房價收入比的理論與現實分析

陳孫君

【摘要】所有的勞動成果都由兩代人共同消費，任何財富都在參與著社會的再分配?？梢杂靡粋€指標——房價收入比來衡量這種財富在世代交替中的分配均衡問題。房價收入比比任何指標都更能準確地反映房價的高低。它是現在勞動與過去勞動的交換尺度，也是社會真實利率的體現。

【關鍵詞】房價收入比 世代交替 均衡 勞動時間 真實利率 收入增長

房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。其直觀含義是一個家庭必須勞動幾年才能獲得一套住房。

費雪認為由于土地的稀缺性與永恒，每一代人在死之前都要將土地及土地上的附著物交給下一代人。除了部分由直系親屬繼承之外，其余的必須通過市場交換交給下一代的非直系親屬，或者說回歸社會進行再分配。同時，年輕人又在上一代人的勞動的基礎上讓土地產出更多（增值）。事實上，不論是否愿意，所有的勞動成果都由兩代人共同消費，任何財富都在參與著社會的再分配。老年人以此養老，因此其交易價格就由年輕人愿意付出多少和老年人希望得到多少之間的權衡來決定。費雪由此推出了貼現率，并推出在人口增加時貼現率上升，土地價格上漲的模型。在一個歷史過程中，具體交易價格已經不重要，但總是必須有一個指標能反映一個分配均衡問題，也就是財富在兩代人之間分配的問題。年輕人必須養老年人多少年才能獲得土地或者說是上一代人的勞動成果。隨著工業化、城鎮化的發展，尤其是農業機械化的發展，人類不再在農業用地上居住。隨著市場的發展，勞動力的商品化，人類不再依賴于土地，而依賴于由此建立的社會體系和生產生活設施——城鎮。城鎮是人類勞動成果的聚集地，是人類勞動成果的結晶。城鎮中的房產成了必需品，具備了農業經濟模式下的土地的性質，可以用一個指標——房價收入比來衡量這種財富在世代交替中的分配均衡問題，也就是年輕人需要養老年人多少年才能獲得房產。很顯然，由費雪模型可知，人口的增減直接影響著房產的供求關系，人口增加的過程，房價收入比一定攀高（房產供不應求），人口下降時，房價收入比一定下降（房產供過于求），人增多的一代付出更多，人減少的一代享受著更多的社會福利。

房價收入比比任何指標都更能準確地反映房價的高低。馬克思認為勞動成果凝結著人類的過去勞動，其價值是凝結在其中的勞動時間，是一切等價交換的依據。因此，世代交替中使用勞動時間對兩代人的財富分配是否均衡的衡量更為確切。每一代人生命長達80年甚至100年，在如此長的時間里，消費的物品發生了巨大變化，物價水平以及不同種類消費品之間的性價比也發生了巨大變化。尤其是通脹水平和經濟增速也發生了巨大變化，甚至作為天然貨幣的黃金的生產技術也發生了巨大變化，黃金的價值也發生了巨變。土地會有恒定的收益（紅利），而這一切卻都來源于自然，這個紅利同樣必須與勞動產品和勞動力進行交換。貨幣作為交換媒介，其價值卻不能在歷史中等價，資本要有回報，借貸需要利息，投資具有風險，而這一切，任何的價格都無法準確計算。因此用房價收入比來估算大體的交換時間具有參考意義，它是現在勞動與過去勞動的交換尺度，也是社會真實利率的體現。

下面根據國家統計局網站公布的數據對中國近十年來的房價收入比進行分析。從附表看算出的房價收入比，發現房價收入比在走低。當然這個家庭收入是以當年全社會的平均收入，而房價不是，因為每年買房人只占社會中的少數人，少數房產的平均價格不代表全社會房產的平均價格。且城鎮化過程中房產大多集中在城市邊緣，因此我們必須對房價進行修正。假設每平方米的土地與居住人口成正比，而房價與中心地段房產的距離成反比。我們把城鎮人口的增加作為系數作如后表調整?？梢姺績r收入比（以100平方米房產按家庭收入計算）從2000年的10.4下滑至2011年的7.3。如果我們不修正，房價收入比從2000年的10.4下滑至5.97。而后者正是發達國家公布的可比數字。如果我們計算這12年的平均值發現房價收入比為7.2。當然現實并不是如此，因為首先買房的是收入高的買高價值的房產，而后買房的是收入低的人買便宜的房產，因此，居民就普遍覺得房價高。于是我們采用另一個指標人均收入買高檔房的房價與收入比，發現這個數值也是從2000年的23下滑至13，用12年的平均收入與高檔房平均房價計算為15。

