探討房地產項目的質量問題及對策

曾潔等

摘要：房地產開發(fā)作為我國人民生活的物質基礎，其質量直接關系到生命安全和人民利益的問題，因為它們有復雜性，提高的潛力等特點，在項目存在質量問題方面是一個相當令人擔憂的問題。房地產開發(fā)成本高，因此，其項目的質量問題要求嚴格。一般來說，優(yōu)質的房地產開發(fā)項目要做出詳細的說明。因此，目前在房地產開發(fā)的各個階段質量方面的問題都是存在的。同時，本文也對這些問題提出了一些合理化的建議。

關鍵詞：房地產 項目 質量問題 對策

1 加強對房地產開發(fā)項目質量管理的重要性和必要性

1.1 貫徹落實科學發(fā)展觀，需要增加執(zhí)政管理功能

近年來，國家大力發(fā)展房地產項目，城市建設的快速發(fā)展，大量房屋竣工并投入使用。由于發(fā)展規(guī)模的迅速擴張，大量企業(yè)的迅速增加，不可避免地混入一些不合格企業(yè)，很容易導致房屋質量問題不斷涌現(xiàn)。因此，如何加強對這些企業(yè)行為和市場行為的管理，最大限度地減少和消除質量問題是我們貫徹落實科學發(fā)展觀，提高政府部門監(jiān)管的管理能力的實際需要。

1.2 關注民生，盡職服務民生

房屋施工質量直接關系到日常生活和業(yè)主的生命和財產安全。很多普通家庭花費他們所有的積蓄，才能夠買房子。如果你住在這樣的存在質量問題的房屋，家里不僅難以安穩(wěn)，更難以樂業(yè)。人民的事非同小可，建造商必須樹立全心全意為人民服務的意識，在引進管理系統(tǒng)、處理投訴的質量的同時，更重要的要考慮人民的利益。開展監(jiān)測工作，全面實施質量管理措施，以提高工程質量，確保人們能買一套住的舒適房子，努力構建和諧社會。

2 在房地產開發(fā)項目存在的質量問題

眾所周知，在房地產開發(fā)過程中，必須有三個過程：首先施工前項目的準備階段；二是該項目的設計階段；三是建設房地產項目的驗收階段。在這三個方面，有哪些問題將導致房地產開發(fā)項目的質量呢？下面筆者就從這三個方面說說可能存在的質量問題。

2.1 房地產項目準備階段存在的質量問題

在準備過程中的早期階段房地產項目，也有一些質量問題。首先，在該項目的初步審計過程中，設計的質量不盡人意，使得該項目的建設過程中，相互之間制約，同時使施工變得困難；其次，施工圖紙為工程設計，由于沒有嚴格按照特定的設計流程，或者因為設計太過膚淺，使得設計和施工圖紙失去了它的實際意義；最后，在建設項目的設計方面，因為我們國家現(xiàn)在缺乏必要的管理和控制環(huán)節(jié)，對工程質量帶來了嚴重的影響。

2.2 房地產項目在設計階段的質量問題

在施工階段的房地產，包括招標程序、項目和施工的具體方面。首先，房地產項目的招標沒有做到公正、公平、公開和透明，這不可避免地會出現(xiàn)一些消極現(xiàn)象暗箱操作，并最終導致了該項目的招標缺陷；其次，特別是施工過程中，施工沒有采取其他的設備，原材料審查的技術，致使施工的結果不能令人滿意；最后，相關負責人在施工過程中進行質量監(jiān)督，但他們缺乏與專業(yè)相關的素養(yǎng)。

2.3 房地產項目在驗收階段的質量問題

在房地產建設項目的后半部，檢驗工作是十分必要和重要的。首先，在整個項目的建設過程中，項目經理不關心建設的各個方面，但僅僅依靠最后的驗收環(huán)節(jié)，這是相當不可取的；其次，對部分項目的最后評估，因為企業(yè)沒有特別邀請有關單位必要的分析和總結，甚至沒有報告相關的工作，沒有具體的反饋系統(tǒng)；第三，與此相關的客服人員，缺乏相應的房地產專業(yè)知識，給房地產開發(fā)工作帶來了一定的困難。

