我國住房公積金融資及配貸機制相關問題研究

曹小紅

【摘要】 公積金融資與配貸機制作為公積金制度的保障，融資作為入口而配貸作為出口，彼此之間的平衡與有序性關系到我國現有公積金制度能否順利實施和發揮作用。兩者相輔相成，良好的融資機制無疑為配貸機制的靈活性和充裕性提供了保障，同樣配貸機制自身的有效性也能夠更好地促進融資機制發揮和提高人們的繳存意愿。因此，文章探討了我國現有住房公積金融資以及配貸機制中所存在的問題，結合我國現有國情以及國家“十二五”規劃綱要，提出合理的改善建議與措施，進而更好地提升公積金使用效率，提高人們整體的生活質量。

【關鍵詞】 住房公積金； 融資機制； 配貸機制

中圖分類號：F244.3；F832.4文獻標識碼：A文章編號：1004-5937（2014）21-0063-04

引 言

住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。自我國實行住房公積金制度以來，其作用效果非常明顯，能夠有效地借助于政府以及個人資金進行合理的購房，也與政府最初的公積金建立制度相一致。隨著我國整體公積金使用效率以及涵蓋范圍的不斷擴大，截至2012年，我國實際公積金繳存人數共有8 654萬，同比2011年增加452萬人，繳存金額超過了2萬億元，同比2011年增長31.1%。由于公積金繳存方式是單位出一份，個人出一份，其可以用于購買房產或是在退休后一次性領取，因而，自1999年實施公積金制度以來，我國整體公積金繳存率逐年上升，其中國企繳存比例要高于私人企業，事業單位繳存比例要高于企業單位。盡管如此，由于我國現有房地產價格的高速上漲，使得大量的公積金本身無法有效負擔房屋購買需求，從而制約了公積金的使用效率（叢誠，2010），與此同時，國家相關政府以及公積金管理單位并沒有對公積金實施有效的投資管理，這些無疑帶來了大量的公積金冗余，并且，我國不同地區經濟發展存在顯著差異性，部分地區以及企業的公積金繳存缺乏力度，其并沒有充分覆蓋到各個區域（楊海寧，2010）。鑒于此，本文對住房公積金融資及配貸機制的相關問題進行了研究，以完善我國現行住房公積金的融資機制和配貸機制，更好地發揮住房公積金的作用。

一、我國住房公積金融資機制存在的問題

（一）住房公積金制度的覆蓋率仍然很低

住房公積金制度是一項惠民便民的舉措，其本身的設定初衷就是利用國家財政支持和企業補貼以改善人們的住房條件。但是，由于我國現有經濟發展狀況以及企業自身為了避免額外支出，他們往往會選擇對現有的職工進行合理的公積金繳存規避或是不繳，這些無疑使得部分員工的利益受損。與此同時，我國目前缺乏足夠的針對企業的監督管理機制，雖然國家已經強制企業繳納“四險一金”，但是外部監督機制以及維權方式的不暢，最終導致了部分效益不佳的企業員工無法真正享受到單位的住房補貼，導致了住房公積金制度的覆蓋率較低。

（二）住房公積金繳存利率低于同期商業銀行存款利率

由于我國現有政府本身的公共財政管理能力相對于西方發達國家而言較弱，無論是對于養老金的管理還是公積金以及醫療保險金的管理都缺乏良好的規劃以及有效的投資渠道，由此使得我國現有大量冗余住房公積金無法尋找到良好的投資渠道及使用出口，導致了其本身的存款利率低于同期金融市場存款利率（黃靜，2009）。由表1可以看到，自2008年以來公積金每年結轉利率都低于同期金融機構一年定期存款，由此說明了現有公積金使用效率遠遠不足，而較低的住房公積金存款利率會滋生住房公積金管理的尋租活動和腐敗行為，因而未來必須要借鑒目前養老金投資理念，積極借助于資本市場投資方式進行合理的資金運轉投資。