從銀行的貸款審核來看房價收入比。銀行的貸款條件為：1。首付為30%，2。月供為家庭收入的k倍（K≤50%）。按月利率I進行折現，其房價收入比為K【（1+I）n-1—1】/【HI（1+I）n-1】，其中I為房貸月利率，n為月供月數，H為貸款比例。假設房價為100萬元，貸款年利率為6%，分20年還，月供為5015元，也就是要求家庭月收入在10030元以上，房價收入比為8.1。目前各家銀行的房貸是最優質的資產。這從一個側面證實了前述房價收入比是合理的。計算也是準確的。

我們看看國外。世界銀行1998年對96個地區的統計資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區）房價收入比平均數為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為5.6。各國（地區）房價收入比的數值是高度離散的，這96個地區最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數為6.4。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區（以上數據摘自上海易居房地產研究院的報告）。

我國城鎮人口從1990年的3億增加到2000年的4.6億，再增加到2011年的6.9億，這個過程按費雪的模型必然導致了地價逐步走高和高利率（真實利率），而我國房地產市場的形成則是在2000年以后，因此，不難發現2000年以后房價走高的真實原因。

收入增長不段降低了房價收入比，我國是發展中國家，每年GDP增長8%，假設居民收入增長率為L，則N年后相對買房時的房價收入比降為1/（1+L）N.因此中國享受著比經濟增速放緩的發達國家更高的房價收入比。事實上，如果某家庭年收入為Gi每年收入以L的速度增加，Gn=G1*（1+L）n-1，利率為r，儲蓄比例為K，則可以預計，經過N年后共結余財富現值為∑n1KGi/（1+r）n-1=KG1[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L），也就是說這就是此人家庭可以購買的最大房產價值，可以求出對應的房價收入比（當K≤0.5時，按銀行要求。）為k*[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L）。比如當n=20，r=6%，L=8%，k=0.5時，可承受的最大房價收入比為11.6倍。

綜上所述，房價收入比是反映房價的高低的最佳指標。它是社會財富在兩代人之間分配的均衡系數的體現，是現在勞動與過去勞動的交換尺度，也是社會真實利率的體現，其比例越高說明現在的勞動越多，真實利率越高。影響房價收入比的因素主要是人口增長模型和收入增長速度以及市場資金的價格。endprint

【摘要】所有的勞動成果都由兩代人共同消費，任何財富都在參與著社會的再分配?？梢杂靡粋€指標——房價收入比來衡量這種財富在世代交替中的分配均衡問題。房價收入比比任何指標都更能準確地反映房價的高低。它是現在勞動與過去勞動的交換尺度，也是社會真實利率的體現。

