保利地產財務分析與評價

楊麗娟

【摘 要】 文章從財務報表出發(fā)，以上市公司保利地產為例，對其2009—2012年的報表進行償債能力、營運能力、盈利能力等方面的縱向比較分析，同時與房地產行業(yè)老大萬科地產進行橫向比較分析，探討保利地產財務報表中反映出的財務風險并提出建立風險預警系統(tǒng)、優(yōu)化資本結構等若干應對策略和建議，期望對保利地產的財務風險防控有一定的指導意義。

【關鍵詞】 保利地產； 財務指標； 風險

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）14-0027-03

一、引言

1992年成立于廣州的保利房地產（集團）股份有限公司已成為中國第二家年銷售額過千億的房企。2013年3月29日，由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所和中國指數(shù)研究院三家單位共同主辦的“2013中國房地產百強企業(yè)研究”成果發(fā)布會上，保利地產憑借優(yōu)異的業(yè)績，位居百強企業(yè)綜合實力第二位。如此驕人業(yè)績背后，其財務狀況如何，又有怎樣的潛在風險呢？本文將對其2009—2012年的財務報表進行縱向比較，同時與房地產行業(yè)的老大萬科地產進行橫向比較分析。

二、保利地產財務指標分析

（一）償債能力分析和評價

1.短期償債能力分析和評價

從流動比率看，保利公司的短期償債能力較弱，呈下降的態(tài)勢，與同行業(yè)萬科比較好于萬科。從速動比率看，保利公司的速動比率數(shù)值偏低，逐年下降，萬科地產與其不相上下。從現(xiàn)金比率看，保利地產數(shù)值較高，逐年下降，主要原因是企業(yè)預收款項、其他應付款、一年內到期的非流動負債大量增加，造成現(xiàn)金比率快速下降。其數(shù)據(jù)結果見圖1、圖2。

2.長期償債能力分析和評價

保利地產資產負債率維持在一個較高的水平，超過了通用的1/2的標準，與萬科相比都處在一個水平上，長期償債風險較高。保利地產和萬科所有者權益比率逐年減小，行業(yè)整體財務風險加大。保利地產產權比率數(shù)值逐年增加，企業(yè)長期償債能力減弱，債權人承擔風險過大，顯示企業(yè)過度運用了財務杠桿。（見表1、表2）

（二）營運能力分析和評價

保利地產應收賬款周轉速度很快，與萬科地產相比不落下風，處于行業(yè)領先水平，可以看出房地產行業(yè)的整體特點是應收賬款周轉速度快，大量使用分期付款方式和現(xiàn)金方式進行結算是主因。保利地產存貨周轉速度較慢，不及萬科比率高。保利地產總資產周轉率和流動資產周轉率與萬科地產相比，流轉速度一樣，說明保利地產在這方面做得非常好。2012年保利地產存貨比2009年增長了150%，而且存貨中原材料、開發(fā)成本、開發(fā)產品三項，開發(fā)成本占了80%以上，顯示其在增加主營業(yè)務收入基礎上，應盡量加快存貨流轉減少存貨。（見表3、表4）

（三）盈利能力分析和評價

1.主營業(yè)務盈利能力分析和評價

保利地產主營業(yè)務利潤率一直維持在25%左右，相比萬科地產數(shù)據(jù)處在一個較高水平上。營業(yè)利潤率和主營業(yè)務收入凈利率兩個比率在2009年出現(xiàn)了重大異常，萬科地產比率較保利地產差很多，通過分析具體數(shù)據(jù)可以得出萬科地產三大期間費用較保利地產高很多，造成當年數(shù)據(jù)偏低。保利地產主營業(yè)務利潤和收入沒有萬科做得好，萬科2012年收入超過 1 000億元，保利地產只有不到700億元。主營業(yè)務成本利潤率和成本費用利潤率兩公司處在同一水平，維持在27%左右，但保利地產2009年到2011年財務費用為負值，是其將所借款用于在建工程，利息資本化的結果。（見圖3、圖4）

