房地產貸款擔保的風險管理機制分析

董蕓

摘要：隨著我國社會經濟的不斷發展，居民消費水平的不斷提高，住房水平在很大程度上得以提高。面對我國居民購房需求的日益增長，住房機制不斷革新，住房信貸的改革一方面加速了房屋的改造，另一方面擴大了商品房市場，也加快了商品房的建設及銷售，對經濟增長起到了重要的作用。面對這樣的局面，消費者對住房信貸的需求會日益增加，而信貸保險也將成為不可或缺的保障，因此建立與完善我國住房信貸體系具有現實意義，對分散、轉移我國的住房信貸風險起到重要作用。但目前我國住房信貸存在著諸多不良的原因，例如居民保險意識較差，住房置業保險公司之間沖突不斷等，所以保險公司才更需要研發出符合居民購房需求的信貸保險。

關鍵詞：房地產 貸款風險 管理機制

一、前言

面對金融貸款風險，置業擔保公司面臨著各種違約逾期風險，給分散的個人購房群體承擔著，且抵押處置的宏觀環境不健全。所以置業擔保業務存在著不穩定性、經營風險大、摸索性強、創新潛力大的特點，因此擔保公司必須要提高自身的風險防范意識，規范風險管理流程，控制經濟成本盈虧，提供一個置業與信貸雙方都安全的社會環境。由此可見，房地產貸款擔保的風險管理機制對置業擔保機構極其重要。

二、風險管理

風險管理作為植根于企業文化之中，企業運作及全面管理之中的事前管理，從本質上就決定其是一種在公司范圍內樹立起全程管理氣氛和概念的積極管理，是一種認真分析風險，有意識地承擔風險，科學的管理風險，取得風險收益的管理理念。同時利用一定的技術手段對風險管理機制進行強制性的約束和限制，會對風險管理起到積極的促進作用。房地產貸款擔保風險管理是一種動態過程手段，通過建立一系列的制度、深層分析等手段達到風險管理的目的，為工作崗位，業務環節提供正確決策依據。在風險管理置業擔保機構中，還應依照程序做好事前審查，事中監控，事后追究。此外，還要盡可能在最廣泛的區域為房地產信貸擔保管理風險，這樣才能更好地發揮風險管理的作用。

三、事前審查

置業擔保機構應當建立完善的包括購房者基本信息、社會背景、身體狀況、經濟來源和狀況、信用記錄、公用事業繳費情況等的個人信用評價系統，以及包括房地產市場行情趨勢預測、該抵押物所有權是否明晰、手續是否齊全和個人還款能力分析，反擔保措施分析，項目綜合評價等的項目風險分析，以確保擔保工作的可靠性。置業擔保機構在接到購房者的申請后，應對申請人進行以上的個人信用分析和項目風險分析，實現對擔保業務的事前評估，并且擔保機構在系統上要對數據進行科學、明確、定性定量的測量，對擔保風險進行客觀合理的評價，并提供防范控制和監管的依據，以實現房地產置業貸款擔保的事前評估。

四、事中監控

在房地產貸款置業擔保中工作人員應該對風險進行歸類、鑒定和判斷，以確定其風險性質。在擔保管理事中對擔保業務進行追蹤，了解客戶，并對客戶進行不同層次的分類，如：較差客戶、一般客戶、優質客戶等劃分，并根據客戶的發展狀況、比重、數量，按照擔保業務動態指標的標準進行風險額度的分析，同時為客戶提供合理的應對風險措施。

五、事后追償

房地產貸款置業擔保機構在借款人沒有履行還款義務時，應對借款人實行事后追究的措施，以解決置業擔保機構為借款人向貸款人履行的保證義務的問題。如借款人沒有繼續履行還款義務，置業擔保機構可用借款人提供的抵押物作為保證反擔保進行處理。在事后控制中，置業擔保機構可以通過對違約借款人采取一系列的處理手段進行有效追償以及善后安置等，處理渠道包括：一是工作人員采用電話、信息追蹤，或專人上門進行催收的方式。二是結合律師事務所向借款人傳送律師信。三是工作人員可以通過法律的途徑，確立借款人與置業擔保機構的債權債務關系，通過法院對借款人進行訴訟，以監督、催促借款人還款。四是置業擔保機構工作人員通過法院執行程序，向執行法官提供借款人的基本信息及不履行還款的法定義務的證據，將由法院對借款人的銀行存款及借款人所屬的物品等，甚至對借款人的抵押物進行拍賣獲取債權。

