云霄縣復興路東段片區改造建設項目經濟分析

何文輝

摘 要：云霄縣復興路東段片區改造建設項目建設地點位于云霄縣云陵鎮復興路東段，西起中山路，東至江濱路，主要涉及中山路、復興路、槐蔭路、永綏路、永綏橫路、溪邊路、和平路、江濱路等。本文主要探討了該項目提出的背景和建設的必要性，對其經濟效益和社會效益進行分析，最后得出可行性結論。

關鍵詞：云霄縣；復興路東段片區；經濟分析

云霄縣復興路東段片區改造建設項目建設地點位于云霄縣云陵鎮復興路東段，西起中山路，東至江濱路，主要涉及中山路、復興路、槐蔭路、永綏路、永綏橫路、溪邊路、和平路、江濱路等。項目建設用地面積38713.71㎡（約58.07畝），總建筑面積124931.77㎡，其中：計容建筑面積102929.92㎡，不計容建筑面積22001.85㎡。項目擬建設安置住房816套，建設安置住房面積87176.58㎡；配套建設綜合商場8106.89㎡、零售商業店面6615.99㎡；地下室21720㎡，架空層281.85㎡，物業管理用房343.42㎡，設備用房687.04㎡。建設市政道路10433.618㎡。建設區內道路、綠化、給排水、電力等配套基礎設施。項目總投資74696.6萬元，建設資金由業主自籌和安置房購房款，不足部分由縣財政撥付。項目的建設期為2年，自2014年7月-2016年6月。云霄縣政府委托縣房地產綜合開發公司為項目業主單位：。

一、云霄縣復興路東段片區改造建設項目提出的背景和建設的必要性

（一）云霄縣復興路東段片區改造建設項目提出的背景。

《云霄縣城市總體規劃》（2006-2020）中提出：舊區改造原則。舊區改造應以總體規劃為依據，堅持統一規劃，分期實施，合理利用，調整布局，成片改造，逐步改善，加強基礎設施，完善公共服務設施為基本原則，努力提高生活居住水平，改善城市面貌，提高城市綜合功能。

云霄縣復興路東段片區內交通設施落后，危舊房屋集中，安全隱患較大，基礎設施缺乏，居住環境惡劣。主要問題體現在：一是道路交通設施落后，在城鎮化的過程中，原有的街道尺寸、筑路材料等都無法滿足現在交通、消防的需要 ；二是片區內危舊房屋集中，大多房屋屬于土木、混合結構，大多居民普遍使用煤餅爐或瓶裝煤氣，安全隱患較大；三是供水、排水、排污、衛生、道路交通燈基礎設施極不完善。此外公共綠地的缺乏，也導致了街區的綠化指標不符合要求，居民生活環境沒能跟上城市發展的整體水平。該片區的改造不但能能有效貫通復興路與學生街這一東西走向通道，進一步完善縣城區的路網結構，而且能改善片區內居住條件，提高居住水平。為加快《云霄城市總體規劃》實施步伐，推進公共事業設施建設，改善城市人居環境，提升城市品位和形象，云霄縣人民政府《關于云霄縣復興路東段片區改造建設有關問題》的專題會議上確定實施云霄縣復興路東段片區改造建設項目并確定征收范圍。

為了加快舊城改造建設步伐，進一步完善城市交通網絡，優化改善縣城環境、人居環境，使北城區成出縣城的北大門，同時也為舊城區聚集了大量人氣和商機。因此，縣委縣政府提出該項目的建設。

（二）云霄縣復興路東段片區改造建設項目建設的必要性。（1）項目建設是改善當地居民的生活環境，加速城市化建設進程的需要。隨著云霄城市人口的不斷增加，舊城區房屋大多低矮破舊，商業網點雜亂分布，交通擁擠，人居環境和生活衛生狀況差，“臟、亂、差”現象嚴重。當地居民住宅大多因年久失修破舊不堪，且地下管網不配套，排水不暢，居民的居住條件很差。項目建設符合國家大力加強城鎮居民住宅建設、加速人口城市化進程的政策要求，能夠有效、直接地改善當地居民長期以來“臟、亂、差”的生活居住環境，提高當地居民的生活質量，同時改善周邊生態環境。該項目的建設將推動云霄縣基礎配套設施布局的完善，改善云霄縣的交通條件和投資環境，項目的建設有效帶動相關產業快速發展，對區域經濟的發展將起到促進作用。（2）項目建設是解決征遷安置問題的重要保障。通過項目的建設，能夠確保妥善安置該片區的被征遷戶，這樣使廣大被征遷戶的利益能夠得到維護。以保障征遷戶得到及時妥善安置和解決低收入家庭住房困難問題。（3）項目建設符合《云霄縣城市總體規劃》是實現云霄縣經濟可持續發展的需要。項目的建設是為了保障國民經濟和社會發展等公共利益的需要，由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建，符合云霄縣城市發展規劃，促進城區土地的有效開發利用，緩解縣城城市交通壓力，改善城市交通環境，本項目即為復興路片區改造安置房，它的建設將解決該區改造安置任務，為該區改造征遷安置工作提供重要的支撐服務。

二、云霄縣復興路東段片區改造建設項目經濟效益分析

該項目屬于舊城改造項目，項目建成的商業店面及住宅除安置改造過程中的被征遷戶（被征遷商戶）外，剩余部分以市場銷售用于回收該項目建設成本，項目建設不以盈利為目的，因而本報告對項目不進行盈利能力和不確定性分析等財務評價，僅對項目的收入情況進行測算。