2.資產盈利能力分析與評價

總資產凈利率保利地產和萬科地產都差不多維持在5%左右，保利地產水平雖有下滑，但很穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大的波動。資產息稅前利潤率更能真實反映企業(yè)實際盈利能力，此指標保利地產遠沒有萬科地產好，相差好幾倍。資產利潤率反映了企業(yè)在繳納所得稅之前的實際利潤情況，保利地產比萬科地產弱一點。股東權益利潤率數(shù)據(jù)分析可以看出保利地產的資產負債率上升很快，已接近80%，處于高危狀態(tài)。（見表5、表6）

三、保利地產財務風險應對策略和建議

（一）建立風險預警系統(tǒng)

保利地產的財務風險主要表現(xiàn)為財務支付風險和財務結構風險，可以通過以下幾個方面加以監(jiān)測：其一，現(xiàn)金流動能力。保利地產年度現(xiàn)金流入和流出是否可以維持整個公司房產開發(fā)項目年度資金的流轉情況。其二，資產變現(xiàn)能力。房地產企業(yè)相比較工業(yè)類企業(yè)而言，固定資產較少，主要是看存貨房產可不可以得到很快的資產變現(xiàn)，如果出現(xiàn)滯銷情況保利地產應加以注意。其三，逾期負債率。未能在規(guī)定的期限內上繳稅款、發(fā)放工資、償還銀行貸款本息和支付工程款，這是發(fā)生財務危機最直接的表現(xiàn)，保利地產應著重關注。

（二）提高管理者素質

保利地產要提高企業(yè)的財務管理水平，首先要提高企業(yè)決策者的財務管理素質，改變以前管理決策者根據(jù)經驗決策和主管決策，最大限度降低企業(yè)的財務風險；其次要不斷補充新的財務人員進入公司的各個財務崗位；最后要不斷對老的財務人員進行培訓和繼續(xù)再教育，使他們在崗位上作出更大貢獻。

（三）加強對環(huán)境影響因素的判斷和適應能力

為防范財務風險，保利地產應對不斷變化的財務管理環(huán)境進行認真分析研究，把握其變化趨勢及規(guī)律，針對房地產業(yè)的宏觀調控制定多種應變措施，適時調整財務管理政策和改變管理方法，從而提高保利地產對財務管理環(huán)境變化的適應能力和應變能力，以此降低因環(huán)境變化給企業(yè)帶來的財務風險。

（四）優(yōu)化資本結構，降低籌資風險

房地產企業(yè)負債經營可以帶來杠桿效應，但不是負債越多越好。隨著負債比率的上升，企業(yè)的債務風險也隨之上升。在不同的資本結構下，財務風險是不同的，保利地產可以通過以下幾種方式進行資金籌集：其一，尋求銀企合作，通過企業(yè)與銀行建立伙伴關系，解決企業(yè)資金問題；其二，開展企業(yè)合作，使資金得到有效運用；其三，通過優(yōu)勢企業(yè)上市等辦法向社會籌集資金，多向萬科學習股權籌資；其四，應積極操作BT、BOT等方式，通過滾雪球的辦法提高資金運作能力。

（五）定期進行內部審計

保利地產是千億級大公司，對眾多子公司應進行定期內部審計，重點審查公司的預決算、投資合理情況、各種財務活動、財務管理情況、各項資金物資和人力的使用情況，及時發(fā)現(xiàn)公司各種違法違規(guī)行為，解決各部門經營中存在的財務問題，提高企業(yè)經營管理水平，最終促進企業(yè)快速發(fā)展。

（六）防控資金回收風險

預防和控制資金回收風險的措施有：一是根據(jù)客戶按約付款的可能性，選擇不同銷售方式。二是選擇合適的結算方式。對于盈利能力大、償債能力強、信用狀況好的客戶，可以選擇風險比較大的結算方式。三是制定合理的收賬政策，及時催收貨款。保利地產在應收貨款發(fā)生后，應盡快采取各種措施進行催收，收回企業(yè)被拖欠款項。

【參考文獻】

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