對影響河南省房地產宏觀市場環境的經濟因素分析

【摘要】在新型城鎮化引領中原經濟區建設的大環境下，河南省房地產行業進入高速發展時期，這一趨勢要求房地產企業必須對當前的宏觀市場有全面的了解和把握，本文對河南省房地產行業的宏觀市場環境及對影響宏觀市場環境的經濟因素進行分析，并提出相應的政策建議。

【關鍵詞】房地產市場 宏觀市場環境 經濟因素

一、河南省房地產宏觀市場存在的問題

（一）有效需求不足

一是城鎮化水平低，需求拉動不足。2012年河南省城鎮化率為42.2%，低于全國51.27%的水平。二是第三產業滯后，難形成有效支撐。2012年全國第三產業的增加值占國內生產總值的44.6%，第三產業投資占固定資產投資的63.49%，而河南僅為30.25%和43.21%。三是城鎮居民收入水平較低。2012年河南省城鎮居民人均可支配收入為20442.62元，低于全國6517元，增速位列中部六省倒數第一。

（二）區域發展不平衡

2012年，全省房地產開發投資為3035.29億元，增長了15.6%。鄭州市完成全省投資的36.1%；洛陽市9.0%，全年完成投資超過100億的省轄市有10個，共完成投資2555.19億元，占全省房地產總投資的84.2%，其余8個省轄市僅占全省房地產投資的15.8%。房地產開發區域發展極不平衡。

（三）結構性矛盾突出

2012年以來，全省商品房開發結構有較大調整，但結構性矛盾仍然突出。一是90平方米以下商品住宅占比偏低。二是住宅占比降低，商業地產占比上升。目前商業地產已進入風險與機會并存的階段，如繼續發展將會面臨雙重考驗。

（四）國家調控政策對宏觀經濟環境的影響

2013年3月份推出“新國五條”，對河南省房地產的影響主要有以下兩方面：一是新增征繳房屋買賣差價的20%稅收和進一步上調二套房貸的首付比例，這對投資投機性需求有較強遏制作用，但對房價調控作用不明顯。二是新政要求限購區域應覆蓋城市全部行政區域。房地產入市會更謹慎，放緩推盤速度，進而影響整個房地產市場發展。

二、影響河南省房地產宏觀市場環境的經濟因素分析

（一）地區生產總值

經濟發展會直接推動房地產業快速發展，也會增加房地產的市場需求以及居民的預期，繼而影響房地產企業的投資決策和戰略選擇，能再次推動房地產行業的發展。2006年～2012年，河南省GDP總值增長幅度較大，只有在2009年受國際金融危機的影響，人均增長率首次在10%以下，但次年即恢復增長迅速的趨勢，說明河南省近幾年的經濟發展狀況良好。地區經濟的迅猛發展帶給房地產行業良好的外部環境和投資契機，萬達、萬科等大型房地產企業紛紛進入河南市場。

（二）房地產開發投資額及占全社會固定資產投資的比重

此指標反映一定時期內房地產的開發投資規模和增長狀況，依此可判斷當前房地產的市場熱度和預期。該指標在15%～20%是比較合理和良好的，超過30%時市場存在泡沫，但應結合地區實際情況進行分析。2012年以來，受政策影響，開發投資放緩，投資增速回落，全省房地產開發完成投資3035.29億元，同比增長15.6%，增速同比回落8.6個百分點，居全國第10位、中部六省第2位。從增速看，居全國第20位，中部六省第4位。總體來說，河南房地產市場仍處高速發展時期，熱度有所下降，但需謹防市場泡沫。

（三）房地產業增加值及占GDP的比重

房地產業增加值占GDP的比重用來反映房地產行業的市場發展狀況和該地區對房地產行業的重視程度及依賴程度。該指標在3%～8%之間是合理的，超過5%時，可認為是該地區的支柱產業。2010年河南省該指標為3.34%，2011為3.66%。2012年開始，由于較嚴格的調控政策，增速在2012年后有減緩，但總的來說，河南省房地產業的增加值增速平穩，受政策調控市場發展良好。

（四）城鎮化水平

根據美國、日本等國家城市化得出的共同規律，城鎮化率達40%以后，住宅的銷售額和銷售量會急劇上升。2012年河南省新增城鎮人口180萬，城鎮化率達到42.2%，就河南省近十年數據分析，城鎮化率每提高1%，將新增城鎮人口100萬，每增加1個城鎮人口，可帶動固定資產投資10萬元以上，僅此一項，2012年新增180萬城鎮人口可帶動全省1800億元以上的城鎮固定資產投資。城鎮化是擴大內需的最大潛力，當前河南省仍處于城鎮化發展的高速時期，這也勢必給房地產業帶來新的發展機遇。

（五）通貨膨脹

通貨膨脹會提高建設成本和生活成本。建設成本增加會推高房價，而生活成本增加則會抑制消費者的購房需求，通貨膨脹還會導致生產資料的價格上漲，在一定程度上抑制房地產的開發投資，但同時，高房價又是吸引房地產投資的又一因素。因此，通貨膨脹對推高房價有推波助瀾的作用，會吸引和增加房地產的投資，也可能導致投資過熱。2013年以來我國物價的上漲，可能對房價和房地產投資產生較大影響。因此，要保持警惕，防止通貨膨脹抬頭。

三、確保河南房地產業健康發展的措施與建議

第一，加強和改善宏觀調控、促進房價的合理回歸，擴大有效供給，促進房地產市場的健康發展。

第二，促進城鎮化發展，提高居民收入水平，實現產業結構的升級，帶動房地產行業的轉型和發展。

第三，解決消費不足及消費過度并存的現象，最大限度滿足自住性和改善性需求，抑制投資性、投機性需求，引導住房消費，穩定房價。

第四，調整供應結構，增加有效供給，繼續加快保障性安居工程建設，積極發展商業地產、旅游地產，不斷拓展縣域房地產開發。

第五，加大房地產市場監管力度，處置閑置房地產用地，建立部門聯動機制，規范房地產市場秩序。

參考文獻

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作者簡介：劉瀟（1990-）女，漢族，云南個舊人，鄭州大學旅游管理學院土地資源管理專業2012級研究生，主要研究方向：房地產經營與管理。