房地產企業針對土地增值稅清算的核算管理

黃曉瀛

摘要：土地增值稅是國家對房地產進行調控的重要手段之一，為了使得我國宏觀調控政策落實下來，提升土地增值稅清算管理水平，需要對房地產項目實施分項目清算，更好的引導房地產投資方向。在進行土地增值稅清算過程中，清算方式比較多，基于土地增值稅清算的嚴格背景，房地產土地增值稅清算需要在嚴格的環境中開展。

關鍵詞：房地產土地增值稅 清算管理 房地產

一、房地產土地增值稅管理分析

文章主要通過開發周期來確定房地產土地增值稅管理分析，主要是建設前期、設計中期、完工后期這三個環節來確定選擇。基于這三個環節進行逐步分析，從而準確的確定影響出土地增值稅的關鍵因素。

（一）開發前

在進行建設之前，眾所周知，一般而言，征稅范圍比較廣，但是這個范圍中有一定的限制，征稅范圍不會包含土地使用權和房產產權都兩大內容。因此，當進入立項環節時，一般都需要進行規劃開發，這樣才能取得科學，合理的建房方案。從這個角度上看，土地增值稅不會包含房地產在進行開發之前所產生的閑置費用。在進行開發使用時，需要從各個角度進行分析。這個論證和評估是有必要進行的，企業在進行籌建時，項目發開的費用時常會變得比較模糊，這個可以從期間費用以及間接費用入手解析，因此費用的支出會比較模糊。因此，在進行建設之前，需要對這兩個環節進行清晰化區分。

（二）建設中

建設過程中，如果核算環節不符合相關要求，將不能享受免稅優惠政策。因此在進行核算選擇時，應該選擇合適的增值額核算方式，這樣才不會出現不必要的土地增值稅開支。從操作上看，進入銷售定價環節時，應該充分考慮繳納成本以及節稅收益。為了避免清算后期帶來的經濟變動，應該在會計處理環節提前提取出稅金。因為土地增值稅相對于扣除項目而言，需要有相應的憑證，需要進行嚴格的處理。因此，在發票管理環節中，應該做好質量把關，應該適當進行創新。

（三）建設后管理

土地增值稅扣除備受竣工后的利息費用處理方式影響，因此在進入到土地增值稅扣除項目選擇時，需要選擇正確的計算方式，這樣才可以更加準確的做好核算工作，尤其是對利息進行的核算處理。項目工程竣工之后，一般開發商擁有更好的處理方式，他們會根據不同的項目進行處理，因此會導致土地增值稅計算準確性受到影響。面對該問題需要公司做好發展戰略規劃工作，在完成工程后做好土地增值稅繳納工作，一般在繳納過程中會出現繳納費用同土地增值費用較高，因此，在進行清算時，應該做好控制工作。

二、通過土地增值稅管理提升管理效益

（一）進入籌備建設環節時，房地產企業可以使用扣除方式加以計算管理

核算單位要獨立出來，而且分開對現場進行開發管理。這樣才可以更加明確開發產品以及管理產品之間產生的費用，一般這費用都是由間接費用以及直接費用組成，然而在現實管理中，這兩種費用規劃管理不是很明確。甚至變得模糊不清。如果在這個過程中，將核算的開發費用之間納入核算，就可以在計算土地增值稅的同時，將余下的全部余額計入扣除項目，這樣就可以享受到加計扣除，這個享受的范圍可以達到百分之二十。如果在進行需要明確的是，這個期間的費用計算都可以作為核算部分。因為需要核算人員明確扣除部分跟房地產生產之間有著緊密聯系，因為之間會產生利息費用。面對這些利息應該選擇合適的核算方式，在進行計算時會發現有的時候會產出一定的限額，這個限額不能在進行土地增值稅扣除掉，應該將其納入其中，這個部分理當保留住，因此，房地產企業在進行籌劃時，應該做好縮短籌建工作，這樣就可以降低土地增值稅費用支出。這個過程還需要做好分區工作，一定要區分項目人員以及總部人員。這個區分可以從成立企業方式加以確定。如果是公司人員，那么需要將其納入項目人員管理范疇中，這樣在進行記賬處理時，才可以更加準確的將費用入賬，也可以更加間接的明確費用支出。當充分利用了該扣除政策之后，可以適當的增加或者減少，從根本上做好降低增值額工作。

（二）企業在選擇土地增值稅管理時，應該盡量選擇具有可行性的研究方式

這樣就可以有效的避免研究不到位等問題。因為沒有可行性的研究方法，一旦某個環節出現問題時，需要在這個部門繳納高額的土地增值稅，這樣就可以避免閑置費用支出，也可以降低高額土地增值稅問題。

