中國住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

李夢宇

摘 要：資產(chǎn)證券化自20世紀(jì)70年代出現(xiàn)在美國并得以迅速發(fā)展，而住房抵押貸款支持證券也成為國際資本市場上發(fā)展最迅速，最具有活力的金融產(chǎn)品。中國住房抵押貸款證券化起步較晚，但是已經(jīng)取得了一定的理論成果，隨著中國建設(shè)銀行推出的“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券”，中國住房抵押貸款證券化的進(jìn)程已由理論研究階段進(jìn)入實(shí)踐操作階段，以中國住房抵押貸款證券化現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，分析中國住房抵押貸款證券化存在的風(fēng)險(xiǎn)并提出相關(guān)的對策。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化；收益；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）10-0100-02

住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流通的證券。

住房抵押貸款證券化始于20世紀(jì)60年代末的美國。當(dāng)時(shí)，由于通貨膨脹加劇，利率攀升，使金融機(jī)構(gòu)的固定資產(chǎn)收益率逐漸不能彌補(bǔ)攀高的短期負(fù)債成本。同時(shí)，商業(yè)銀行的儲(chǔ)蓄資金被大量提取，經(jīng)營陷入困境。在這種情況下，為了緩解金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)流動(dòng)性不足的問題，政府決定啟動(dòng)并搞活住房抵押貸款二級市場。

住房抵押貸款證券化的發(fā)展現(xiàn)狀：隨著住房體制改革的不斷向前發(fā)展，中國住房抵押貸款開始出現(xiàn)并快速發(fā)展起來，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2000—2005年間個(gè)人住房抵押貸款余額占全國消費(fèi)信貸余額比重均在74%以上，個(gè)人住房抵押貸款余額占全國消費(fèi)信貸余額比重再創(chuàng)新高，2008年已超過82%。由于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，如個(gè)人信用制度不健全，抵押制度和抵押擔(dān)保保險(xiǎn)制度建設(shè)相對滯后等一系列問題，導(dǎo)致了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)增大，個(gè)人住房抵押貸款不良率開始不斷上升。“建元2005-1份額人住房抵押貸款支持證券”是國內(nèi)首個(gè)住房抵押貸款證券化產(chǎn)品，這是以中國建設(shè)銀行作為試點(diǎn)單位的，從此開創(chuàng)了國內(nèi)住房抵押貸款證券的先河。

一、中國住房抵押貸款證券化的收益分析

1.有利于商業(yè)銀行增加資金來源渠道，擴(kuò)大籌資范圍。中國包括國有商業(yè)銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)90%的資金來源是各項(xiàng)存款。如果社會(huì)存款下降，商業(yè)銀行就會(huì)無法滿足非金融機(jī)構(gòu)對資金的需求。另外，借助住房抵押貸款證券化，銀行可以在資本市場上進(jìn)行直接融資，使其籌資渠道得以擴(kuò)展，由一般的存款擴(kuò)大到向全國、甚至全世界籌集資金，從而增加貸款機(jī)構(gòu)的資金來源。

2.有利于解決資金流動(dòng)性問題。目前，中國金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄存款中絕大部分是五年期以下的短期存款，而住房抵押貸款的一般期限都在十五年左右，屬于長期的債權(quán)資產(chǎn)。這樣銀行的“短存長貸”就很容易產(chǎn)生資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，從近幾年中國金融機(jī)構(gòu)的信貸資產(chǎn)分布情況看，住房抵押貸款以較快的速度增長，并且預(yù)期未來仍會(huì)有較快增長，而定期存款的比重卻在不斷下降，從發(fā)展的觀點(diǎn)看，隨著住房抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，當(dāng)貸款余額達(dá)到銀行信貸資產(chǎn)的一定比例時(shí)，資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，而實(shí)行住房抵押貸款證券化，銀行通過MBS將長期債權(quán)出售，使中長期資產(chǎn)在短期內(nèi)變成流動(dòng)資金，即可盤活銀行的資產(chǎn)，增加其資金的流動(dòng)性。

3.有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。通過住房抵押貸款證券化，將低流動(dòng)性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí)，還可以將集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)化。

