我國房產稅改革的思考與建議

杜惠　楊孝安

摘要：2011年1月28日，上海和重慶作為試點城市率先開始房產稅改革，開始對部分居民征收住房房產稅。至今已三年有余，本文首先介紹了房產稅改革的意義，然后分析了上海、重慶試點地區房產稅改革的優點和不足，最后根據不足提出一些建議。

關鍵詞：房產稅改革；不足；建議

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）08-0114-01

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。近年，由于我國的房價一路飆升，人們對房產稅改革呼聲不斷，寄希望于改革來抑制房價、減少投機。鑒于此，經國務院批準，從2011年1月28日，上海、重慶作為試點城市率先開始房產稅改革，對部分居民征收住房房產稅。

一、 房產稅改革的意義

（一）遏制投資性購房，抑制房價，增加住房供給

對個人住房征收房產稅，一定程度上將會減少房地產的投資性需求，降低房地產市場的活躍程度。因為假如不征收房產稅，只要房價上升，房地產投資者就能掙錢。而征收房產稅之后，房價只有漲幅超過房屋的持有成本時投資者才能有收益，導致房產持有環節稅負的加重，由此房地產投機者的積極性就會減弱，必然有利于遏制投機性購房。

對房屋征收房產稅，增加了居民的買房成本，從而居民對房屋的需求將會減少，房屋供給不變，房價可能會下降，甚至可能會回歸至合理水平。因此，對個人住房征收房產稅，一定程度上可以抑制房價過快上漲。

當居民住房沒有持有成本時，空置在那里也無所謂，當實施這一制度之后，持有多套房屋的人會將房屋賣掉或出租，而這都是增加供給的有效途徑。因此對個人住房征收房產稅，有助于引導住房的合理性消費，降低房屋空置率，緩解房產不均、房源不足這一尖銳的社會矛盾，促進房地產市場的健康發展、促進社會和諧發展。

（二）調節收入分配，縮小貧富差距

房產稅從根本上來講是財產稅，財產稅又是直接稅，直接稅的納稅人和稅負的實際承擔人是統一的。稅負無法轉嫁出去。在中國，大部分家庭的房產價值占居民財富比重較大。居民擁有房產的數量和價值很大程度上能反映出居民的財富及收入，房產越多或價值越高的居民，往往其收入水平越高。房產稅改革通過對稅率、面積、套數的設定，讓住房面積大、套數多的家庭多交稅，而讓住房面積小、首套房的家庭少交或者不交稅。很大程度上區分出了富人與窮人，在保證人人有房住的基礎上，富人想要多購房或者購好房，就必須多交稅。因此將個人住房納入征稅范圍，無疑將有利于調節收入分配差距的作用。

（三）健全地方稅收體系，增加地方財政收入

在一個健全的社會主義市場經濟體系中，財稅體制應該既包括生產環節的交易稅種，也包括財產環節的持有稅種。房產稅也將為地方政府提供穩定的稅源，一定程度上緩解地方政府財力緊張矛盾。房產稅改革為地方政府確立新稅源，有助于地方政府擺脫對賣地收入的過分依賴。

二、 試點地區房產稅改革的優點和不足

優點一是地方財政收入在一定程度上有所增加；二是投資性購房、炒房的行為在一定程度上有所遏制，促進理性投資；三是保障性住房的建設有了資金支持；四是促進資源的合理配置和社會的公平。

不足之處表現在：第一，征稅范圍有限。上海房產稅征收對象限定在上海居民新購的第二套房產及非上海居民新購房產上，稅改前個人的存量房產不在征稅范圍內。重慶則限定在主城九區內個人擁有獨棟商品住宅 、新購買的高檔商品房和在重慶市無戶籍、無企業、無工作人員購買的第二套（含第二套）以上的普通住房。而將九區內有本市戶籍、有企業、有工作的人員新購房產和九區之外的所有個人房產均排除在征稅范圍之外。違背稅收公平性原則的普遍征稅。第二，計稅依據不合理。我國房產稅按從價計征和從租計征兩種方式作為計稅依據。從價計征是以房屋原值扣除10%～30%之后的余值為稅基來計算繳納。這種方法并沒有考慮房產價值形成的動態過程。會導致在不同時間購買同一城市、區域、類型的房產所繳納的稅負存在較大差異。從租計征稅是按對外出租房產的租金收入為房產稅的計稅依據， 但目前由于人們自覺納稅意識不強，加之稅務機關監管手段缺乏，能力有限，因此無形中將會縮小房產稅的征稅范圍。不能充分體現稅收平等征稅原則。第三，稅率設計不合理。2012年上海房產稅總收入為24.6億元，占當年全市財政收入的0.66%，重慶市房產稅收入為1.4億元，占當年全市財政收入的0.08%。從上海、重慶的征收情況來看，征收的房產稅收入對地方財政的影響微乎其微，地方政府仍然要通過“賣地”來獲得收入，“土地財政”仍在持續。第四，稅制無法完全反映支付能力。上海、重慶對部分個人房產是以交易價格確定房產稅。稅率單一的比例稅率征稅方式沒有充分考慮房產所有人的經濟狀況和支付能力，將會造成稅負分配的不公，進而難以發揮稅收調節社會財富分配手段、縮小逐漸拉大的貧富差距的作用。

三、 針對我國房產稅改革不足的建議

（一）擴大征稅對象

如果只對增量征稅，則會嚴重偏離調節收入分配的目標，應將征稅對象從增量擴大到到存量，逐步建立統一、覆蓋廣的房產稅征收制度。

（二）改變計稅依據

世界上征收房產稅國家大多實行單一制的征稅方法，即以房產的估計價值作為計稅依據。眾所周知，我國房產稅是按從價計征和從租計征兩種方式作為計稅依據。因此，無論從完善稅制體系的宏觀方面還是從發達國家的普遍經驗來看，都應將試點地區房產稅的計稅依據由交易價格改為評估價格，同時取消以租金收入為計稅依據的征收方式，避免因計稅依據的不統一，造成稅收的不公。

（三）制定科學合理的房產稅稅率

房產稅作為調節社會財富分配手段之一，不僅要符合稅收橫向公平，還要符合縱向公平的要求。本文建議我國采用累進稅率，并綜合考慮房屋面積、房屋類型等因素，以此確定科學、合理的房產稅稅率。

（四）建立完善的稅收征管系統

房地產是一個綜合性很強的行業，從世界范圍來看，征收房產稅大多為發達國家，那些國家均有較為完善的稅收體系。而我國目前稅收體系還不完善，因此需加各部門協調工作，建立有效的信息共享機制，強化房產產權登記制度，并且在地理信息技術和計算機技術的基礎上建立包含房產登記、房產估價、房產區位等全方位信息的資料庫，強化信息管理效率，減少征稅成本以達到更高的效益。

參考文獻：

[1] 段智曉，康贛華.現行房產稅制度公平性問題探析[J].天津經濟，2014（3）.

[責任編輯：方 曉]