（三）降低土地增值稅繳納范圍

在進入到立項部分時，需要根據不同的實際情況加以規劃，降低土地增值稅繳納范圍。面對土地增值稅降低問題，最常用的主要有這三種方式。

三、土地增值稅管理方法

（一）核算部分

進入核算環節時，房地產開發商需要在事前選擇出一種有效的土地增值稅核算方法，房地產的項目開發內容比較多，一般都人們熟悉的普通住房和非普通住房兩種，這兩個部分都應該區別計算。如果不能根據對應條款進行計算，那么就無法滿足以及使用免稅條款。在進入計算環節時，相同的項目需要獲得不同的計算方式，而且相同的項目中具備的不同房地產，也需要進行區別計算。

根據不同的方式進行計算，可以不區分商鋪以及住宅。在這個過程中建設如果涉及到需要使用合并方式進行計算時，在項目工程結束之后，需要根據房地產面積進行分核計算，這樣計算的準確性會更高。因為不進行核算計算，就很難適應增值稅相關條款需求。需要將商鋪以及住宅區根據不同的賬戶來劃分核算方式，雖然這種方法比較麻煩，但是可以通過權衡的形式計算出稅后收益以及繳納成本，最終判斷出是否可以做出正確選擇。

（二）定價部分

房地產建設進入銷售環節時，定制的價格非常有講究，制定出的銷售價格使得土地增值稅在規定范圍內需要扣除相應的金額比例，這個比例分別為30%、50%、100%以及200%，需要在臨界值的附近，需要滿足臨界值需求。同時，也需要注意到權衡這些比較價格之后，明確哪些項目是不能享受到優惠政策，哪些項目是需要增加稅負的。在定價時如果發現，銷售價格上漲收益比較小，小于需要交納的土地增值稅時，可以對價格進行適當的調整，從而將土地增值稅降低到合適的稅率中，這樣調整方式可以有效的降低了企業稅負增值部分，還可以直接降低企業籌資成本。房地產住宅符合相應的標準規定需求情況下，如果增值率一直在20%一下或者是臨近臨界值，可以進一步考慮調整銷售價格，這樣可以享受到免稅優惠政策，提升項目價值在稅后也可以獲得更大利潤。在實踐過程中，需要注意的是需要將項目實際情況和當地標準住宅進行核定，只有基于合情合理的基礎上，才可以保障稅后利潤。endprint

（三）會計賬務處理

進入到會計賬務處理環節時，需要在事先及時預提出當期的土地增值稅。一般而言，房地產從選址到開發周期時間比較長，當處于開發產品期間，產品還不能銷售時，應該將各項目的核算納入預算賬戶內。同時，還需要關注市場變動，要準確的掌握價格變動會給土地增值稅帶來的影響，提前補上土地增值稅。對于上市公司而言，應當事先將土地增值稅提到議案中，這樣就可以更好的避免了因為利潤發生改變而使得清算周期變動大，從而影響公司發展業績，導致市場恐慌的出現。

（四）嚴格管理發票

發票管理環節中，應該根據相關規定進行嚴格管理，土地增值稅應該根據相關政策要求扣除相應的項目，這樣才能獲得合法、有效的憑證。如果這個環節還沒有執行就不能作為稅前扣除，近幾年來稅務局對發票管理越來越嚴格。在實際運行中，施工單位有可能存在假發票或者發票情況不相符等情況。房地產在進行資金控制時，應該做好內部控制工作，當規定的資金達到一定量時，在支付工程款環節，要求附上正式發票和稅務局發票查詢系統打印出的真偽單。還可以在施工階段，支付工程款環節提前讓施工單位開具質量保證金發票，這樣可以作為土地增值稅扣除項目。

四、結束語

房地產企業應該做好利息處理工作，利息支出應該選擇不影響土地增值稅清算的方式進行處理，當利息超過土地增值清算規定的部分時，房地產企業應該根據實際情況來做出相應的扣除，當利息小于土地增值清算規定的部分時，那么扣除的金額應該按照房地產開發成本的比例扣除部分計算，這樣的扣除方式才比較合理；房地產應該根據企業長久的發展戰略加以規劃選擇，適當選擇即將開發的部分作為商業用途部分，這部分不會受到土地增值稅影響，同時也可以有效的降低項目增值率。一線發展城市資源越來越稀少，可以借助該方式降低資源支出。房地產企業所需的土地增值稅需要進行徹底的清算，當清算之后需要繳納相應的部分，這樣就可以降低土地增值稅，為房地產奠定基礎。

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