【關鍵詞】房價收入比 世代交替 均衡 勞動時間 真實利率 收入增長

房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。其直觀含義是一個家庭必須勞動幾年才能獲得一套住房。

費雪認為由于土地的稀缺性與永恒，每一代人在死之前都要將土地及土地上的附著物交給下一代人。除了部分由直系親屬繼承之外，其余的必須通過市場交換交給下一代的非直系親屬，或者說回歸社會進行再分配。同時，年輕人又在上一代人的勞動的基礎上讓土地產出更多（增值）。事實上，不論是否愿意，所有的勞動成果都由兩代人共同消費，任何財富都在參與著社會的再分配。老年人以此養老，因此其交易價格就由年輕人愿意付出多少和老年人希望得到多少之間的權衡來決定。費雪由此推出了貼現率，并推出在人口增加時貼現率上升，土地價格上漲的模型。在一個歷史過程中，具體交易價格已經不重要，但總是必須有一個指標能反映一個分配均衡問題，也就是財富在兩代人之間分配的問題。年輕人必須養老年人多少年才能獲得土地或者說是上一代人的勞動成果。隨著工業化、城鎮化的發展，尤其是農業機械化的發展，人類不再在農業用地上居住。隨著市場的發展，勞動力的商品化，人類不再依賴于土地，而依賴于由此建立的社會體系和生產生活設施——城鎮。城鎮是人類勞動成果的聚集地，是人類勞動成果的結晶。城鎮中的房產成了必需品，具備了農業經濟模式下的土地的性質，可以用一個指標——房價收入比來衡量這種財富在世代交替中的分配均衡問題，也就是年輕人需要養老年人多少年才能獲得房產。很顯然，由費雪模型可知，人口的增減直接影響著房產的供求關系，人口增加的過程，房價收入比一定攀高（房產供不應求），人口下降時，房價收入比一定下降（房產供過于求），人增多的一代付出更多，人減少的一代享受著更多的社會福利。

房價收入比比任何指標都更能準確地反映房價的高低。馬克思認為勞動成果凝結著人類的過去勞動，其價值是凝結在其中的勞動時間，是一切等價交換的依據。因此，世代交替中使用勞動時間對兩代人的財富分配是否均衡的衡量更為確切。每一代人生命長達80年甚至100年，在如此長的時間里，消費的物品發生了巨大變化，物價水平以及不同種類消費品之間的性價比也發生了巨大變化。尤其是通脹水平和經濟增速也發生了巨大變化，甚至作為天然貨幣的黃金的生產技術也發生了巨大變化，黃金的價值也發生了巨變。土地會有恒定的收益（紅利），而這一切卻都來源于自然，這個紅利同樣必須與勞動產品和勞動力進行交換。貨幣作為交換媒介，其價值卻不能在歷史中等價，資本要有回報，借貸需要利息，投資具有風險，而這一切，任何的價格都無法準確計算。因此用房價收入比來估算大體的交換時間具有參考意義，它是現在勞動與過去勞動的交換尺度，也是社會真實利率的體現。

下面根據國家統計局網站公布的數據對中國近十年來的房價收入比進行分析。從附表看算出的房價收入比，發現房價收入比在走低。當然這個家庭收入是以當年全社會的平均收入，而房價不是，因為每年買房人只占社會中的少數人，少數房產的平均價格不代表全社會房產的平均價格。且城鎮化過程中房產大多集中在城市邊緣，因此我們必須對房價進行修正。假設每平方米的土地與居住人口成正比，而房價與中心地段房產的距離成反比。我們把城鎮人口的增加作為系數作如后表調整?？梢姺績r收入比（以100平方米房產按家庭收入計算）從2000年的10.4下滑至2011年的7.3。如果我們不修正，房價收入比從2000年的10.4下滑至5.97。而后者正是發達國家公布的可比數字。如果我們計算這12年的平均值發現房價收入比為7.2。當然現實并不是如此，因為首先買房的是收入高的買高價值的房產，而后買房的是收入低的人買便宜的房產，因此，居民就普遍覺得房價高。于是我們采用另一個指標人均收入買高檔房的房價與收入比，發現這個數值也是從2000年的23下滑至13，用12年的平均收入與高檔房平均房價計算為15。

從銀行的貸款審核來看房價收入比。銀行的貸款條件為：1。首付為30%，2。月供為家庭收入的k倍（K≤50%）。按月利率I進行折現，其房價收入比為K【（1+I）n-1—1】/【HI（1+I）n-1】，其中I為房貸月利率，n為月供月數，H為貸款比例。假設房價為100萬元，貸款年利率為6%，分20年還，月供為5015元，也就是要求家庭月收入在10030元以上，房價收入比為8.1。目前各家銀行的房貸是最優質的資產。這從一個側面證實了前述房價收入比是合理的。計算也是準確的。

我們看看國外。世界銀行1998年對96個地區的統計資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區）房價收入比平均數為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為5.6。各國（地區）房價收入比的數值是高度離散的，這96個地區最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數為6.4。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區（以上數據摘自上海易居房地產研究院的報告）。