二、中國住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)。在中國，由于個(gè)人信用制度不完善，居民收入的透明度和貨幣化程度低，實(shí)際收入與名義收入差距很大，銀行很難確切地計(jì)算居民實(shí)際收入水平，貸款銀行無法判斷貸款人的資信程度。

2.提前償付風(fēng)險(xiǎn)。提前償付是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前償付一般有兩種情況：一種是當(dāng)借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提早結(jié)束貸款時(shí)，就可能發(fā)生提前償付行為。另一種是當(dāng)市場利率低于合同利率時(shí)，提前償付行為也有可能發(fā)生。提前償付一方面使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。

3.利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)，也稱市場風(fēng)險(xiǎn)，是指由于利率的變化而使發(fā)放抵押貸款的機(jī)構(gòu)或者證券持有者所遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。目前中國的商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只能隨著央行對利率的調(diào)整而相應(yīng)變動(dòng)，由于貸款組合的利率是浮動(dòng)的，若貸款利率下調(diào)，則銀行要承受發(fā)債成本不變而貸款收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。如果利率上調(diào)，與存款利率增長幅度相比小，這樣就有可能減少銀行的獲益。

4.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)遭受的利益損失。中國的個(gè)人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運(yùn)用在時(shí)間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題，這種在發(fā)放長期抵押貸款時(shí)的短存長貸行為具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性，會(huì)降低商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，進(jìn)而影響銀行的兌付能力。

5.法律政策風(fēng)險(xiǎn)。中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場經(jīng)濟(jì)體制不夠完善，政府的定位不明確。當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離個(gè)人消費(fèi)能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟(jì)過熱，與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違背時(shí)，政府會(huì)采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和收縮，使商業(yè)銀行面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。而且現(xiàn)行法律、政策與證券化業(yè)務(wù)的沖突以及相關(guān)法律、政策的滯后，都形成了證券化業(yè)務(wù)的外部風(fēng)險(xiǎn)。

三、防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對策

1.提前償付風(fēng)險(xiǎn)的防范。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性和人的理性，我們不能把握提前償付風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律，只能通過構(gòu)建科學(xué)合理的防范機(jī)制對其加以防范和控制。例如提前償付鎖住和支付罰金。買權(quán)保護(hù)的最簡單方法是鎖住和支付罰金。鎖住是在貸款發(fā)起后一段時(shí)間內(nèi)不允許提前償付出現(xiàn)。支付罰金是指借款人選擇提前還款時(shí)，必須為這一行為額外支付一定數(shù)額的罰金，以補(bǔ)償貸款人或投資者因提前償付而遭受損失。endprint

2.加強(qiáng)銀行放貸的操作和流程的管理，完善信貸管理機(jī)制。貸款前，商業(yè)銀行應(yīng)該建立專業(yè)化的咨詢體系。貸款機(jī)構(gòu)在對借款人咨詢和教育上應(yīng)該投入大量資金，在借款人申請個(gè)人住房抵押貸款之前，借款人應(yīng)到銀行等金融機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT的咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，以確保借款人充分了解住房抵押貸款具體操作流程以及違約等造成的后果。貸款時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)行科學(xué)嚴(yán)密的貸款審核程序。銀行在審核住房抵押貸款申請時(shí)，主要是考察借款人的還款能力、審查貸款抵押品即住房的當(dāng)前狀況、實(shí)際市場價(jià)值和調(diào)查申請人的信用狀況。貸款后，商業(yè)銀行應(yīng)加大監(jiān)控和管理的力度。商業(yè)銀行應(yīng)該建立先進(jìn)的業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)和監(jiān)控借款人財(cái)務(wù)狀況的信息系統(tǒng)。利用業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)每天監(jiān)測報(bào)表，一旦出現(xiàn)逾期貸款，就可以立即查明原因，采取相應(yīng)的措施來防止逾期的繼續(xù)發(fā)展，最大限度地減少銀行的損失。

