房地產企業的主要風險點

陸美珍

摘要：房地產企業目前面臨的主要風險點：一是宏觀政策的不確定性風險；二是投資節奏把握難的風險；三是高總價大戶型房源的存量積壓風險；四是工程交付延誤的風險；五是成本超標風險；六是資金平衡風險；七是毛利率逐年下降的風險；八是稅務稽查風險。

關鍵詞：房地產 風險 銷售 資金 利潤

隨著房產行業宏觀調控的加強和市場競爭的激化，房產行業從快速增長期慢慢進入成熟期，穩賺不賠的時代已經一去不復返，大魚吃小魚的現象將不可避免，縱觀目前的房地產市場，房產企業正在面臨越來越大的風險，經梳理，主要有以下幾方面的風險點。

一、宏觀政策風險：房地產行業未來發展具有不確定性

房地產行業發展與國家政策導向緊密相關，雖然短期房地產發展仍然看好，新型城鎮化、較為寬松的貨幣政策帶來了發展的契機，但從長期來看，仍存在兩方面不確定因素：一是整個房地產行業的高房價能否長期維持的不確定性，二是房地產政策穩定的不確定性。政府對房地產市場的嚴厲調控、房產價格走勢預期的不明朗，使大部分消費者處于觀望狀態；銀行限購限貸政策也使一部分改善型的潛在消費者失去購買資格。這兩方面的雙重影響，對房產市場的銷售不暢起了決定性影響。宏觀政策風險產生的影響在未來的一段時間里可能還會延續甚至成為一種常態。房地產市場排隊購房的黃金時代已經逝去，和所有成熟的產品一樣，以后必然將面臨越來越激烈的市場競爭。

二、投資決策風險：投資節奏把握與市場機遇期不同步

“十二五”初期，受國家宏觀調控影響，市場信心嚴重不足，剛性需求占據主流。開發商普遍出現銷售受阻，融資極度困難，庫存高企，資金壓力激增，對后市預期悲觀的現象。與此同時，土地市場無人問津，成交額屢創新低，土地幾乎都以底價直接成交，可供選擇的區域和優質地塊余地非常大。但大部分房企現金流極其匱乏，面對機遇無米下鍋，錯失良機，一段時間內新增投資放緩。而隨著房企通過以價換量來獲取流動資金，2013年以來，一、二線城市土地市場的機遇期已悄然消失，換之以品牌房企攜大量資金補充土地資源，由于需求旺盛，因此競拍激烈，持續推高地價，地王頻現，土地市場競爭再度激烈。投資節奏把握呈現與市場機遇期不同步的現象，拓展的時機把握和資金的矛盾，投資機會的判斷和選擇，正成為目前大部分房企面臨的最大決策難點和風險所在。

三、產品銷售風險：存量房源日益增加，中高檔房源面臨積壓風險

（一）產品結構矛盾凸顯，產品設置面臨市場變化風險

自調控以來，部分項目的產品設置與市場發展節奏以及客戶需求不匹配，大戶型普遍滯銷、排屋、別墅等高價產品市場接受度較低、大量拼合戶型無人問津等產品界面的問題已經十分突顯。房產作為特殊的產品，設計時就確定了市場定位與目標消費群，距離銷售存在一定的時間差距，一旦產品定位與實際需求發生偏差，將直接面臨滯銷風險。部分房企在當初設計時為迎合當時對小戶型房源的政策要求，建了較多拼合戶型，這種戶型由兩套拼成一套，面積大，且有兩個房產證，限購限貸政策一出臺，更是直接導致這樣的房源全面滯銷。2013年以來房產市場雖有所回暖，但主要原因是剛性需求爆發，大戶型高總價房源依然銷不動，產品設置面對市場變化無招應對，破解乏力。在完全的市場競爭環境下，只有迎合消費者需求的產品才能得到熱捧。房產企業只有高度重視產品的市場定位，做好產品的優化調整，把握好產品投放的節奏，才有可能在激烈的市場中贏得先機。

（二）存量房源日益增加，中高檔房源呈現積壓風險。

據了解，目前各個城市的存量房源正呈現不斷增長的趨勢，在目前的市場環境下，調控政策短時間內不存在放松的可能，市場回暖的趨勢存在不確定性，房產市場歷經十幾年的快速發展，市場競爭越來越激烈，老百姓的消費理念也越來越理智，客戶渠道短期內無法有效打開，積壓房源產品銷售缺乏有效推手，存量房源的銷售任務十分艱巨。在限購限貸政策不出現根本性的變動，而房產稅預期又不斷加強的環境下，中高檔需求難成規模地回歸。而大量房源積壓對房產行業的資金周轉和后續發展也產生很大的壓力。