（三）公積金強制繳存機制造成了住房公積金制度的不公平

“強制繳存”的立法基礎是通過法律強制社會大眾納入公積金這一政策性住房儲蓄機制。但是，就我國現有的住房公積金使用制度而言，只有當個人進行購房或是房屋改善的過程中才能夠使用這一筆資金，由此那些沒有住房需求或是買不起房的人被動地繳納了公積金，他們僅僅是履行了自己的義務，而沒有享受到應有的權利，這在無形中就是對于其利益的剝削，這也直接造成了部分專家學者對于現有公積金制度的質疑。根據Mark Boleat（1990）的經典理論：任何住房金融制度都必須能夠提供具有穩定資金來源的長期貸款。顯然，其與公積金強制繳存制度的初衷相違背了。

二、我國住房公積金配貸機制及存在的問題

目前我國住房公積金實行“以存配貸、低存低貸”的配貸機制，也就是說個人需要繳夠一定年限以及一定金額的公積金之后才能夠享受到相應的公積金優惠貸款利率。根據截至2008年末的數據，公積金貸款由2005年的4 599億元增加到2008年的10 601億元，個人購房貸款余額由2005年的2 833.9億元增加到2008年的6 094.2億元，平均增長40.6%。公積金貸款作為住房公積金制度的補充制度，其本身能夠更好地配合現有住房公積金繳納款項，從而幫助繳納者實現購房需求，但是，由于貸款制度本身設計得不合理以及監督管理中所存在的漏洞，導致了部分家庭在實際過程中無法充分享受優惠貸款利率，并由此帶來了一系列的社會財富分配不均等現象，而這都是我國現行住房公積金配貸機制亟需完善之處。

（一）住房公積金配貸群體和實際需求群體不匹配

由于我國現有的房地產價格飛速上漲，公積金本身的繳存數額完全無法與房價相提并論，特別是對于大部分的中低收入群體而言，他們本身的公積金繳存比例就低，與此同時自身的收入有限，因而即便能夠支付購房首付，依然無力支付高額的貸款。因此，借助公積金購房者大多是中高收入人群，他們本身的收入以及住房條件都較為優越，其購房更多是出于投資目的，而他們因為自身公積金繳納數額和比例較高，因此能夠充分利用公積金低息貸款，實現其投資目的。根據GMO白皮書，我國住房公積金貸款人存款數額比較如表2所示。

由表2可知，現有公積金貸款人中，大部分人的存款比例超過了45萬元，由此可見公積金貸款的不平衡性。與此同時，住房公積金的強制繳存制度，導致了現有的住房公積金的凈儲戶中，更多是低收入或是失業人群。而這顯然與公積金配貸機制的初衷相違背，并沒有充分服務于對于購房以及住房有需求的群體，導致了實際服務群體和需求群體之間的不匹配。低收入群體反而成為了高收入群體的“嫁衣”。

（二）住房公積金配貸與現行房價不匹配

住房公積金配貸與現行房價不匹配，這是造成我國現有公積金配貸機制失靈的重要原因。以經濟發達的上海為例，其自2008年以來房價每年同比增長20%，商品房房價2013年最新數據為均價每平米2.8萬元，經濟適用房均價每平米為5 600元。與此同時，2008年以來公積金每年繳納金額增長率為4.5%，五年以上住房公積金貸款利率為3.87%，顯然公積金繳納存款額無法與房產價格相匹配，現有的購房貸款需求已經遠遠超出了住房公積金配貸上限，意味著其本身無法充分滿足人們的購房需求。

（三）住房公積金低存低貸引發“馬太效應”

“馬太效應”在經濟學中反映貧者愈貧，富者愈富的收入分配不公現象。顯然，現有的公積金配貸機制、繳存機制以及房價三因素導致了我國目前住房公積金本身成為了高收入者斂財的工具，而中低收入者由于無法充分享受現有的公積金低息貸款，卻又不得不強制繳存，必然進一步拉開了彼此之間的貧富差距。對于中低收入者來說，他們無力進入住房市場，因此無法享受公積金貸款，他們所繳納的住房公積金就補貼了其他高收入的繳存者（于洪東、劉文杰，2008）。

