公證與房地產業的關系研究

鮑芳芳

摘要：公證制度是法制的重要環節，公證是保障當事人權益的重要手段。隨著我國房產市場的高速發展，房產交易量的提高，實踐中也暴露出越來越多的問題，房產的交易秩序受到了影響，房產市場的剛性需求得不到滿足，在房產需求量仍然很大的今天，銷售商的售房行為是否公平成為了買房者關注的一大問題。正確理解公證與房地產業的關系，以共同發展為出發點，積極分析現狀提出有效的改進措施，在這一產業中如何使公證起到積極的作用是每個公證工作者應思考的問題。

關鍵詞：公證；房地產；關系；作用；措施

中圖分類號：F127；D92 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2014）06-0107-03

公證制度是我國的一項重要法律制度，起源于羅馬大陸法系統，其實質是對當事人提交之法律文書或提出之事實作出證明，并出具公證書。公證機關須依照法律規定，證明當事人的法律行為的真實性和合法性，兩者是密切聯系的。因此，公證制度在維護當事人的合法權益，預防和避免經濟糾紛、保證法律行為的安全和促進商品經濟活動方面具有重要意義。當前是我國經濟社會發展的重要時期，各行業都整合現有資源爭取效益的最大化，這其中尤以房地產業最為突出。房產公證是指公證機關根據當事人的申請，依法證明與房產有關的法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性的活動，在社會主義市場經濟中發揮了巨大的作用，保障了房地產行業的穩定發展。前段時間就有好幾個房產公司到我處要求做這樣一份公證，要求我們對認購權進行抽簽公證，原來某房產公司在開盤前就把房子全賣完了，由于房子的套數有限，有些需要買房的人沒有買到房子，而那些和房產公司比較熟悉的人拿到了比較好的房子，結果拿到房子的人卻在簽合同前把房子又轉給了別人，從中賺取了差價，為了防止類似的事件發生，保證房地產業的持續運行，政府想要用一種公平、公證的辦法來銷售房子，想到了公證，要求在所有的購房者必須通過抽簽公證獲取順序號來選取房源。

一、公證中涉及房地產的工作內容

根據法律規定，公證機構辦理以下幾種公證事項：“合同；繼承；委托、聲明、贈與、遺囑；財產分割；招標投標、拍賣；婚姻狀況、親屬關系、收養關系；出生、生存、死亡、身份、經歷、學歷、學位、職務、職稱、有無違法犯罪記錄；公司章程；保全證據；文書上的簽名、印鑒、日期，文書的副本、影印本與原本相符；自然人、法人或者其他組織自愿申請辦理的其他公證事項。”房地產業是指圍繞土地和房屋展開的一系列經濟活動。根據公證發起的條件，整個房地產業中公證活動是可以貫穿始終的，而常見的房產公證活動主要是圍繞著房屋產權的轉移，具體來講主要是房產買賣合同公證、房產租賃合同公證、房產抵押合同公證、商品房預售合同公證、房產繼承公證、房產贈與公證、房產轉讓協議公證、房屋拆遷（補償、安置）協議公證、涉及房產委托書公證、涉及房產的遺囑和遺贈扶養協議公證、涉及房屋的保全證據以及涉外及涉港澳臺的房產事務公證等。

二、公證制度在房地產中的作用

公證能保障房產轉移的安全進行，揭露與制止房地產權轉移中的違法犯罪行為，能有效地避免糾紛和正確迅速地解決糾紛等方面。房產公證可以維護買賣雙方的合法權益。經公證機關證明有強制執行的債權文書，當事人還可以向人民法院提起強制執行的要求。住房一直是我國社會關注的焦點問題，自住房商品化以來，房產引起的案件糾紛持續上升，因此用法律手段來明確房屋的權屬問題顯得尤為重要。首先，在房產交易中，公證機構和公證員通過辦理房地產交易公證，能為當事人提供房地產市場信息和法律政策咨詢，同時通過審查合同條款，確保交易的安全。對于普通消費者來說，很多人可能一生只有一次買房的機會，他們對于房地產市場缺乏經驗，對于房地產商的廣告宜傳也只能俯首聽命。而公證處是依法行使國家公證職能的法律服務機構，公證員是國家的法律工作者，可以幫助當事人起草、修改和完善合同，使之真實合法、可行，從而保證房地產交易的安全穩妥進行。經過公證的合同都具有國家公信力，對于房地產登記機關而言，可以減少審查時間，提高行政效率。其次，辦理房產公證，有利于揭露和制止違法犯罪活動，確保國家稅費不被逃避，貫徹落實有關房地產法律法規，保障當事人的利益。房地產政策性強，只有完善各項管理措施，嚴格執法，才能使整個市場有條不紊。公證處通過對房地產合同進行審查，對符合國家法律、法規的，給予辦理公證；對于在房產轉移中進行詐騙、規避法律等違法犯罪行為，堅決給予揭露和制止，從而避免國家和一方當事人遭受重大經濟損失，我處在2009年的時候就碰到過這樣一件事，有一對老年的夫婦申請辦理抵押借款合同，他們是出借方，另外一方是借款方，需要借款一百多萬，并把自己的房子抵押給出借方作為借款的保證，接待的公證員看到房產證后，覺得可疑，他一邊穩住借款人，一邊打電話到相關部分核實房產證的真偽，結果房產證是偽造的，目的是想騙取這對老夫婦的錢款，如果沒有我們的公證員，后果不堪想象。最后，辦理房地產合同公證，有利于提高合同的履約率，即使發生糾紛，也能正確迅速地予以解決。公證書是一種可靠的證據，人民法院在處理合同糾紛時可以直接作為認定事實的根據，除非有相反證據足以推翻公證證明。