四、工程建設風險：趕工現象普遍存在，易引發維修和投訴風險

（一）定位及設計不合理，造成的產品缺陷將難以補救

設計是建筑工程的核心階段，工程的主要質量特性是由設計文件來確定。定位不準確，設計不合理引發的定位調整、設計變更嚴重影響了工程的審批和開工進度，在市場競爭激烈的情況下，產品類型、戶型結構的差異也成為影響銷售的關鍵因素。有些戶型設計不盡合理，為此不得不多花費用制作樣板房以彌補戶型設計不足。設計的質量缺陷更會增加工程變更和返工風險，一些難以補救的產品缺陷將最終影響工程質量引發客戶投訴。另外，近幾年隨著房地產政策及國家調控力度的加強，政府在規范的執行和解釋方面不斷細化，使得原來符合要求的設計在現有形勢下已經不符合審批的要求，項目有可能大幅度調整，也會造成較大的設計變更風險，增加項目的成本支出。

（二）工程進度管控不力，造成的工程延誤風險

大部分房產項目，到交付階段，都不同程度地存在著趕工和搶工現象。每一個項目從開工到交付，計劃確定后，各個節點需完成的工程進度和時間都有嚴格的規定，一步未完，就會影響下一步的工作，積累起來，到工程后期就不得不趕工進行彌補。趕工的主要原因有：選擇承包方失誤，施工單位實力不強，總分包配合不好造成施工過程中控制失靈，工程延誤；拆遷困難、圖紙設計滯后、先施工又進行設計變更造成工程變更較多也會影響工程進度；施工計劃不周密、計劃與過程控制時間安排太緊，沒有預留一點提前量，施工過程中出現一點突發事項，也會影響施工進度。趕工不止對房屋交付造成極大危機，也對房屋質量造成很大隱患。搶工現象的普遍存在，在一定程度上反映了工程管控上的風險。房產項目工程管理人員主要起的是組織協調監督的作用，如果項目公司工程管理人員面對問題現場把控能力不足，發現問題后不能及時有效地協調解決，就容易造成工期延誤，進而加大了工程成本支出。endprint

（三）房屋質量問題增大了后期維修成本，也易引發投訴和退房風險

工程質量對房屋的銷售和入住客戶滿意度將產生很大的影響，而實際施工過程中，因為種種原因，往往會造成施工進度滯后，后面為了趕進度趕交付，對工程質量未進行嚴格把關，很容易引發工程質量問題。另外設計不合理、用材不當、施工方不夠盡責、現場工程管理不到位，也都會造成工程質量的隱患。工程存在質量問題，到房屋交付之后，不可避免會出現各種各樣的問題，引發客戶投訴，這樣不止會花費大量的維修成本，也讓房產品牌形象受損。房屋質量問題，在房價下跌的市場環境下，也容易成為退房的借口，引發退房風險。

五、成本管理風險：成本動態管控滯后，造成的成本超標風險

（一）招投標過程不規范，埋下低價中標高價索賠的隱患

項目公司招標工作時對入圍單位的評估判斷缺乏詳細的背景調查，入圍報告過于簡單，無法判斷是否符合相關工程的招標入圍要求，導致單位選擇失當，后期管理困難，影響工期進度并增加成本；部分招標工程的招標文件制定不嚴謹，在標書中對工程施工的工程量內容約定不夠全面，施工方投標書說明不清晰或與招標文件存在不一致，都會導致后期爭議不斷。另外評標標準設定不盡合理，低價中標的傾向也會導致施工單位為求中標有意壓低報價，部分報價明顯低于市場正常水平，嚴重不合理，而招標方為節省成本，未進行仔細審核，埋下了低價中標高價索賠的隱患。施工方低價中標后，在施工過程中提出工程變更或價格重新簽證要求，否則就拖延簽訂合同或以虧損為由停工，雙方發生扯皮，嚴重影響工程進度，更加大了成本的超標標風險。

