論房地產測繪中的要點與技術應用研究

魏勝利

摘 要：近年來我們房地產事業正如火如荼的發展，房地產現代化管理程度也越來越高。而對于房地產企業而言，其經營及管理主要依賴于現代化測繪技術所提供的數據信息，因此現代化測繪技術越來越多地應用于房地產管理之中。本文闡述了房地產測繪中相關技術的應用，旨在為提高房地產管理提供一定的借鑒與參考。

關鍵詞：房地產；測繪技術；要點；技術應用

房地產測繪可以為房產產權、產籍管理、房地產開發及利用、交易以及征收稅費等提供一定的依據與數據資料。因此，房地產測繪具有法定性、技術性以及現勢性。本文著重對房地產測繪過程中所應注意的要點及相關技術應用進行分析與闡述，旨在為提高房地產管理提供一定的依據。

1.房地產測繪工作的幾個要點分析

1.1 房地產測繪工作的重要性

房地產測繪工作在整個房地產管理過程中扮演著十分重要的角色，若對其相關技術的應用進行深入地了解，首先應搞清楚房地產測繪工作的重要性。筆者認為，主要體現在如下三個方面：（1）為房地產管理決策提供必要的信息服務。制定任何房地產政策，均需要房地產管理部門對整體情況進行準確把握條件下才能夠實施一定的決策行為。對于這些整體情況的信息來源，主要依靠房地產測繪技術，即產權單位的界址、方位、房屋以及面積等方面的數據信息，房地產則是根據這些數據信息對房地產產籍、產權等進行登記、核定。（2）為產權人提供必要的法律保障。經過房地產測繪后，由于其信息準確無誤，根據數據信息所發放的相關證書具有一定的法律作用。若發生房產糾紛等方面的問題，那么這些測繪信息則可作為法律依據。所以，房地產測繪信息與消費者的切身利益息息相關。（3）房地產測繪能夠為房地產開發與管理提供一定的數據信息。測繪所得的數據信息為房地產企業參與市場競爭的重要資源，企業可以根據測繪信息制定出完整的營銷及銷售策略。

1.2 房地產測量的精度

精度主要是指誤差分布的密集或者分散程度。觀測質量較睜，其精密度則較高；反之，則精度較低。在實際過程中，一般采用相對誤差、中誤差等精度指標來作為衡量測繪成果質量以及測繪準確度的定量指標。在對房地產平面控制進行測量時，影響其測量結果的一個非常重要的因素為城市遠景規劃，在實際測量過程中，均需要在測量精度上預留一定的余地，從而為擴展控制網預留一定的空間。那么，房地產測繪需要根據一定的測量指標的表示方法進行。

1.3 房屋要素測量與房地產面積測算

當前，房地產測繪數據的采集均屬于外業實測，而且還要對多余的觀測數據進行測量。測量工具必須采用能夠達到精密度要求的儀器或者卷尺等，并將數據保留至小數點后2位。在誤差允許的范圍內，按照多余觀測僅數據的平差。在實際過程中，房地產面積的測算主要是指水平面積的測算，一般分為兩種類型，即：用地面積測算與房屋面積測算。后者主要包括如下幾個部分，即：實際使用面積、公攤面積以及房屋實際建筑面積等。在對上述面積進行測算過程中，必須對其進行2次獨立測算，而且兩次所測得的數據不能超過限差大小，最后的結果則取二者的平均值，面積為國際制單位平方米（m2）。

1.4 房地產圖形繪制與精度要求

對于房地產圖形繪制而言，應該以棟為基本單位來繪制查丈總圖、層圖以及分戶圖。目前，繪制房地產圖形均在計算機上、或者商業性軟件上進行操作。經過計算機或者相關軟件繪制而成的圖形不僅美觀，而且大大提高了工作效率，有效地避免了計算過程中可能存在的某些錯誤。此外，還能夠根據實際需要有選擇地將成果數據加以輸出。對面積的誤差進行計算，應該按照相關規范及精度要求進行操作，對于不同的城市，其精度要求及規范也存在著一定的差異性。

2.房地產測繪過程中相關技術的應用

2.1 全站儀測繪技術

全站儀測繪技術主要是經過對野外數據進行采集與編碼之后，首先繪制成一張草圖，然后將測量數據信息進行存儲，最后傳輸至相關設備進行保存。系統在對測量數據進行處理時，往往會按照已經繪制好的草圖進行圖形編輯，最后完成地形圖的繪制。該方法在房地產測繪過程中經常用到，可將其用于測量角度及測量距離之中，然后通過微處理器加以處理。目前，全站儀測量技術已經達到較高的測量精度水平，且能夠實現人機之間的交互操作，利用計算機應用程序能夠實現遠距離遙控操作。由于該技術具有較多優點，被越來越多的房地產企業所使用。

2.2 GPS RTK測繪技術

全球定位系統主要是以衛星定位無線電技術來進行導航，主要組成部分包括：上空衛星、地面控制以及接收器等內容。全球定位系統技術與傳統的房地產測繪技術比較，具有抗干擾能力腔、功能多樣化、測量迅速、便于操作、精度高以及保密性高等方面的優點，尤其是該技術能夠進行全天候、全氣候以及全方位的測量，如今的定位精確單位一般采用厘米（cm）進行表示。在對地形進行測量過程中，不需要同時測站。

2.3 數字化成圖技術

房地產圖型設計單位為幢，通過AUTOCAD 計算機輔助軟件進行房地產圖形的繪制、整飾和修改。將預處理數據后的房地產圖形文件完成圖形繪制后，從顯示屏上可非常直觀的看到跟實地相似的準確位置。同時計算機輔助軟件AUTOCAD 的功能完備和易于操作，且自我保護特性較良好，及時由于操作失誤也不會對系統造成任何影響。因此，數字化成圖技術在編輯房地產圖形作業中被廣泛應用。另外，數字化成圖技術可生成樓層表測繪圖和權屬信息，與幢—層—戶形成對應。

3.結論

目前我國房地產業也取得了較為快速的發展，在房地產管理過程中，房地產測繪發揮著不可忽略的作用。在實際過程中，應首先準確把握房地產測繪的要點，然后將先進的測繪技術應用于實際測繪過程中，這樣利于房地產管理工作效率及質量的提高。

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