3 房地產開發(fā)項目質量的對策問題

3.1 對房地產開發(fā)的前期準備工作項目對策

在房地產開發(fā)項目中，最關鍵的是準備工作。許多人選擇的房地產項目，以內容規(guī)模，規(guī)劃方案，單位等構成了潛在的目標客戶分析，客戶購買心理分析，設施層面分析，技術內容開發(fā)的項目分析，風險分析，金融，經濟和社會方面，如在深入且全面的數(shù)據(jù)中，直接決定了擬發(fā)展的前途和命運。

制定質量計劃，發(fā)展該項目。對人員、設備加強組織管理，在材料質量、技術標準等方面明確管理要求。對于多源采購的鋼材、水泥等材料，通過多渠道對每一批鋼材進行全面的了解，對水泥原材料的質量實施雙控，未經檢驗的材料不允許用于工程設計；焊接鋼作為半成品，是檢驗工作檢驗的重點所在。此外，參與項目審查的監(jiān)理工程師必須是懂經濟、懂技術、懂管理、懂法律且有一定實踐經驗的人員。人員素質到位是保證工程質量的首要前提。

3.2 房地產項目在設計階段的質量問題對策

在房地產設計階段，作為一個房地產投資者，他在開發(fā)項目投資的根本目的是為了獲取利益，因此，作為一個房地產開發(fā)商，最好咨詢一個能全程策劃的公司。在科學的咨詢公司得出項目開發(fā)后的產品定位后，再參與方案設計的規(guī)劃。

開發(fā)項目設計階段的質量控制方法。擬建項目決策后，設計已成為房地產開發(fā)建設主要階段，其工作質量的好壞直接影響到房地產開發(fā)建設，投資回報和收益質量。設計時，應根據(jù)市場需求為目標的基礎上，技術定位，充分權衡安全性，功能，標準和經濟方面，充分考慮土地、房子、面積、建筑風格、環(huán)境、建議銷售價格、單套住房銷售總價、項目定位的目標客戶承受能力等因素的特點，確定合理的設計。一方面，要加強和設計單位溝通。在整個設計過程中，項目經理和設計單位應進行深入的合作；另一方面，關注設計上的投資控制的影響。在投資控制設計階段的實質影響，對概算的設計相圖的項目管理和建設，需要全面準確的預算，盡量不遺漏，不留空白，考慮各種浮動因素。

3.3 驗收階段的質量控制

建設和發(fā)展項目實體的形成，同時也是產品質量的最后關鍵階段，為了提高項目開發(fā)的質量，必須嚴抓施工階段的質量控制。

房地產項目準備階段的施工質量管理。由于建設監(jiān)理制度的實施，建設質量改善顯著，持續(xù)時間和投資得到保障。為確保項目順利實施，有效地控制監(jiān)督工程質量，房地產開發(fā)企業(yè)要嚴格按照基本建設程序和監(jiān)理合同的要求，并給予監(jiān)理工程師適當?shù)臋嘞蓿贡O(jiān)理工程師能夠更好地履行合同的監(jiān)督職責，以控制工程質量目標。此外，通過現(xiàn)場質量檢驗，落實檢驗方法，參與隱蔽驗收等措施，控制施工質量工程的分布。通過參與建設工程質量各方參加的定期或不定期的聯(lián)合檢查，發(fā)現(xiàn)問題并及時處理。

總之，在社會主義市場經濟的背景下，作為房地產開發(fā)商，為了獲得最大的經濟利益，他們應該建立和實施質量管理體系，在開發(fā)建設階段提高早期階段的管理和控制質量，確保項目的順利進行，使每個進程及時、高效地運行，減少返工成本和索賠成本，從而提高工作質量，降低那些不可預知的風險，同時，發(fā)現(xiàn)、消除所有的質量控制問題。只有在這種房地產開發(fā)企業(yè)和開發(fā)人員才能有足夠的流動性，進行良性循環(huán)，以滿足市場經濟的需要，使經濟趨于平穩(wěn)，進而促進房地產消費市場的穩(wěn)定與繁榮。

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