（二）工程變更風險，成為成本控制的黑洞

工程變更主要是由于設計深度不夠、內容不全、缺陷設計等，另外項目公司提高建設標準、土建與安裝、精裝修圖紙審核不嚴等引起的工程項目增加或已建工程拆除重建，也會導致工程量增加，成本上升。此外由于施工順序安排不當，引起已完部位拆除重做，也會增加無效成本。在施工過程管理環節，工程和成本人員沒有及時深入現場，對工程量進行嚴格審核和把關，對工程變更事項及爭議事項沒有及時地解決和明確，各方推諉，導致結算爭議多，時間拖延，影響成本的確定；還有的為了趕工期不得不作妥協，把矛盾和糾紛后置，造成程序和單據上的不完善，變更內容無法據實反映，也導致成本一加再加，工程決算時間無限拖延。工程的變更風險，無疑已成為成本控制的黑洞。

（三）成本動態管控滯后，造成成本失控風險

大部分房產公司在拿地決策前，都會做可研分析，確定項目的預算成本，在項目開發前，也會詳細測算每一期的目標成本，作為動態成本管理的基礎，但從實際情況看，工程決算滯后、成本最終超出預算的情況非常普遍。成本增加的原因很多種：一是預算成本制定不準確，造成后繼的動態成本增加；二是工程招投標時選擇單位失當，對招標范圍規定不完整，造成后期不平衡報價，成本提高；三是工程進度拖延，造成人工材料設備費用的索賠；四是設計變更或其他原因產生了大量工程變更聯系單，增大了成本。成本的增加如果不能及時發現并解決，就有可能造成成本失控的風險。而成本失控一定程度上也是成本動態管控滯后的結果。成本基礎管理工作薄弱，未建立全面系統的合同臺賬，對工程成本付款情況及工程成本變更事項未及時進行更新，就會造成動態成本信息反映不及時。日常成本事中管理不嚴，對已發生開發成本與目標成本的差異未能及時獲取，出現工程變更或成本超標不能及時獲知，并采取措施及時應對，待等到工程完工成本結算時，才發現成本遠超預算再想進行控制則為時已晚。而工程決算拖延以及成本的超標風險也對項目以后年度的利潤造成不確定影響。

六、資金管理風險：銷售和融資的雙重壓力，加大了資金平衡風險

（一）銷售難度增加導致房產行業的資金鏈風險加大

房產企業的最大風險是資金斷裂的風險，很多房企不是因為虧損，還是因為資金周轉不靈，被銀行和施工方逼債，無力償還債務，最終賤賣資產甚至破產。近來媒體報道的信托產品穩賺不賠神話的破滅，也在一定程度上顯示，房產行業的資金鏈風險在加大。在目前的市場行情下，特別是土地成本偏高的項目，如果開發節奏偏慢，銷售速率不快，就會產生極大的資金平衡風險。以前房產商還可以通過捂盤獲取土地增值的收益，現在競拍的地價基本都是高溢價成交，巨額的土地占用資金一旦不能快速收回，利息成本不斷上升，就會抬高項目的開發成本，在售價不能上漲或上漲有限的情況下，賣有可能會產生虧損，等價格上漲再賣又存在不確定性，且沒有資金回籠，更加大利息成本，讓項目陷入惡性循環。有實力的開發商對巨額資金的占用還能支撐一段時間，小型開發商一旦一個項目資金沉甸無法順利周轉，就會引起連鎖反應，最終引發資金鏈斷裂。故快速開發加快資金回收，現已成為所有開發商的同一選擇。

（二）銀行和房管的雙重資金監管，降低了資金的使用效益

2013年以來，由于銷售形勢好轉，一些房產企業的存量資金快速增加，遠超出項目經營正常需求，但房產項目由于受銀行和房管局預售資金監管的限制，當資金回籠快于工程款支付時，產生的大量閑置資金，不得不困在銀行賬戶，存量資金不能及時快速調度，導致資金閑置成本很高；另外銀行關于開發貸放款必須用于工程建設的規定，也使項目公司銀行貸款資金的快速有效利用受到很多限制，面臨銀行資金監管的風險。在資金監管嚴格的地區，項目公司資金調度非常困難，存貸雙高現象較為突出，一方面項目公司大量資金停留在賬面上，資金閑置成本很高，另一方面項目公司又承擔著高額負債，需要支付巨額利息，導致項目公司資金使用效益低下，形成了很大的潛在損失。