三、完善我國住房公積金融資及配貸管理的對策

（一）完善我國現行住房公積金的融資機制

1.擴大住房公積金繳存對象和繳存比例

對我國現有的公積金繳存制度而言，未來必須進一步加強外部監督管理機制，完善住房公積金繳存管理方式，強制企業繳存，要求其履行自己的實際義務。與此同時，在現有的基礎上，利用優惠的稅收措施，鼓勵企業提高自身的繳存比例，從而更好地保證員工的購房補貼利益。長期而言，我國的公積金覆蓋范圍以及繳存對象，不僅僅是針對城鎮居民，同時也應該保證外來務工人員的利益。例如，江蘇省南通市也已經實施為外來務工人員繳納住房公積金的做法，只有這樣才能夠保證人們安居樂業，才可以真正緩解城市發展中的矛盾。

2.提高公積金的繳存利率，改變住房公積金的封閉循環模式

我國過去的養老金、公積金以及醫療保險金因為封閉的管理模式，往往采用的是長期儲蓄，并且由于資金的流動性，使得其本身結轉利率低于同期銀行的一年期存款利率，這無疑導致了大量的冗余資金使用效率的下降。因此，為了進一步提高公積金使用效率，提升其整體的公積金繳存利率，一方面可以借鑒發達國家的經驗，通過對貨幣性基金等風險較低的基金投資管理，從而利用資本市場的財富杠桿效應，實現資金的增值保值；另一方面也可以將冗余資金合理地放貸給地方政府、政府重點扶持企業或是一些具有良好成長性的產業園區，以一種類似于VC（風險投資）的方式實現長期的增值（叢誠，2008），進而真正改變我國傳統住房公積金的封閉循環模式，提高資金利用效率和繳存利率。

3.在當前公積金制度基礎上，逐步實現住房公積金的自愿繳存

自愿繳存無疑是公積金制度改變的重要舉措，其中上海在2006年已經審議通過了《上海市城鎮個體工商戶及其雇用人員、自由職業者繳存、提取和使用住房公積金實施辦法》，由此也開創了我國公積金自愿繳存的先河，在此之后包括北京、西安在內的城市都紛紛效仿上海這一行為，給予自由職業者自愿繳存的權利。而未來我國應該進一步將其擴展到企業單位以及事業單位，更好地結合不同員工的實際需求進行合理的公積金繳存制度改革。同時，在抽離強制繳存之外，也應該進一步考慮如何對現有公積金制度進行補充，避免大規模繳存人數的下降所帶來的公積金資金壓力。

（二）完善住房公積金的配貸機制

1.發展住房公積金差異化配貸，提高中低收入者的購房能力

我國目前的公積金貸款利率以及貸款年限缺乏足夠人性化和差異化措施，實行的是一刀切制度。未來為了最大限度地發揮住房公積金的配貸機制，應該實現差異化的配貸，增加對中低收入者的傾斜度，從而改善中低收入者的住房問題。特別是對商品房和經濟適用房的公積金配貸機制分而治之，針對經濟適用房完全可以進一步提高配貸額度和償還年限，同時降低首付款金額以及貸款利率，從而真正使中低收入群體能夠買得起房、住得起房、還得起錢。與此同時，對于住宅商品房也可以依據不同的價位實現差異化的配貸，以更好地提高公積金利用效率，降低大量冗余資金的存在，進而增強住房公積金的政策性功能，緩解住房公積金公平性的矛盾。

2.住房公積金配貸通過區域一體化解決地區發展不均衡問題

我國的經濟發展一直面臨著“城鄉二元經濟”的困擾，特別是東西部之間的差距進一步導致了公積金大量沉淀在商業銀行，給商業銀行提供了低成本的資金來源，造成了住房公積金來源與使用不匹配的矛盾。由此，為了充分保證以及減少公積金的冗余，提升其利用效率，可以建立統一的區域協調制度。充分借鑒現有的養老統籌機制，將住房公積金進行統籌管理，從而保證住房公積金配貸能夠在各個區域內流轉，更加合理地解決以及降低了區域間的公積金使用效率的不平衡，并且在統一支配管理下，大大提高資金的使用效率和住房公積金的增值收益。