三、基于共同發展前提的房產公證改進措施

隨著市場的深入發展，以及各項國家調控政策的出臺，房地產行業迎來的自身發展的關鍵時期，如何更好的做好房產公證，提高房產公證的服務性，成為公證工作中需要重點研究的問題。下面將從務實的角度出發，淺要分析房產公證工作的改進措施。第一，公證機關在辦理已經登記的房地產轉移公證事項時，公證員不應僅以公正當事人提供的登記過戶手續，身份證明、合同等有關材料，盲目的為公證當事人辦理公證，還應認真審查以下內容。首先是審查公證當事人是否是真實意思表示，有無脅迫或被脅迫行為。其次是審查，公證當事人之間或與他人之間是否互相串通逃避債務，剝奪他人繼承權等規避法律的行為。審查合同或協議內容是否正確、全面、合法。審查公證當事人是否是產權所有人，產權是否共有。證明材料是否真實、合法、有無法律依據。在審查的基礎上，公證人員應認真做好與申請公證當事人的談話筆錄，如果在審查和與公證當事人的談話中發現了矛盾和問題，公證員要親自進行調查核實。如果在審查過程中發現問題，公證機關要向房地產管理部門提出依法撤銷登記過戶手續的司法建議。第二，公證機關在辦理未經登記的房地產轉移公證事項時，公證員要理論聯系實際，不能片面的認為，法律規定產權轉移，應在管理部門登記，才具有法律效力。從產權轉移的過程中，已經肯定了公證機關可以對轉移產權準備階段的公證事項，進行公證的可能性和必要性，這一階段能引起房地產轉移的公證事項有：繼承，它包括遺贈撫養協議、遺囑、聲明或放棄繼承權的聲明書等。贈與，主要是贈與協議。房地產買賣。房地產征用或拆遷。抵債或法律的其他原因。這些都是房地產權登記前公證機關可以辦理的公證事項，公證的對象主要是合同或協議，因此，產權登記前，對產權轉移合同或協議的公證，是進行產權登記的準備和前提，它為產權登記提供了全面可靠的事實和法律依據，其效力直接影響了產權登記的效力。但是，公證機關辦理產權登記前的各項產權轉移公證事項，要特別注意不能越權，用出具的公證法律文書代替產權登記過戶手續。另外，公證員對產權登機前公證當事人申請公證事項的審查，以及對合同或協議的證明，是為了預防公證當事人弄虛作假，規避法律、侵害他人合法權益，非法轉讓產權的一種非訴訟法律程序，它依法約束當事人之間的約定的利益關系，是產權交付的準備過程。用以保障產權登記的有效實現，它不能像法院的判決、裁定、以及產權管理部門的登記一樣，直接確認產權的交付，更不能用公證書代替產權證書。所以，公證機關辦理這類公證事項，公證員應該注意兩點：一是產權交付以登記為準，公證當事人不能在那個協議的條款中隨意約定產權交付的內容和日期，即不能以預定代替法定。二是合同或協議的條款中應寫明具體的登記期限，預防因長期不辦理產權登記，影響公證法律文書的效力，使當事人的合法權益受到損害，消除公證當事人的一種錯誤認知，公證當事人由于法律知識淡薄，往往認為公證機關辦理的產權轉移公證就是產權轉移的最終結果。產權轉移已經合法，產權轉移關系便會成立，受到法律保護，為了省錢、省事，就不再到產權管理部門登記過戶，但是一旦發生糾紛，在審判實踐中卻事與愿違，產生預想不到的結果，不僅損壞了公證機關的聲譽，也會給公證當事人造成不便。

房地產業是我國國民經濟發展的基礎性和先導性產業，已成為國民經濟發展的重要經濟支柱，隨著房地產業的迅猛發展，也出現了許多亟待解決的問題。促進房地產交易市場平穩健康發展，對于改善群眾居住條件，有效應對國際金融危機沖擊、保持經濟較快增長具有重要意義。隨著物權法的實施，以及登記制度的建立和完善，公證機關將面臨的問題是我們要利用法律賦予我們的公證職能，正確解決辦理公證與房地產的關系，維護廣大人民群眾的切身利益，促進社會和諧。維護房地產交易市場的安全與穩定，必須從完善立法、加強管理、信息批露、體系建設等多方面著手，做到標本兼治，逐步建立起我國房地產交易市場的安全體系，讓廣大人民群眾買房時安心、放心、舒心。

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