我國城鎮人口從1990年的3億增加到2000年的4.6億，再增加到2011年的6.9億，這個過程按費雪的模型必然導致了地價逐步走高和高利率（真實利率），而我國房地產市場的形成則是在2000年以后，因此，不難發現2000年以后房價走高的真實原因。

收入增長不段降低了房價收入比，我國是發展中國家，每年GDP增長8%，假設居民收入增長率為L，則N年后相對買房時的房價收入比降為1/（1+L）N.因此中國享受著比經濟增速放緩的發達國家更高的房價收入比。事實上，如果某家庭年收入為Gi每年收入以L的速度增加，Gn=G1*（1+L）n-1，利率為r，儲蓄比例為K，則可以預計，經過N年后共結余財富現值為∑n1KGi/（1+r）n-1=KG1[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L），也就是說這就是此人家庭可以購買的最大房產價值，可以求出對應的房價收入比（當K≤0.5時，按銀行要求。）為k*[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L）。比如當n=20，r=6%，L=8%，k=0.5時，可承受的最大房價收入比為11.6倍。

綜上所述，房價收入比是反映房價的高低的最佳指標。它是社會財富在兩代人之間分配的均衡系數的體現，是現在勞動與過去勞動的交換尺度，也是社會真實利率的體現，其比例越高說明現在的勞動越多，真實利率越高。影響房價收入比的因素主要是人口增長模型和收入增長速度以及市場資金的價格。endprint

【摘要】所有的勞動成果都由兩代人共同消費，任何財富都在參與著社會的再分配。可以用一個指標——房價收入比來衡量這種財富在世代交替中的分配均衡問題。房價收入比比任何指標都更能準確地反映房價的高低。它是現在勞動與過去勞動的交換尺度，也是社會真實利率的體現。

【關鍵詞】房價收入比 世代交替 均衡 勞動時間 真實利率 收入增長

房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。其直觀含義是一個家庭必須勞動幾年才能獲得一套住房。

費雪認為由于土地的稀缺性與永恒，每一代人在死之前都要將土地及土地上的附著物交給下一代人。除了部分由直系親屬繼承之外，其余的必須通過市場交換交給下一代的非直系親屬，或者說回歸社會進行再分配。同時，年輕人又在上一代人的勞動的基礎上讓土地產出更多（增值）。事實上，不論是否愿意，所有的勞動成果都由兩代人共同消費，任何財富都在參與著社會的再分配。老年人以此養老，因此其交易價格就由年輕人愿意付出多少和老年人希望得到多少之間的權衡來決定。費雪由此推出了貼現率，并推出在人口增加時貼現率上升，土地價格上漲的模型。在一個歷史過程中，具體交易價格已經不重要，但總是必須有一個指標能反映一個分配均衡問題，也就是財富在兩代人之間分配的問題。年輕人必須養老年人多少年才能獲得土地或者說是上一代人的勞動成果。隨著工業化、城鎮化的發展，尤其是農業機械化的發展，人類不再在農業用地上居住。隨著市場的發展，勞動力的商品化，人類不再依賴于土地，而依賴于由此建立的社會體系和生產生活設施——城鎮。城鎮是人類勞動成果的聚集地，是人類勞動成果的結晶。城鎮中的房產成了必需品，具備了農業經濟模式下的土地的性質，可以用一個指標——房價收入比來衡量這種財富在世代交替中的分配均衡問題，也就是年輕人需要養老年人多少年才能獲得房產。很顯然，由費雪模型可知，人口的增減直接影響著房產的供求關系，人口增加的過程，房價收入比一定攀高（房產供不應求），人口下降時，房價收入比一定下降（房產供過于求），人增多的一代付出更多，人減少的一代享受著更多的社會福利。

