商品房預售制度的存廢之探

曹洋

摘 要：隨著“取消商品房預售制度”的呼聲日益高漲，在我國實行多年的商品房預售制度走到了改革的十字路口，商品房預售制度本土化過程中存在的缺陷引發了人們的思考和追問。對商品房預售制度的產生背景、現狀及存在問題進行簡要的介紹，集中探討我國商品房預售制度未來的路徑選擇，在對諸多學者的觀點進行梳理分析之后提出了自己的看法，認為在當前的背景環境下，取消商品房預售制度的時機已基本成熟。

關鍵詞：商品房；預售制度；信息披露

中圖分類號：D922 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2014）21-0064-03

一、商品房預售制度的產生背景與現狀

根據《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預售首創于香港，因其將房屋分間分室地出售給購房者，如同飄零的花朵一般，也被稱之為“賣樓花”。20世紀五六十年代，香港進入人口劇增時期，對房屋的需求量大，而市場供不應求，無法回應人們的消費需求，霍英東成立的立信置業有限公司大膽創新，一改當時的現樓銷售模式，提出“預售樓花”，并提倡分期付款，這受到了購房者們的歡迎，也被其他公司紛紛仿效，成為香港房地產市場的一大經營特色，而大陸地區也在其后引入了此項制度。

商品房預售制度伴隨著我國房地產市場的興起，為了響應市場的交易需要而產生。由于“文革”的破壞作用，截至1978年，中國城鎮人口的住房面積已達到歷史最低點，整個市場呈現嚴重的供不應求局面。在這種情況下，產品持續走俏，消費者有錢也無法買到需要的商品，為解燃眉之急我國采取了預先訂購的方式來緩解消費者旺盛的需求，房地產市場亦是如此。預售制度使正在建設中的房屋面向市場，一方面增加了市場上的房屋供應量，滿足了購房者的消費需求，同時還以低于現房的價格讓利購房者，大大提高了居民的相對購買力；另一方面，這種方式也拓寬了房地產開發商的融資途徑，使得房地產開發商無須再囿于銀行貸款，而是通過收取預售款的方式先行籌集部分資金，緩解其壓力。因而在這個制度實行的初期，獲得了市場的普遍接受并得到了較快的發展。但與此同時，由于預售方式是市場自發產生的，早期又缺乏相應的監管機制，導致“炒地皮”、“爛尾樓”等現象層出不窮，嚴重地損害了購房者的利益。為規范房屋預售秩序，1994年7月第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過了《中華人民共和國城市房地產管理法》，這部法律正式確立了商品房預售制度。此后，陸續有更多的法律出臺對這一制度進行完善，使之規定更為細化具體，其中包括商品房預售歸口管理制度、商品房預售條件法定制度、商品房預售許可證制度等。這些制度構成了我國商品房預售的法律規則和行為模式，在此框架下，我國的商品房預售市場得到了長足的發展。然而制度運行至今，商品房預售紛爭不斷，購房者的合法權益不斷遭到侵害，在我國特殊時期曾發揮了重要作用的商品房預售制度現今屢遭抨擊，關于廢除此項制度的聲音亦是不絕于耳。

二、商品房預售制度存在的問題

商品房預售制度推行以來，提高了資金使用率，降低了資金使用成本，而且由于商品房大規模的開發業滿足了人們日益增長的消費需求，但為何到了現在商品房預售制度屢遭人詬病甚至提出了廢止之說？這與其自身存在的缺陷有很大的關系。

（一）準入和退出機制的不健全

目前房地產預售出現眾多問題的重要原因之一就在于缺乏嚴格的市場準入和退出機制。房地產市場的準入未受到嚴格監控，在市場開放時期便會有大量的房地產商涌入，這些企業、公司的資質未得到限制和檢驗，最終可能導致市場的無序競爭，造成不公。同時由于其退出機制的不完善，一旦某些房地產企業不適應市場規律或者不符合國家法規，也難以及時退出市場讓位給真正有資質的企業，更有甚者，某些房地產企業可以利用這些制度中的漏洞來逃避法律責任，在實現了融資的同時，將風險全部轉交給購房者來承擔。