六、存在的問題

在我國個人住房公積金貸款及個人商業貸款的擔保現狀下，我國住房貸款擔保存在著不少的問題，主要包括：一是居民的房貸風險意識較差。二是住房擔保缺乏規范的制度性安排。由于房地產信貸置業擔保公司為實現發展個人住房信貸業務，促進住房消費，實現債權保證的目的，在某些方面上并沒有嚴格遵守相關規定，如：置業擔保機構的服務性質、范圍及任務，運行機制等方面。三是住房擔保公司資金不足，防風抗險能力不強。就目前我國住房信貸置業擔保機構中，資金成為了擔保機構對客戶違約風險的主要措施。但由于存在資金不充足，規模小的問題，所以我國《住房置業擔保管理試行辦法》中規定，置業擔保機構必須要像銀行一樣有足夠資本才能承擔相應的風險。四是房地產信貸置業擔保機構缺少對風險的分散。全國各地因經濟水平不同，置業擔保機構的能力也不一樣，所以對住房擔保風險機制并沒有嚴格的規定。而置業擔保機構主要是通過借款人的反抵押來進行風險的防范，不免會出現危機情況，對借款人的住房就會很難回收貸款本金及利息。因此擔保機構在規定中應當建立風險基金，以便用于出現風險時的債務清償。五是抵押物處置較難，增加了擔保機構的的風險。置業擔保機構主要是通過回收抵押住房時，為抵押人提供過渡期的住房，但由于地理位置，抵押人的個人因素等多種原因，會出現拒絕入住由擔保機構提供的過渡房的情況。從擔保機構方面人性化的處理原則上，并沒有對抵押人進行強制搬出，從而造成了置業擔保機構在對抵押房處理上出現兩難的僵局。六是對抵押物價值的認識不清，房地產企業對抵押物的價值評估沒有根據市場的具體情況對房地產抵押物的價值進行具體的評估。而且在評估的過程中存在著不規范的現象，搜索資料的隨意性，評估模糊等現象。七是抵押評估行業觀念有失偏頗，評估質量報告差，缺乏統一的評估規范體系。在評估的過程中，評估人員因缺乏專業素養及道德素質，導致了房地產抵押評估機制的不完善，相關監督機制的不健全。

房地產貸款擔保機構應針對管理風險存在的問題采取以下措施：一是提高居民住房信貸保險意識，提高信貸保險機構從業人員整體素質，不斷吸引聚集人才，樹立良好形象。二是努力地發揮金融政策的向導作用，大力地支持個人購房需求。三是提高規范的管理經營意識，實行常態化、長效化、防范操作的風險管理機制。四是加強防范企業因負債引發的連環風險監管，對產存量擔保貸款以及實力較弱的貸款保證人及時加以其他擔保措施。五是創新承擔方法，經營理念上有所創新。公司管理者要強化房地產金融市場的宏觀調控能力，發展多種經營，增強企業自身抗風險能力。積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產的良性循環。啟動并加大住房公積金貸款市場，拉動住房的市場需求。經營理念上有所創新，強化房地產金融市場的宏觀調控能力。六是房地產企業密切關注宏觀經濟變化，房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口，針對經濟差異實行規模管理，加強企業信貸行業授信。

七、結束語

隨著我國經濟的不斷增長，居民住房水平也大幅度提高，住房信貸發揮著重要作用。但隨著我國住房制度的不斷改革和深入，我國居民住房矛盾日益增加，對住房信貸的要求也越來越強烈。由于住房信貸存在著一定風險，建立起健全完善的房地產貸款置業擔保機構保險體系對有效地轉移和分散住房貸款的風險起到了很好的促進作用。由于我國房地產住房貸款保險體系中存在著居民保險意識較差、住房置業擔保機構之間沖突等原因，因此建立健全的住房信貸保險法規，不斷的聚集人才，研究創新置業擔保機構保險的經營模式，對我國住房信貸保險市場具有重要意義，這樣才能更好的為住房房地產貸款擔保風險管理起到真正的保護作用。

參考文獻：

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