我國房產(chǎn)稅改革的思考與建議

杜惠　楊孝安

摘要：2011年1月28日，上海和重慶作為試點(diǎn)城市率先開始房產(chǎn)稅改革，開始對部分居民征收住房房產(chǎn)稅。至今已三年有余，本文首先介紹了房產(chǎn)稅改革的意義，然后分析了上海、重慶試點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)稅改革的優(yōu)點(diǎn)和不足，最后根據(jù)不足提出一些建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革；不足；建議

中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）08-0114-01

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。近年，由于我國的房價(jià)一路飆升，人們對房產(chǎn)稅改革呼聲不斷，寄希望于改革來抑制房價(jià)、減少投機(jī)。鑒于此，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，從2011年1月28日，上海、重慶作為試點(diǎn)城市率先開始房產(chǎn)稅改革，對部分居民征收住房房產(chǎn)稅。

一、 房產(chǎn)稅改革的意義

（一）遏制投資性購房，抑制房價(jià)，增加住房供給

對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，一定程度上將會減少房地產(chǎn)的投資性需求，降低房地產(chǎn)市場的活躍程度。因?yàn)榧偃绮徽魇辗慨a(chǎn)稅，只要房價(jià)上升，房地產(chǎn)投資者就能掙錢。而征收房產(chǎn)稅之后，房價(jià)只有漲幅超過房屋的持有成本時(shí)投資者才能有收益，導(dǎo)致房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅負(fù)的加重，由此房地產(chǎn)投機(jī)者的積極性就會減弱，必然有利于遏制投機(jī)性購房。

對房屋征收房產(chǎn)稅，增加了居民的買房成本，從而居民對房屋的需求將會減少，房屋供給不變，房價(jià)可能會下降，甚至可能會回歸至合理水平。因此，對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，一定程度上可以抑制房價(jià)過快上漲。

當(dāng)居民住房沒有持有成本時(shí)，空置在那里也無所謂，當(dāng)實(shí)施這一制度之后，持有多套房屋的人會將房屋賣掉或出租，而這都是增加供給的有效途徑。因此對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，有助于引導(dǎo)住房的合理性消費(fèi)，降低房屋空置率，緩解房產(chǎn)不均、房源不足這一尖銳的社會矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、促進(jìn)社會和諧發(fā)展。

（二）調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距

房產(chǎn)稅從根本上來講是財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅又是直接稅，直接稅的納稅人和稅負(fù)的實(shí)際承擔(dān)人是統(tǒng)一的。稅負(fù)無法轉(zhuǎn)嫁出去。在中國，大部分家庭的房產(chǎn)價(jià)值占居民財(cái)富比重較大。居民擁有房產(chǎn)的數(shù)量和價(jià)值很大程度上能反映出居民的財(cái)富及收入，房產(chǎn)越多或價(jià)值越高的居民，往往其收入水平越高。房產(chǎn)稅改革通過對稅率、面積、套數(shù)的設(shè)定，讓住房面積大、套數(shù)多的家庭多交稅，而讓住房面積小、首套房的家庭少交或者不交稅。很大程度上區(qū)分出了富人與窮人，在保證人人有房住的基礎(chǔ)上，富人想要多購房或者購好房，就必須多交稅。因此將個(gè)人住房納入征稅范圍，無疑將有利于調(diào)節(jié)收入分配差距的作用。

（三）健全地方稅收體系，增加地方財(cái)政收入

在一個(gè)健全的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系中，財(cái)稅體制應(yīng)該既包括生產(chǎn)環(huán)節(jié)的交易稅種，也包括財(cái)產(chǎn)環(huán)節(jié)的持有稅種。房產(chǎn)稅也將為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，一定程度上緩解地方政府財(cái)力緊張矛盾。房產(chǎn)稅改革為地方政府確立新稅源，有助于地方政府?dāng)[脫對賣地收入的過分依賴。

二、 試點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)稅改革的優(yōu)點(diǎn)和不足

優(yōu)點(diǎn)一是地方財(cái)政收入在一定程度上有所增加；二是投資性購房、炒房的行為在一定程度上有所遏制，促進(jìn)理性投資；三是保障性住房的建設(shè)有了資金支持；四是促進(jìn)資源的合理配置和社會的公平。