（二）信息不對稱

現有國內市場的住房銷售是買賣雙方信息高度不對稱的市場交易。在交易過程中開發商擁有比購房者更多的知識和信息，包括房產的質量、土地使用權年限、建筑原材料構成、房屋性能、生產成本等，這些信息是購房者難以獲得的。加之專業知識的缺乏，有的時候即使開發商將這些信息提供給購房者，購房者在未進行專業咨詢的情況下，也難以理解這些信息下隱藏的真相。

（三）權利不對等

商品房預售制度在很好地幫助開發商融資的同時，也為購房者帶來了巨大的損失。在商品房交易過程中由于兩者地位的不對等，雙方最終的受益也是嚴重失衡的。第一，商品房在進行預售的時候，預售中的標的物實際上并不存在，因而購房者在購買房屋的時候就要承擔巨大的風險。加之期房兼有期貨和遠期合約的特征，因此容易造成房地產價格泡沫[1]24。第二，預售制度為房地產商提供了融資途徑，使得開發商能夠從購房者那里獲得前期的資金供給，購房者在前期向開發商支付一筆不小的購房款，而開發商僅承擔在工程完成后將現房交付購房人的義務，購房者的資金經過預售這一環節變成了開發商的投資資金，其安全性無法得到保障；與此同時，資金鏈出現問題的時候，開發商會通過“假按揭”的方式從銀行將錢套出來為己所用，最終金錢都落入了開發商的口袋。一邊是購房者支付了房款，承擔了開發商的風險；一邊是開發商占用了購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，由購房者承擔了資金利息，并通過住房按揭把開發風險轉嫁到銀行，這實際上是將房地產開發商的所有風險轉移由社會承擔，而開發商只需坐享其成。

（四）缺乏有效監管

由于我國商品房市場自改革開放以來，經過二十幾年的發展，仍處于初級發育階段，不僅開發商的一些經營行為極不規范，我國相關的法律制度也存在許多問題，其中之一就是由于現代行政管理職能理念的缺失，對于房地產市場不能予以嚴格的法律監督。也正是由于監管不力，近年來關于房地產預售方面的糾紛時有發生，預售房的虛假宣傳、偷工減料、重復銷售等現象也是屢見不鮮。

三、商品房預售制度的存廢之爭

2005年8月15日中國人民銀行公布的《2004年中國房地產金融報告》中建議：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的商品房預售制度，改期房銷售為現房銷售。”這一報告引起了關于取消商品房預售制度的熱烈討論，各界人士紛紛發表自己的看法。最初提出取消之說的銀行方面認為商品房預售制度引發和助長了“假按揭”等貸款詐騙，開發商將風險轉嫁給銀行而自己從中謀利的行為嚴重損害了銀行方的利益，長此以往將會給銀行帶來不可估量的損失；消費者對于商品房預售制度也是怨聲載道，認為商品房預售制度實施以來，并未給消費者帶來實質的好處，開發商利用自身優勢欺騙購房者，合同利益無法得到保障。學者中對此制度持消極看法的也不在少數。早在2000年時，就有學者從公平和金融安全的角度出發，主張預售制度應該取消[2]。他們認為商品房預售制度不僅大大降低了房地產行業的入市門檻，也使國家行政、經濟的制約手段相形見絀，房地產交易市場的安全沒法得到良好保護[3]。雷興虎教授認為，商品房預售制度存在“先天不足”和“后天異化”，他認為商品房預售制度基本上是消費者權利隨時受到侵害、房地產開發商獲得暴利、銀行承擔金融風險的癥結之所在，而且更為重要的是，它作為一項法律制度，所存在的缺陷是難以克服的[4]。也有學者對于商品房預售制度取消后的景象做出了設想，他認為取消商品房預售制度有利于加速整個房地產市場的整合，推動整個地產業的理性回歸，取消預售制度非但沒有限制房地產行業的競爭，相反是起到了促進作用[5]。

