工程項目過程控制角度的房地產開發經濟效益提升

楊婷

摘要：本文從工程項目的決策、設計、施工全過程入手，探討了房地產開發經濟效益提升問題；以期對促進當前房地產開發企業及房地產行業的未來健康發展有所幫助。

關鍵詞：工程 項目過程控制 房地產開發 經濟效益

房地產項目具有投資風險大、開發周期長、綜合性強及經濟效益難預測等特點；為了保證房地產開發的經濟效益，有必要銜接工程項目全過程的各個環節，在保證工程質量前提下，促使其協調運行，達到適當縮短開發周期，降低投資風險及提高經濟效益的目的。

一、房地產工程項目決策是其成敗的關鍵

俗話說萬事開頭難，好的開始是成功的一半。對于房地產工程項目來說亦是如此，決策是房地產工程項目的關鍵一步，正確決策是房地產項目獲得正常收益的保證。

（一）科學的市場需求調查

市場需要什么樣的房屋產品，是住宅、商鋪、豪華別墅，還是綜合性辦公大樓，這都屬于房地產項目類型定位范疇，正確的項目類型定位，才能創造出項目的高附加值，才能帶來預期的經濟效益；在正確位房地產項目類型的基礎上，需要進一步的細分市場，如：住宅，設計檔次高低、戶型及其比例需求、面積大小、布局，以及客戶的通風、采光要求等。這些信息的獲取都是以科學的市場需求調查為前提。

（二）初步設計與投資估算

在準確了解市場需求后，就需要根據相關設計規則、技術規定，設計項目的總平面方案圖，確定其具體的建筑密度、容積率、建筑面積和綠化率等技術指標要求。并對項目可能需要的總投資數額進行估算，要求做到精確、細致，主要包括取得土地所需要的費用和建安造價；具體涉及土地取得費用包括是否需要舊城危房改造、移民拆遷安置補償等費用；建安造價主要是根據市場價格信息和以往工程建設造價資料來綜合估算其可能需要的投資數額。除上述投資費用外，還要預估工程所需設備用以及與項目開發建設相關其他費用估算，如建設單位管理費、營銷費用、勘察設計費、研究試驗費、工程監理費等；如果投資涉及銀行貸款，還要涉及工程項目建設期的貸款利息。

（三）項目收益估算及決策

項目收益估算是項目決策環節的重點，收益直接決定項目投資的價值，一般采用房地產估價理論、方法來估算項目的總價值。以住宅項目為例，價值估算步驟如下：從市場中獲取交易實例、選取可比實例、建立可比價格基礎、交易情況與日期修正、區域因素與個別因素修正、評估項目總價值。完成上述任務后，根據工期、工程計劃進度、預計銷售速度和銷售現金流量等來估算項目的現金流量表。最后，分析項目市場需求的必要性、工程技術的可行性以及項目經濟開發的合理性，作出項目投資決策。

二、加強工程項目建設過程控制，提高房地產開發經濟效益

（一）逐步優化工程項目總體設計方案

在完成項目決策后，工程設計就提上了日程，也是確定工程項目造價的重要階段；為保證項目未來良好的經濟效益，有必要對設計環節進行優化。首先，要強調設計的以人為本，工程項目最終要面向終端客戶；其次，設計要適度的創新與超前，才能贏得未來消費者的青睞；第三，限額設計控制工程造價，達到提高項目經濟效益的目的。

（二）保證建設造價位于預算范圍之內

保證工程建設造價的“不超支”，是保證工程項目經濟效益的關鍵；除考慮合理的建設費用支出外，首先要特別注意施工設計變更對工程造價產生的影響，如遇變更在確保工程質量前提下保證造價最省；其次，做好隱蔽工程現場簽證管理工作也是防止工程造價異常增加的有效措施；第三，要加強竣工結算審核工作，由于施工單位技術水平參差不齊，其可能為了追求更多的經濟效益，而進行“多估冒算”，因此就需要工程造價管理人員認真可以核減施工單位上報的竣工結算。

（三）保證施工質量，奠定良好效益基礎

好的施工質量是工程項目取得良好經濟效益的基礎。第一，要有意識的選擇那些長時間信譽比較好，資質等級比較高的施工單位進行施工；第二，寧可多支付比監理費，也要選擇技術力量雄厚、資質等級高的監理單位對施工單位質量的自檢進行全面復檢，及時發現存在的問題，也可以嘗試授予監理單位質量一票否決權，工程項目的某項質量不達標，不予以支付項工程款；第三，要加強建設單位核檢工作，核檢工作要保證項目管理方、建設方和監理方同時在場。對于消費者來說，購房多是一種比較理性的行為，都希望買到放心房；只要工程項目的施工質量有保證，市場自然會體現“優質優價”。

（四）確保施工進度，避免預售索賠經濟損失

為了保證工程項目的施工進度，有必要在開工之前就要編制好總進度施工計劃。多數的工程工期拖延都是由于建設資金投入沒有跟上，資金投入滿足不了工程進度需要，因此項目開發之初就應該做好項目融資工作。就工程項目的實際進度要及時的與計劃進度進行比較，分析發生工期拖延現象的產生原因，制定措施補救。

但是也要注意不能因為刻意的趕工期，而無限制壓縮技術間歇時間，為工程項目質量留下隱患。就工程項目來說，還要注意配套工程與主體工程的同步，即設計同工、施工同步和驗收同步，這樣可以有效縮短開發周期，加快投資回收速度，并能減少不必要的費用開支。在保證施工質量基礎上，優化施工進度，避免因為施工進度緩慢導致預售訴訟索賠發生，給房地產工程項目帶來不必要的經濟損失。

從工程項目的決策、設計、施工全過程來探討房產開發經濟效益問題，對當前經濟形式下房地產開發企業的未來發展具有重要的理論與實踐指導意義。

參考文獻：

[1]侯鷹.房地產經濟周期波動研究[J].現代商業，2014，（35）

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