項目建設用地面積38713.71㎡（約58.07畝），總建筑面積124931.77㎡，其中：計容建筑面積102929.92㎡，不計容建筑面積22001.85㎡。擬建設安置住房816套。項目建設安置住房面積87176.58㎡；配套建設綜合商場8106.89㎡、零售商業店面6615.99㎡；地下室21720㎡，架空層281.85㎡，物業管理用房343.42㎡，設備用房687.04㎡。建設市政道路10433.618㎡。建設區內道路、綠化、給排水、電力等配套基礎設施。

（一）收入分析。（1）住宅銷售收入。按照該項目安置補償辦法，安置房按3700元/㎡的安置價結算，超過調換面積的部分按5000元/㎡的市場價計算。該項目建設住宅87176.58㎡，建設過程中共征遷住宅面積66707㎡。則項目按安置價進行銷售的銷售收入為24681.59萬元。按市場價銷售銷售收入為endprint

10234.79萬元。該項目住宅部分銷售收入總計34916.38萬元。（2）商業店面銷售收入。按照該項目安置補償辦法，江濱路房屋底層店面安置面積按1：1置換；其余被征遷店面按相應價格賠償，要求置換的按42000元/㎡的市場價計算優先購買。該項目征遷沿街店面面積為11293㎡，其中，江濱路征遷店面面積為

1341㎡。項目建設商業面積為14464.9平方米，除去安置江濱路店面外，按市場價銷售的商業面積的銷售收入為55120.38萬元。安置江濱路店面安置費用為4023萬元。項目商業建筑銷售收入為55120.38萬元。綜上，項目總收入為90036.76萬元。

（二）云霄縣復興路東段片區改造建設項目成本。項目建安成本為74696.6萬元；項目銷售費用按銷售收入的1.5%估算，管理費用按銷售收入的1%估算；土地增值稅、營業稅及附加按國家有關規定執行。項目總成本為85736.3萬元。項目成本通過安置產權調換、差額互補等方式收回。

（三）云霄縣復興路東段片區改造建設項目收支平衡分析。項目建成后可實現經濟收入90036.76萬元，項目成本為

85736.3萬元。項目建成運營后可實現經濟凈收益4300.46萬元。

三、云霄縣復興路東段片區改造建設項目社會效益分析

（一）項目建設確保復興路東段改造工程順利實施的需要，有利于城區總體規劃的實施，促進城區用地合理利用，加速城市化建設進程。

（二）解決該片區住房困難問題，通過項目建設妥善解決低收入家庭、住房困難戶和危舊房困難問題。

（三）項目的建設徹底改變了原區臟、亂、差的環境。這里原來是典型的“城中村”，市政配套設施匱乏，治安較差，環境較亂。通過對舊城區內的危舊房改造和環境整治，降低舊城建筑密度，疏散舊城人口，加強和完善道路交通、綠化、給排水、環衛等基礎設施建設，改善舊城環境。小區建成后，各種配套設施齊全，社區環境優美、整潔，從而提高舊城綜合效益，提高城市居民的居住水平和居住質量，對推進城市化進程具有良好的環境和社會效益。

四、云霄縣復興路東段片區改造建設項目合法性分析

（一）項目符合國家政策法規。本項目屬于《產業結構調整指導目錄（2011年本2013年修正）》中第一類“鼓勵類”？第十二項：“建材”中第14點“應急安置房屋開發與生產”。項目建設屬于國家鼓勵類項目，并且得到了縣委、縣政府的高度重視。目前，該項目已取得項目選址意見書及縣發改局對該項目的辦理意見等相關文件，項目建設是合法的。

（二）前期工作合法性分析。項目堅持嚴格的報批程序，按照規定經過比選選擇有資質的咨詢單位進行嚴謹的可行性研究論證，從時間、空間、人力、物力、財力制約因素進行分析論證，并嚴格堅持執行“四制” 原則（項目法人制、招投標制、工程監理制、合同管理制）、 “六項管理”（審批或批準管理、設計管理、概預算管理、施工管理、合同管理、勞務管理）。同時進行環境影響評估，廣泛征求周邊群眾對該項目環境評估報告的意見。

五、主要結論

（一）該項目系征遷舊城改造項目，經過科學論證，廣泛征求社會公眾意見。項目的建設符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，納入縣經濟和社會發展年度計劃，具有充分的合法性、合理性。

（二）項目建設有利于確保復興路東段舊城改造工程順利

實施，有利于城區總體規劃的實施，促進城區用地合理利用，以此貫通縣城區東西方向主干道、完善城區交通、提升縣城品位，加速城市化建設進程。

（三）項目建設有利于改善項目區居民生活環境，加強基礎設施，完善公共服務設施為基本原則，努力提高生活居住水平，改善城市面貌，提高城市綜合功能。項目完成后增加了縣城活力，提高城市品位，改善了周邊居民居住生活環境，從繁雜走向繁華，極大提升居民生活空間，取得了良好的經濟效益和社會效益。

（四）該項目已完成補償協議簽訂，被征收戶對項目的建設抱有積極參與和支持的態度，時機成熟，有著充分的合理性。該項目的建設符合國家政策、法律法規，獲得了各級政府的政策支持，實施適應當前社會經濟發展的形勢，符合地方社會經濟發展政策。項目綜合評價風險值0.35，項目風險程度較小。

（五）項目實施后可實現經濟凈收益4300.46萬元。

綜上，根據對該項目建設進行經濟分析，項目投資風險小，經濟效益、社會效益較好，此項目是可行的。

六、建議

（一）項目業主應主動配合有關部門，進一步抓緊做深做細前期工作，爭取項目早日動工建設，早日發揮效益。

（二）業主應加強工程質量監管，確保工程質量。

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