3.完善住房公積金配貸的利益補償機制

這是我國未來公積金配貸機制完善的重要內容之一，特別是隨著取消強制繳存以及公積金投資利益的提升和利用效率的提高，未來必須要尋求合理的住房公積金利益補償的渠道。一方面可以通過銀行貼息的方式來解決公積金的利息損失以及資金緊張狀況，形成與金融機構之間的互相拆借；另一方面可以適當采用類似于期權的方式，將不需要購房或是無力購房的人群的貸款限額以補償的方式進行流轉，從而讓需要公積金貸款的職工獲得更大比例的公積金貸款，也實現了公積金的增值。●

【參考文獻】

［1］ 叢誠.國外住房金融的一般規律及中國借鑒［J］.中國房地產金融，2010（11）.

［2］ 楊海寧.透析新加坡中央公積金制度下的住房保障［J］.經濟師，2010（8）.

［3］ 黃靜，胡昊，屠梅曾.我國住房公積金制度有效性分析［J］.武漢理工大學學報（信息與管理工程版），2009（5）.

［4］ 周威，葉劍平.住房公積金制度及其改革方案建議［J］.江西社會科學，2009（4）.

［5］ 于洪東，劉文杰.當前住房公積金管理中存在的問題和解決建議［J］.中國房地產，2008（3）.

［6］ 叢誠.論住房公積金制度存廢與改革方向［J］.上海建設科技，2008（1）.

三、完善我國住房公積金融資及配貸管理的對策

（一）完善我國現行住房公積金的融資機制

1.擴大住房公積金繳存對象和繳存比例

對我國現有的公積金繳存制度而言，未來必須進一步加強外部監督管理機制，完善住房公積金繳存管理方式，強制企業繳存，要求其履行自己的實際義務。與此同時，在現有的基礎上，利用優惠的稅收措施，鼓勵企業提高自身的繳存比例，從而更好地保證員工的購房補貼利益。長期而言，我國的公積金覆蓋范圍以及繳存對象，不僅僅是針對城鎮居民，同時也應該保證外來務工人員的利益。例如，江蘇省南通市也已經實施為外來務工人員繳納住房公積金的做法，只有這樣才能夠保證人們安居樂業，才可以真正緩解城市發展中的矛盾。

2.提高公積金的繳存利率，改變住房公積金的封閉循環模式

我國過去的養老金、公積金以及醫療保險金因為封閉的管理模式，往往采用的是長期儲蓄，并且由于資金的流動性，使得其本身結轉利率低于同期銀行的一年期存款利率，這無疑導致了大量的冗余資金使用效率的下降。因此，為了進一步提高公積金使用效率，提升其整體的公積金繳存利率，一方面可以借鑒發達國家的經驗，通過對貨幣性基金等風險較低的基金投資管理，從而利用資本市場的財富杠桿效應，實現資金的增值保值；另一方面也可以將冗余資金合理地放貸給地方政府、政府重點扶持企業或是一些具有良好成長性的產業園區，以一種類似于VC（風險投資）的方式實現長期的增值（叢誠，2008），進而真正改變我國傳統住房公積金的封閉循環模式，提高資金利用效率和繳存利率。

3.在當前公積金制度基礎上，逐步實現住房公積金的自愿繳存

自愿繳存無疑是公積金制度改變的重要舉措，其中上海在2006年已經審議通過了《上海市城鎮個體工商戶及其雇用人員、自由職業者繳存、提取和使用住房公積金實施辦法》，由此也開創了我國公積金自愿繳存的先河，在此之后包括北京、西安在內的城市都紛紛效仿上海這一行為，給予自由職業者自愿繳存的權利。而未來我國應該進一步將其擴展到企業單位以及事業單位，更好地結合不同員工的實際需求進行合理的公積金繳存制度改革。同時，在抽離強制繳存之外，也應該進一步考慮如何對現有公積金制度進行補充，避免大規模繳存人數的下降所帶來的公積金資金壓力。