然而也有一些人反對取消預售制度。他們認為一旦取消商品房預售制度，開發商將會面臨融資難題，而這會對商品房流通產生極大限制，市場將會被進一步禁錮。商品房預售制度在香港實施多年平安無事，為何在我國存活得如此之短？因而存在問題的不是預售制度本身，而是在于它沒有被完善和嚴格執行。如戴志軍和楊繼慧均提出對我國房地產預售制度予以完善，并提出了一系列的具體對策，如嚴格把握房地產開發公司的成立條件、指定地點集中交易[6]、實施嚴格的準入和退出機制、執行嚴格的房地產市場信息披露機制等[7]；韓冰對商品房預售制度改革的三大方案進行了對比，最終得出的結論也是認為現階段廢除商品房預售制度為時過早[8]。

在對以上觀點進行梳理的過程中，筆者發現對于商品房預售制度存廢爭議的癥結點在于商品房預售制度取消后果的不可預估性。很多學者的顧忌在于：第一，他們認為預售制度的廢除將會影響房價，開發商融資困難的情況下房地產市場會面臨萎縮，且由于樓盤開發耗時長，若沒有預售制度，中間會存在缺口，房屋將供不應求，人們的消費需求將難以得到滿足。第二是認為商品房預售制度取消后，對開發商自有資金的要求將大大提高，有些企業可能出現資金斷裂的風險，房地產市場的格局也將發生很大轉變。第三，他們雖然承認了商品房預售存在種種不足，但堅持商品房預售制度在現階段還是適合我國房地產市場需要的，對于其局限性加以修改和完善即可。

從1994年建設部出臺《城市期房銷售管理辦法》至今已經約二十年的時間，在這期間我國的經濟發生了翻天覆地的變化，房地產市場環境也與從前大不相同，若還固守陳規，難免會與時代的發展脫節，不符合我國現狀。從國際成熟市場的經驗來看，我們應逐步取消商品房預售制度，現房銷售更適合目前中國的國情。

首先，關于取消商品房預售制度會引起房價上漲的問題，從另一方面來說，現行的預售制度是否又真的降低了房價呢？預售制度使在建的房屋以低于現房的價格出售，從表面來看讓利于購房者，加之預售與現房并存的狀況加大了房屋的供應量，從理論上說房價應該不會居高不下，但現實的情況卻是房價依舊持續走高。我國現今的房地產市場已經趨于飽和，各地開發房產，城市中高樓聳立，四處施工。但實際的情況是很多房屋的入住率并不高，預售制度只使房地產商賺得缽滿盆滿。房屋開發雖然需要一個周期，但并不是所有的商品房都是同一時間開始建設的，取消預售并不會造成市場空白，即便對供求有影響也不會很大。若讓開發商只能夠賣現房，那么開發商就必須要承受一定的資金成本，同時也要承擔房子賣不出去的風險，房價最終就會越賣越低，真正讓消費者受惠。

其次，取消期房預售制度有助于舒緩金融風險積淀，遏止風險放大。預售制度使得開發商能夠從購房者手中斂財，還可以利用“假按揭”從銀行處獲得融資，最終的結果就是開發商坐享其成，消費者和銀行損失慘重。一旦取消預售制度，開發商事先無法從消費者處取得預售款，而必須自己承擔資金風險，那么從一定程度上能夠督促其謹慎行事，將更多的心思花在商品房的質量建設上。預售制度的取消雖然短期內不可避免地會對房地產市場造成沖擊，但是若因顧忌這種沖擊而停下改革的腳步，那么只會帶來更加不利的后果。

最后，商品房預售制度也并非完全地不可替代。如有的學者即提出，可實行房地產資本市場市場化和商品房抵押貸款證券化來替代預售制度的融資功能[4]。雖然商品房預售制度在香港地區運行良好，但是香港地區有其他的制度對其進行支撐，來保證制度的順利運行，但是大陸地區在引入此項制度時并未對其他的配套制度一并引入，因而也就造成了南橘北枳的后果。取消商品房預售制度并非矯枉過正，而是制度規則回歸正軌的所有進程中的一個步驟。

對房地產預售制度的完善雖然看似是解決現行缺陷的途徑，但是長此以往，所引發的問題可能會越來越多，對制度的完善只能夠起到補充作用，而不能在源頭上解決矛盾。實行現房銷售，提高房地產市場準入的門檻，讓優質的企業進入市場，避免開發商將風險轉嫁社會公眾，使企業認識到質量才是生存之本，在公平的市場環境下實現高效競爭，才能夠真正推動我國房地產市場有序、良好運行。

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