3.加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)管理。目前中國住房抵押貸款主要是浮動(dòng)利率抵押貸款，利率的變化與調(diào)整主要受制于央行的金融管制和貨幣政策，這樣各大商業(yè)銀行無法根據(jù)有效的抵押貸款歷史記錄來預(yù)測未來抵押貸款提前償付的比例及速度；利率調(diào)整的不確定性又影響了證券價(jià)格變化，造成了未來現(xiàn)金流的不確定性，增加了投資者面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)。借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，建議中國在發(fā)展MBS時(shí)應(yīng)當(dāng)逐步調(diào)整當(dāng)前利率水平，建議與銀行間債券市場上的適當(dāng)期限的國債收益率掛鉤，同時(shí)繼續(xù)推行利率市場化。

4.發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)可利用各類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)品種來分散個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)費(fèi)用所形成的保險(xiǎn)基金金額大，來源穩(wěn)，使用周期長，有可能部分承擔(dān)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)損失。金融機(jī)構(gòu)可通過以下險(xiǎn)種分散抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。第一，建立住房抵押貸款信用保證保險(xiǎn)。由保險(xiǎn)公司開辦抵押償還業(yè)務(wù)，借款人向保險(xiǎn)公司投保抵押償還險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司充當(dāng)借款人還貸保證人，一旦借款人無法繼續(xù)歸還住房貸款時(shí)，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還一定比例的貸款損失。第二，住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合。借款人購買相應(yīng)年限和金額的住房抵押貸款人壽保險(xiǎn)，用于購房人因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時(shí)，其家庭其他成員可使用保險(xiǎn)公司提供的保證金繼續(xù)按月歸還貸款。以確保不會(huì)因借款人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現(xiàn)被迫違約，抵押住房被處置的風(fēng)險(xiǎn)。第三，住房抵押貸款產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種確保抵押物本身產(chǎn)權(quán)是完整的；貸款機(jī)構(gòu)所得到的抵押權(quán)是有效可行的；除了單證上列明的債權(quán)人之外，沒有其他人有更優(yōu)先向貸款申請人償還債務(wù)的權(quán)利。若因產(chǎn)權(quán)糾紛或更高順位債權(quán)人出現(xiàn)時(shí)，保險(xiǎn)公司將予以賠償。

5.加快完善個(gè)人征信體系，完善運(yùn)作機(jī)制。建立完善的個(gè)人信用制度。該體系的核心是個(gè)人信用制度，即能證明、解釋與查驗(yàn)自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障個(gè)人信用活動(dòng)，規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)披露和監(jiān)管，對于中國金融當(dāng)局來說，應(yīng)加強(qiáng)對復(fù)雜金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，特別是對信用衍生品等的監(jiān)管。監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須監(jiān)督制定標(biāo)準(zhǔn)的貸款轉(zhuǎn)讓合同，建立貸款轉(zhuǎn)讓的公開披露制度，加強(qiáng)央行和證監(jiān)會(huì)對貸款轉(zhuǎn)讓的監(jiān)管，確?！罢鎸?shí)出售”，嚴(yán)防貸款轉(zhuǎn)讓過程中欺詐行為的出現(xiàn)，以保護(hù)投資者的利益。同時(shí)還要建立擔(dān)保體系、規(guī)范評級機(jī)構(gòu)。借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，中國應(yīng)盡快成立政策性的全國住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，并與商業(yè)性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一起構(gòu)建一套完整的抵押保險(xiǎn)機(jī)制，從而降低發(fā)放抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

6.完善個(gè)人住房抵押貸款的法律制度環(huán)境。中國雖然已經(jīng)出臺(tái)實(shí)施了《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》、《商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)成了個(gè)人住房抵押貸款的法律框架，但缺少具體的、操作性強(qiáng)的配套法律法規(guī)，不能從房屋交易、估價(jià)、保障等方面對市場主體和市場行為形成硬性的約束。所以，中國應(yīng)盡快制定和頒布關(guān)于消費(fèi)信貸的法律，明確消費(fèi)信貸活動(dòng)中相關(guān)主體的職責(zé)，合理分散信貸風(fēng)險(xiǎn)，減小個(gè)人住房抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)。

[責(zé)任編輯 吳明宇]endprint