房價收入比比任何指標都更能準確地反映房價的高低。馬克思認為勞動成果凝結著人類的過去勞動，其價值是凝結在其中的勞動時間，是一切等價交換的依據。因此，世代交替中使用勞動時間對兩代人的財富分配是否均衡的衡量更為確切。每一代人生命長達80年甚至100年，在如此長的時間里，消費的物品發生了巨大變化，物價水平以及不同種類消費品之間的性價比也發生了巨大變化。尤其是通脹水平和經濟增速也發生了巨大變化，甚至作為天然貨幣的黃金的生產技術也發生了巨大變化，黃金的價值也發生了巨變。土地會有恒定的收益（紅利），而這一切卻都來源于自然，這個紅利同樣必須與勞動產品和勞動力進行交換。貨幣作為交換媒介，其價值卻不能在歷史中等價，資本要有回報，借貸需要利息，投資具有風險，而這一切，任何的價格都無法準確計算。因此用房價收入比來估算大體的交換時間具有參考意義，它是現在勞動與過去勞動的交換尺度，也是社會真實利率的體現。

下面根據國家統計局網站公布的數據對中國近十年來的房價收入比進行分析。從附表看算出的房價收入比，發現房價收入比在走低。當然這個家庭收入是以當年全社會的平均收入，而房價不是，因為每年買房人只占社會中的少數人，少數房產的平均價格不代表全社會房產的平均價格。且城鎮化過程中房產大多集中在城市邊緣，因此我們必須對房價進行修正。假設每平方米的土地與居住人口成正比，而房價與中心地段房產的距離成反比。我們把城鎮人口的增加作為系數作如后表調整。可見房價收入比（以100平方米房產按家庭收入計算）從2000年的10.4下滑至2011年的7.3。如果我們不修正，房價收入比從2000年的10.4下滑至5.97。而后者正是發達國家公布的可比數字。如果我們計算這12年的平均值發現房價收入比為7.2。當然現實并不是如此，因為首先買房的是收入高的買高價值的房產，而后買房的是收入低的人買便宜的房產，因此，居民就普遍覺得房價高。于是我們采用另一個指標人均收入買高檔房的房價與收入比，發現這個數值也是從2000年的23下滑至13，用12年的平均收入與高檔房平均房價計算為15。

從銀行的貸款審核來看房價收入比。銀行的貸款條件為：1。首付為30%，2。月供為家庭收入的k倍（K≤50%）。按月利率I進行折現，其房價收入比為K【（1+I）n-1—1】/【HI（1+I）n-1】，其中I為房貸月利率，n為月供月數，H為貸款比例。假設房價為100萬元，貸款年利率為6%，分20年還，月供為5015元，也就是要求家庭月收入在10030元以上，房價收入比為8.1。目前各家銀行的房貸是最優質的資產。這從一個側面證實了前述房價收入比是合理的。計算也是準確的。

我們看看國外。世界銀行1998年對96個地區的統計資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區）房價收入比平均數為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為5.6。各國（地區）房價收入比的數值是高度離散的，這96個地區最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數為6.4。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區（以上數據摘自上海易居房地產研究院的報告）。

我國城鎮人口從1990年的3億增加到2000年的4.6億，再增加到2011年的6.9億，這個過程按費雪的模型必然導致了地價逐步走高和高利率（真實利率），而我國房地產市場的形成則是在2000年以后，因此，不難發現2000年以后房價走高的真實原因。

收入增長不段降低了房價收入比，我國是發展中國家，每年GDP增長8%，假設居民收入增長率為L，則N年后相對買房時的房價收入比降為1/（1+L）N.因此中國享受著比經濟增速放緩的發達國家更高的房價收入比。事實上，如果某家庭年收入為Gi每年收入以L的速度增加，Gn=G1*（1+L）n-1，利率為r，儲蓄比例為K，則可以預計，經過N年后共結余財富現值為∑n1KGi/（1+r）n-1=KG1[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L），也就是說這就是此人家庭可以購買的最大房產價值，可以求出對應的房價收入比（當K≤0.5時，按銀行要求。）為k*[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L）。比如當n=20，r=6%，L=8%，k=0.5時，可承受的最大房價收入比為11.6倍。

綜上所述，房價收入比是反映房價的高低的最佳指標。它是社會財富在兩代人之間分配的均衡系數的體現，是現在勞動與過去勞動的交換尺度，也是社會真實利率的體現，其比例越高說明現在的勞動越多，真實利率越高。影響房價收入比的因素主要是人口增長模型和收入增長速度以及市場資金的價格。endprint