（二）完善住房公積金的配貸機制

1.發展住房公積金差異化配貸，提高中低收入者的購房能力

我國目前的公積金貸款利率以及貸款年限缺乏足夠人性化和差異化措施，實行的是一刀切制度。未來為了最大限度地發揮住房公積金的配貸機制，應該實現差異化的配貸，增加對中低收入者的傾斜度，從而改善中低收入者的住房問題。特別是對商品房和經濟適用房的公積金配貸機制分而治之，針對經濟適用房完全可以進一步提高配貸額度和償還年限，同時降低首付款金額以及貸款利率，從而真正使中低收入群體能夠買得起房、住得起房、還得起錢。與此同時，對于住宅商品房也可以依據不同的價位實現差異化的配貸，以更好地提高公積金利用效率，降低大量冗余資金的存在，進而增強住房公積金的政策性功能，緩解住房公積金公平性的矛盾。

2.住房公積金配貸通過區域一體化解決地區發展不均衡問題

我國的經濟發展一直面臨著“城鄉二元經濟”的困擾，特別是東西部之間的差距進一步導致了公積金大量沉淀在商業銀行，給商業銀行提供了低成本的資金來源，造成了住房公積金來源與使用不匹配的矛盾。由此，為了充分保證以及減少公積金的冗余，提升其利用效率，可以建立統一的區域協調制度。充分借鑒現有的養老統籌機制，將住房公積金進行統籌管理，從而保證住房公積金配貸能夠在各個區域內流轉，更加合理地解決以及降低了區域間的公積金使用效率的不平衡，并且在統一支配管理下，大大提高資金的使用效率和住房公積金的增值收益。

3.完善住房公積金配貸的利益補償機制

這是我國未來公積金配貸機制完善的重要內容之一，特別是隨著取消強制繳存以及公積金投資利益的提升和利用效率的提高，未來必須要尋求合理的住房公積金利益補償的渠道。一方面可以通過銀行貼息的方式來解決公積金的利息損失以及資金緊張狀況，形成與金融機構之間的互相拆借；另一方面可以適當采用類似于期權的方式，將不需要購房或是無力購房的人群的貸款限額以補償的方式進行流轉，從而讓需要公積金貸款的職工獲得更大比例的公積金貸款，也實現了公積金的增值?！?/p>

【參考文獻】

［1］ 叢誠.國外住房金融的一般規律及中國借鑒［J］.中國房地產金融，2010（11）.

［2］ 楊海寧.透析新加坡中央公積金制度下的住房保障［J］.經濟師，2010（8）.

［3］ 黃靜，胡昊，屠梅曾.我國住房公積金制度有效性分析［J］.武漢理工大學學報（信息與管理工程版），2009（5）.

［4］ 周威，葉劍平.住房公積金制度及其改革方案建議［J］.江西社會科學，2009（4）.

［5］ 于洪東，劉文杰.當前住房公積金管理中存在的問題和解決建議［J］.中國房地產，2008（3）.

［6］ 叢誠.論住房公積金制度存廢與改革方向［J］.上海建設科技，2008（1）.

三、完善我國住房公積金融資及配貸管理的對策

（一）完善我國現行住房公積金的融資機制

1.擴大住房公積金繳存對象和繳存比例

對我國現有的公積金繳存制度而言，未來必須進一步加強外部監督管理機制，完善住房公積金繳存管理方式，強制企業繳存，要求其履行自己的實際義務。與此同時，在現有的基礎上，利用優惠的稅收措施，鼓勵企業提高自身的繳存比例，從而更好地保證員工的購房補貼利益。長期而言，我國的公積金覆蓋范圍以及繳存對象，不僅僅是針對城鎮居民，同時也應該保證外來務工人員的利益。例如，江蘇省南通市也已經實施為外來務工人員繳納住房公積金的做法，只有這樣才能夠保證人們安居樂業，才可以真正緩解城市發展中的矛盾。

