對住宅專項(xiàng)維修資金保值增值的思考

姚毅

【摘要】 住宅專項(xiàng)維修資金是業(yè)主交存的，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。由于住宅專項(xiàng)維修資金的交存到使用間隔時(shí)間較長，因此，住宅專項(xiàng)維修資金的保值增值尤為重要。文章分析了當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金保值增值的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，并有針對性地提出了相應(yīng)的改進(jìn)措施。

【關(guān)鍵詞】 住宅專項(xiàng)維修資金； 保值增值； 資金利用效率

中圖分類號：F830.45文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1004-5937（2014）21-0103-02

一、引言

根據(jù)住建部和財(cái)政部2007年12月4日頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）的規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金，是指業(yè)主交存的，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金的目的是為了保證住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，在房屋超過法律規(guī)定的保修期后，業(yè)主經(jīng)過一定的程序即可動用該項(xiàng)資金對房屋共有部分進(jìn)行維修。

我國自2008年實(shí)施住宅專項(xiàng)維修資金以來，經(jīng)過幾年的積累沉淀，各地所繳存的住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)達(dá)萬億元。據(jù)玉林師范大學(xué)楊天保教授估計(jì)，我國目前有660個(gè)地級城市，即便按照每個(gè)城市10億元的平均住宅維修資金沉淀計(jì)算，總額也超過6 600億元，而北京、上海、廣州、南京、杭州等一線城市的房屋維修資金數(shù)量巨大，由此推斷，我國城市住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)達(dá)萬億元。

與住宅專項(xiàng)維修資金沉淀萬億元相反的是，由于住宅一般都是在投入使用后十五年左右才發(fā)生共有部分維修和我國當(dāng)前對動用維修資金的程序較為復(fù)雜，導(dǎo)致目前各地的住宅維修資金使用率相當(dāng)?shù)汀?jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年7月，北京交存資金348.1億元，使用5.38億元，使用率僅為1.55%；廣州市交存資金約81億元，使用8 000萬元，使用率僅為0.99%；天津市交存資金為145.4億元，使用7 753.5萬元，使用率僅為0.53%，全國平均使用率大約在1%。這樣就導(dǎo)致大量的住宅專項(xiàng)維修資金未投入使用，因此，研究住宅專項(xiàng)維修資金的保值增值對進(jìn)一步加強(qiáng)資金管理和維護(hù)業(yè)主利益具有重要的意義。

二、住宅專項(xiàng)維修資金保值增值現(xiàn)狀分析

我國住宅專項(xiàng)維修資金保值增值主要有以下 特點(diǎn)：

（一）增值方式以銀行活期存款和短期存款為主，國債投資為輔

雖然《管理辦法》第二十六規(guī)定，在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買國債，但由于購買國債需要經(jīng)過業(yè)主大會同意，或者經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，因此，在實(shí)踐中，住宅小區(qū)業(yè)主對將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買國債很難達(dá)到上述規(guī)定的要求。在此情況下，將住宅專項(xiàng)維修資金用于國債投資的比例非常少，絕大部分的資金仍被停留在銀行的活期存款或短期存款賬上。同時(shí)，《管理辦法》也沒有對將住宅專項(xiàng)維修資金用于國債投資作出具體規(guī)定，缺乏可操作性，致使維修資金成了“沉睡資金”，成為各大銀行爭搶的“香餑餑”。

（二）保值增值主體缺位現(xiàn)象嚴(yán)重

根據(jù)《管理辦法》的規(guī)定，業(yè)主交存的住宅維修資金屬于業(yè)主所有，在業(yè)主大會成立前，由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門代管，業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會表決通過，可以將該住宅小區(qū)的維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅維修資金賬戶。但是，由于業(yè)主大會的法律地位現(xiàn)在尚未明確，其很難在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)相關(guān)銀行賬戶，且對維修資金的劃轉(zhuǎn)和業(yè)主大會對維修資金的管理也沒有制定切實(shí)可行的具體辦法，致使將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主大會管理變得相當(dāng)困難，最終導(dǎo)致大量的維修資金均由建設(shè)主管部門代管。在此情況下，維修資金的所有者由于不能管理維修資金，致使其不能按照自己的方式來實(shí)現(xiàn)資金的保值增值，而作為代管者的建設(shè)主管部門，又因其非資金的所有者，并沒有積極有效地采取措施來實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。可以說，主體的缺位是造成維修資金保值增值現(xiàn)狀的主要原因之一。

（三）名義上增值，實(shí)際上貶值

由于建筑物從投入使用到共有部分維修一般需要十五年的時(shí)間，因此，住宅專項(xiàng)維修資金從交存到使用間隔時(shí)間一般在十五年左右。在當(dāng)前主要將維修資金存放于銀行活期存款或短期存款賬上的情況下，由于活期存款和短期存款的利率遠(yuǎn)低于通貨膨脹率，致使真正需要使用維修資金的時(shí)候，維修資金的絕對數(shù)量雖然在增加，但其購買力已經(jīng)遠(yuǎn)低于交存時(shí)候的購買力，住宅專項(xiàng)維修資金存在著名義上增值，實(shí)際上貶值的現(xiàn)象。