不足之處表現(xiàn)在：第一，征稅范圍有限。上海房產(chǎn)稅征收對象限定在上海居民新購的第二套房產(chǎn)及非上海居民新購房產(chǎn)上，稅改前個(gè)人的存量房產(chǎn)不在征稅范圍內(nèi)。重慶則限定在主城九區(qū)內(nèi)個(gè)人擁有獨(dú)棟商品住宅 、新購買的高檔商品房和在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作人員購買的第二套（含第二套）以上的普通住房。而將九區(qū)內(nèi)有本市戶籍、有企業(yè)、有工作的人員新購房產(chǎn)和九區(qū)之外的所有個(gè)人房產(chǎn)均排除在征稅范圍之外。違背稅收公平性原則的普遍征稅。第二，計(jì)稅依據(jù)不合理。我國房產(chǎn)稅按從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式作為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征是以房屋原值扣除10%～30%之后的余值為稅基來計(jì)算繳納。這種方法并沒有考慮房產(chǎn)價(jià)值形成的動(dòng)態(tài)過程。會導(dǎo)致在不同時(shí)間購買同一城市、區(qū)域、類型的房產(chǎn)所繳納的稅負(fù)存在較大差異。從租計(jì)征稅是按對外出租房產(chǎn)的租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)， 但目前由于人們自覺納稅意識不強(qiáng)，加之稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管手段缺乏，能力有限，因此無形中將會縮小房產(chǎn)稅的征稅范圍。不能充分體現(xiàn)稅收平等征稅原則。第三，稅率設(shè)計(jì)不合理。2012年上海房產(chǎn)稅總收入為24.6億元，占當(dāng)年全市財(cái)政收入的0.66%，重慶市房產(chǎn)稅收入為1.4億元，占當(dāng)年全市財(cái)政收入的0.08%。從上海、重慶的征收情況來看，征收的房產(chǎn)稅收入對地方財(cái)政的影響微乎其微，地方政府仍然要通過“賣地”來獲得收入，“土地財(cái)政”仍在持續(xù)。第四，稅制無法完全反映支付能力。上海、重慶對部分個(gè)人房產(chǎn)是以交易價(jià)格確定房產(chǎn)稅。稅率單一的比例稅率征稅方式?jīng)]有充分考慮房產(chǎn)所有人的經(jīng)濟(jì)狀況和支付能力，將會造成稅負(fù)分配的不公，進(jìn)而難以發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)社會財(cái)富分配手段、縮小逐漸拉大的貧富差距的作用。

三、 針對我國房產(chǎn)稅改革不足的建議

（一）擴(kuò)大征稅對象

如果只對增量征稅，則會嚴(yán)重偏離調(diào)節(jié)收入分配的目標(biāo)，應(yīng)將征稅對象從增量擴(kuò)大到到存量，逐步建立統(tǒng)一、覆蓋廣的房產(chǎn)稅征收制度。

（二）改變計(jì)稅依據(jù)

世界上征收房產(chǎn)稅國家大多實(shí)行單一制的征稅方法，即以房產(chǎn)的估計(jì)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。眾所周知，我國房產(chǎn)稅是按從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式作為計(jì)稅依據(jù)。因此，無論從完善稅制體系的宏觀方面還是從發(fā)達(dá)國家的普遍經(jīng)驗(yàn)來看，都應(yīng)將試點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)由交易價(jià)格改為評估價(jià)格，同時(shí)取消以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的征收方式，避免因計(jì)稅依據(jù)的不統(tǒng)一，造成稅收的不公。

（三）制定科學(xué)合理的房產(chǎn)稅稅率

房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)社會財(cái)富分配手段之一，不僅要符合稅收橫向公平，還要符合縱向公平的要求。本文建議我國采用累進(jìn)稅率，并綜合考慮房屋面積、房屋類型等因素，以此確定科學(xué)、合理的房產(chǎn)稅稅率。

（四）建立完善的稅收征管系統(tǒng)

房地產(chǎn)是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，從世界范圍來看，征收房產(chǎn)稅大多為發(fā)達(dá)國家，那些國家均有較為完善的稅收體系。而我國目前稅收體系還不完善，因此需加各部門協(xié)調(diào)工作，建立有效的信息共享機(jī)制，強(qiáng)化房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，并且在地理信息技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)的基礎(chǔ)上建立包含房產(chǎn)登記、房產(chǎn)估價(jià)、房產(chǎn)區(qū)位等全方位信息的資料庫，強(qiáng)化信息管理效率，減少征稅成本以達(dá)到更高的效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 段智曉，康贛華.現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度公平性問題探析[J].天津經(jīng)濟(jì)，2014（3）.

[責(zé)任編輯：方 曉]