（三）融資難度加大，融資成本的高低成為項目成敗的主要因素

2013年以來受土地不能分割抵押政策的影響，一些土地證未分開的房產項目只能采用在建工程抵押貸款或擔保貸款，加大了融資的難度。隨著土地價格的不斷抬高，房產項目的前期資金投入越來越大，融資渠道和融資成本的高低漸漸成為影響項目成敗的主要因素。從2013年下半年開始，土地市場格局發生了明顯的分化，房產大鱷斥巨資在一二線城市拼命拿地，一些小房企甚至被活生生擠出土地市場。決戰土地市場的背后，是房產商融資能力的較量。在新一輪的樓市布局中，一些外來大鱷已經逐漸掌握了話語權。他們的最大利器，就是較低的融資成本。頻繁大手筆拿地的大鱷們，如萬科、中海、綠地等，呈現出一個共同的特點，即近期均在融資渠道上有所變化，紛紛將觸角伸到海外，其融資成本最低約3%，而民營房企的資金成本普遍在10%以上。房產企業的競爭，從長遠來說就是融資成本的競爭。未來的房產市場，有可能是強者越強、弱者越弱的趨勢。endprint

七、利潤降低風險：毛利率呈下降趨勢，收入利潤穩步增長的不確定性加大

（一）房產行業的毛利率在呈逐年下降的趨勢

隨著土地成本占比的不斷上升，房產行業的毛利率在呈逐年下降的趨勢，隨著土地競拍的日漸規范，土地市場競爭日益激烈，隨著市場競爭的加劇，房產的暴利時代已經一去不復返了，房產行業必然如其他成熟的行業一樣，面臨毛利率日益降低的風險。在地價成本占比不斷增大、售價不能有效提高的雙重夾擊下，未來項目的毛利率有可能進一步下降，以后的項目開發只能采取加快開發周期、降低融資成本、創新銷售機制、加強成本管理來提升利潤空間。

（二）收入的波動性無法避免，利潤穩步增長的不確性加大

房產項目由于開發周期較長，收入確認具有特殊性，收入存在要么沒有，要么數額巨大的現象，無法象其他行業一樣一直保持穩定增長的態勢，如果在前期規劃布局和經營計劃編制環節，未統籌安排好開盤和交房的時間節點，收入的不均衡性和波動性無法避免。另一方面，隨著房產行業競爭的加劇，到交付年度收入利潤已經鎖定的現象已經再難重現，現房銷售將成為常態，要實現利潤將越來越依賴于當年度存量房源的銷售。而按照目前的銷售經驗，現房比期房更難銷，庫存房源往往與市場契合度不高，去化非常困難。這就會對當年利潤指標的完成造成很大的不確定影響。對一些中小型房地產集團來說，在毛利率不斷降低的大趨勢下，要維持收入利潤的穩步增長，將不得不依靠規模放大的支撐。但由于房產項目開發的周期性，再加上市場的多變性，房產項目的開發梯度安排很難盡如人意。一旦一個項目開發完畢，新的房產項目銷售沒有及時跟上，收入利潤就將不可避免地出現大幅下降。

八、稅務風險：稅務清算和稽查力度加大，加重了稅收負擔

（一）稅務稽查風險加大，土地增值稅的清算結果成為影響利潤的重要因素

房產行業的稅收非常重也很復雜，按照土地增值稅的清算規定，房產行業不可能產生暴利，賺得越多，稅負越重。據了解，一些房產企業的納稅額，已超過利潤額。特別是增值率高的項目，由于稅率高納稅金額大，土地增值稅的清算結果已成為影響項目公司利潤的重要因素，有些項目滿以為賺得盆滿缽滿，結果一清算，利潤所剩無幾。而近幾年隨著土地增值稅清算政策的頻繁出臺，稅收政策已越來越規范，土地增值稅的清算要求也越來越嚴格，房產行業目前也正在面臨越來越大的稅收稽查風險。

（二）利息支出不能稅前抵扣的風險，加大了土地增值稅的稅負支出

根據目前的土地競拍政策，一旦土地競拍成功，幾個月內就需支付完畢大額土地款，而此時項目四證不齊，無法辦理項目開發貸，只能由股東方投入。根據銀行的融資政策，開發貸申請有股東自有資金投入不低于35%的要求，貸款放下來也不能用于歸還股東借款，只有用于支付工程款。如此一來，大部分項目公司開發過程都會既有金融機構借款，又有股東方內部借款，按目前的稅收政策，土地增值稅清算時要么按金融機構利息支出按實列支，要么按直接開發成本的5%稅前扣除。大部分情況下股東方借款會遠大于金融機構借款，實際上只能選擇后一種方法，這就可能存在股東方利息支出不能稅前抵扣的風險。在項目建設進度偏慢、資金回籠緩慢的情況下，借款利息會成為項目公司沉重的成本負擔，且超出部分利息支出不能作為稅前成本列支，又加大了土地增值稅的稅負支出。項目公司在利息和稅收的雙重壓力下，利潤空間進一步收窄。endprint