三、住宅專項(xiàng)維修資金保值增值的改進(jìn)措施

住宅專項(xiàng)維修資金是業(yè)主用于共有部分維修的預(yù)存費(fèi)用，其目的是為了若干年后用于共有部分的維修，保證建筑物的正常使用，因此，確保維修資金的保值增值和建筑物的正常使用對維護(hù)業(yè)主利益具有重要的意義。對于進(jìn)一步提高住宅專項(xiàng)維修資金的保值增值率可以采取以下措施。

（一）改進(jìn)住宅專項(xiàng)維修資金管理體制，明確保值增值主體

雖然住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，但由于業(yè)主的分散性和意見的分歧性，使其很難對住宅專項(xiàng)維修資金的保值增值方式達(dá)成一致意見。因此，在此情況下，應(yīng)改變以往分城市管理住宅專項(xiàng)維修資金的制度，建立一個(gè)全國統(tǒng)一的住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)，在對住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行第三方監(jiān)管的情況下，由該機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)建設(shè)主管部門代管的住宅專項(xiàng)維修資金的管理和保值增值，確實(shí)做到管理和保值增值的主體到位、責(zé)任明確，各地方建設(shè)主管部門則只負(fù)責(zé)維修資金的交存和使用發(fā)放。

（二）制定切實(shí)可行的具體辦法，保證業(yè)主對住宅專項(xiàng)維修資金的管理和保值增值行為

對于經(jīng)過業(yè)主大會同意，由業(yè)主自行管理的住宅專項(xiàng)維修資金，政府部門應(yīng)制定切實(shí)可行的具體辦法，明確業(yè)主大會的法律地位，確保業(yè)主大會作為法律主體能夠在銀行開設(shè)相關(guān)賬戶，對住宅專項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)和投資行為制定具體的操作程序，并實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管制度和維修資金的第三方監(jiān)管，來確保住宅專項(xiàng)維修資金的安全。

（三）擴(kuò)大住宅專項(xiàng)維修資金的保值增值渠道

《管理辦法》規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金除了銀行存款之外，就只有購買國債一種投資渠道，并且禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。在投資方式多樣化的今天，這樣的規(guī)定顯然在一定程度上阻礙了住宅專項(xiàng)維修資金的保值增值。因此，在現(xiàn)有購買國債這種投資方式的情況下，可以對《管理辦法》進(jìn)行修改，適當(dāng)增加保值增值渠道，具體有以下幾種：

1.將住宅專項(xiàng)維修資金投資于低風(fēng)險(xiǎn)的銀行理財(cái)產(chǎn)品。銀行理財(cái)產(chǎn)品是風(fēng)險(xiǎn)僅次于國債的投資，其收益率卻遠(yuǎn)高于銀行活期存款或短期存款。同時(shí)，銀行理財(cái)產(chǎn)品的投資期限從七天到一年均可，這樣既可以保證住宅專項(xiàng)維修資金的保值增值，又可以確保住宅專項(xiàng)維修資金的流動性，不至于產(chǎn)生不能支取的現(xiàn)象。

2.將住宅專項(xiàng)維修資金投資于國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。我國正在進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資主體多元化的今天，可以考慮將住宅專項(xiàng)維修資金投資于鐵路、公路、港口等國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。雖然基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是一種市場行為，但由于其主體為國家，其風(fēng)險(xiǎn)相對于其他投資來說較低，而且住宅專項(xiàng)維修資金從投入到使用有近十五年的時(shí)間，與國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的投入產(chǎn)出具有時(shí)間上的同步性。

3.適時(shí)、適當(dāng)、適勢、適量進(jìn)入股票市場

雖然對于將住宅專項(xiàng)維修資金投資于股票市場的反對者眾多，但養(yǎng)老金自2001年進(jìn)入股票市場以來，全國社保基金理事會已經(jīng)取得了年均9.17%的投資收益率。住宅專項(xiàng)維修資金和養(yǎng)老金都是保障金，性質(zhì)也相差無幾，也曾因?yàn)榕c住宅專項(xiàng)維修資金一樣被認(rèn)為是資金沉淀，不能實(shí)現(xiàn)保值增值而提上入市議程，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入股市，并且已經(jīng)取得超過國債投資的收益，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老金的保值增值。因此，可以借鑒養(yǎng)老金的模式，建立一個(gè)類似全國社保理會的機(jī)構(gòu)，來負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的投資，將部分適量資金在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候投入股市，實(shí)現(xiàn)住宅專項(xiàng)維修資金的保值增值。

當(dāng)然，對于住宅專項(xiàng)維修資金是在保值的前提下實(shí)現(xiàn)增值，因此，絕不能將住宅專項(xiàng)維修資金投資于那些收益雖然很高，但風(fēng)險(xiǎn)同樣很高的項(xiàng)目，以避免出現(xiàn)住宅專項(xiàng)維修資金無法支取使用的現(xiàn)象。●

【主要參考文獻(xiàn)】

［1］ 黎明，胡萍茜.住房公積金入市問題思考［J］.財(cái)會月刊，2013（7）.

［2］ 建設(shè)部，財(cái)政部.住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法［S］.建設(shè)部第165號，2007.

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