2.提高公積金的繳存利率，改變住房公積金的封閉循環模式

我國過去的養老金、公積金以及醫療保險金因為封閉的管理模式，往往采用的是長期儲蓄，并且由于資金的流動性，使得其本身結轉利率低于同期銀行的一年期存款利率，這無疑導致了大量的冗余資金使用效率的下降。因此，為了進一步提高公積金使用效率，提升其整體的公積金繳存利率，一方面可以借鑒發達國家的經驗，通過對貨幣性基金等風險較低的基金投資管理，從而利用資本市場的財富杠桿效應，實現資金的增值保值；另一方面也可以將冗余資金合理地放貸給地方政府、政府重點扶持企業或是一些具有良好成長性的產業園區，以一種類似于VC（風險投資）的方式實現長期的增值（叢誠，2008），進而真正改變我國傳統住房公積金的封閉循環模式，提高資金利用效率和繳存利率。

3.在當前公積金制度基礎上，逐步實現住房公積金的自愿繳存

自愿繳存無疑是公積金制度改變的重要舉措，其中上海在2006年已經審議通過了《上海市城鎮個體工商戶及其雇用人員、自由職業者繳存、提取和使用住房公積金實施辦法》，由此也開創了我國公積金自愿繳存的先河，在此之后包括北京、西安在內的城市都紛紛效仿上海這一行為，給予自由職業者自愿繳存的權利。而未來我國應該進一步將其擴展到企業單位以及事業單位，更好地結合不同員工的實際需求進行合理的公積金繳存制度改革。同時，在抽離強制繳存之外，也應該進一步考慮如何對現有公積金制度進行補充，避免大規模繳存人數的下降所帶來的公積金資金壓力。

（二）完善住房公積金的配貸機制

1.發展住房公積金差異化配貸，提高中低收入者的購房能力

我國目前的公積金貸款利率以及貸款年限缺乏足夠人性化和差異化措施，實行的是一刀切制度。未來為了最大限度地發揮住房公積金的配貸機制，應該實現差異化的配貸，增加對中低收入者的傾斜度，從而改善中低收入者的住房問題。特別是對商品房和經濟適用房的公積金配貸機制分而治之，針對經濟適用房完全可以進一步提高配貸額度和償還年限，同時降低首付款金額以及貸款利率，從而真正使中低收入群體能夠買得起房、住得起房、還得起錢。與此同時，對于住宅商品房也可以依據不同的價位實現差異化的配貸，以更好地提高公積金利用效率，降低大量冗余資金的存在，進而增強住房公積金的政策性功能，緩解住房公積金公平性的矛盾。

2.住房公積金配貸通過區域一體化解決地區發展不均衡問題

我國的經濟發展一直面臨著“城鄉二元經濟”的困擾，特別是東西部之間的差距進一步導致了公積金大量沉淀在商業銀行，給商業銀行提供了低成本的資金來源，造成了住房公積金來源與使用不匹配的矛盾。由此，為了充分保證以及減少公積金的冗余，提升其利用效率，可以建立統一的區域協調制度。充分借鑒現有的養老統籌機制，將住房公積金進行統籌管理，從而保證住房公積金配貸能夠在各個區域內流轉，更加合理地解決以及降低了區域間的公積金使用效率的不平衡，并且在統一支配管理下，大大提高資金的使用效率和住房公積金的增值收益。

3.完善住房公積金配貸的利益補償機制

這是我國未來公積金配貸機制完善的重要內容之一，特別是隨著取消強制繳存以及公積金投資利益的提升和利用效率的提高，未來必須要尋求合理的住房公積金利益補償的渠道。一方面可以通過銀行貼息的方式來解決公積金的利息損失以及資金緊張狀況，形成與金融機構之間的互相拆借；另一方面可以適當采用類似于期權的方式，將不需要購房或是無力購房的人群的貸款限額以補償的方式進行流轉，從而讓需要公積金貸款的職工獲得更大比例的公積金貸款，也實現了公積金的增值。●

【參考文獻】

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［6］ 叢誠.論住房公積金制度存廢與改革方向［J］.上海建設科技，2008（1）.