yè)擴大的客觀的規(guī)模，使得房地產(chǎn)、金融和社會建設(shè)在短時間內(nèi)得到了迅速地發(fā)展，但是在住房金融發(fā)展的同時也存在著一些非常重要的問題，例如：住房金融發(fā)育不良，對于商業(yè)銀行資金的過度依賴，市場手段應(yīng)用不暢，住房金融的服務(wù)領(lǐng)域狹窄，這些都導(dǎo)致住房金融存在經(jīng)營和違約風險的積累，如果出現(xiàn)經(jīng)濟上較大的波動或國際金融危機，極容易形成對住房金融的傷害，應(yīng)該從進一步完善住房金融市場出發(fā)，降低住房金融的經(jīng)營風險，在完善住房金融法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，以提高住房金融管理來抵御風險的產(chǎn)生。

1.住房金融的概述

住房金融是一個產(chǎn)業(yè)概念，同時也是一項重要的金融和信用活動，當前住房金融主要是指為住房的建設(shè)和消費而進行的各種金融手段和方式的總稱，是通過資金的籌集、結(jié)算和通融為手段的金融活動。住房金融是刺激住房消費、發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)、振興經(jīng)濟的杠桿和支撐點，對于整個社會發(fā)展具有重要的價值和作用。在發(fā)達國家近幾十年的住房金融發(fā)展歷史上看，住房金融在運作的過程中會產(chǎn)生一定的風險，2008年美國金融風暴的起始就是房地產(chǎn)界出現(xiàn)危機而漸次傳遞而最終導(dǎo)致的，因此，需要對住房金融的現(xiàn)狀進行了解，化解住房金融的風險，進而實現(xiàn)住房金融的健康發(fā)展。

2.住房金融發(fā)展過程中存在的主要問題

2.1住房金融市場出現(xiàn)了發(fā)育滯后的問題

我國當前住房金融出現(xiàn)了一級市場主體的缺失，與發(fā)達國家相比，保險公司、投資銀行、社會富裕資金對于住房金融的投入較少，大部分的一級市場長期依賴于住房公積金和商業(yè)銀行；在住房金融的品種上，可以直接用于投資和融資的金融產(chǎn)品還比較匱乏，缺少證券上和債券商以及信托單位的支持；二級市場上房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道不暢，導(dǎo)致開發(fā)商的經(jīng)營成本變高，客觀上提高了房地產(chǎn)價格，進而出現(xiàn)對住房金融的影響。

2.2住房金融領(lǐng)域出現(xiàn)由于狹窄的問題

一是，由于住房金融的主體是商業(yè)銀行，在國家財政政策出現(xiàn)波動時極容易因商業(yè)銀行的信貸額度不足而不能為住房提供融資和貸款服務(wù)，將眾多潛在的住房金融客戶屏蔽在制度和規(guī)定之外。二是，在住房金融中直接和間接融資渠道不暢，這不利于吸收社會資本來發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，限制了住房金融的進一步發(fā)展。

2.3住房金融調(diào)控手段不規(guī)范

當前，關(guān)于住房金融的法律手段和行政手段存在著不完善和不規(guī)范的實際問題，政府依賴行政方式對住房金融進行調(diào)控，根據(jù)近些年的實踐表明，并沒有對房地產(chǎn)價格帶來穩(wěn)定作用，反倒影響了住房金融的健康發(fā)展。

3.住房金融的風險類型

3.1住房金融的經(jīng)營風險

一是，商業(yè)銀行和住房公積金單位在辦理住房金融業(yè)務(wù)時沒有對貸款者進行嚴格的審查，使資質(zhì)較差的群體得到住房金融極致，這會增加住房金融的經(jīng)營上的風險。二是，當前市場信用體系存在問題，集中表現(xiàn)在貸款者信息不完整和不真實，導(dǎo)致住房金融風險的成倍增長。三是，“假按揭”現(xiàn)象頻發(fā)，一些開發(fā)商為了實現(xiàn)自身利益通過假按揭的手段回收資金，將房地產(chǎn)風險傳遞給住房金融企業(yè)和單位。

4.住房金融風險防范措施

4.1完善住房金融一級市場

鼓勵和扶持住房貸款的保險機構(gòu)、擔保機構(gòu)的發(fā)展，進一步完善住房公積金管理機構(gòu)的職能，為房地產(chǎn)企業(yè)在股市和債市融資創(chuàng)造條件，加快向房地產(chǎn)證券化為主的直接權(quán)益融資模式過渡。

4.2開發(fā)住房金融二級市場

制定二級市場所需的各項法律法規(guī)，擴大抵押貸款證券化的范圍和規(guī)模，強化政府住房抵押貸款擔保機構(gòu)，鼓勵住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓和交易，以綜合的方法促進二級市場良性發(fā)展。

4.3提升住房金融的經(jīng)營管理水平

建立和完善個人信用評估制度，提高對借款人借款資格和償債能力的審查能力，防范住房信貸風險。完善個人住房貸款的風險監(jiān)控等標準化系統(tǒng)，使住房貸款業(yè)務(wù)更加標準化和程序化。

4.4豐富住房金融的調(diào)控手段

盡快制定與住房抵押貸款證券化有關(guān)的法律法規(guī)，，研究制定抵押貸款法，以規(guī)范抵押市場，完善與公積金、住房儲蓄、住房融資稅收、住房補貼等方面有關(guān)的住房金融法規(guī)。

結(jié)語：

綜上所述，住房金融對于我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、金融體系和社會認知屬于新生的失誤，在獲得一定發(fā)展的同時，也蘊含著諸多的問題和障礙，特別在市場經(jīng)濟深化的同時住房金融的經(jīng)營、融資和違約風險在逐步擴大，如果處理不好將會形成對住房金融長期發(fā)展的負面影響。應(yīng)該從住房金融的實際出發(fā)，在整個行業(yè)內(nèi)高度重視各種風險的控制，以分散、轉(zhuǎn)移和加強管理等手段防范風險的產(chǎn)生和積累，進而維護住房金融蓬勃發(fā)展的大局，更好地為社會和公眾提供方便而全面的住房金融服務(wù)。

參考文獻：

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