如何加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理

高巍+蔡玉琨+胡換麗

【摘要】農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民在集體所有的土地上為了滿足本身基本的生活居住的需要所占有土地，實現(xiàn)耕者有其田，居者有其屋。對農(nóng)村宅基地的管理是直接涉及農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村的社會穩(wěn)定與和諧。

【關(guān)鍵詞】加強(qiáng)管理農(nóng)村宅基用地1．要認(rèn)真做好鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村莊規(guī)劃，因地制宜，制訂科學(xué)合理的村莊發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地規(guī)劃計劃控制。

要結(jié)合土地利用總體規(guī)劃修編工作，抓緊編制完善鄉(xiāng)、村莊土地利用規(guī)劃，嚴(yán)格按照控制建設(shè)用地總量、合理布局、改善居住條件、保護(hù)耕地的原則，合理規(guī)劃村莊、農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模。本著節(jié)約集約用地的原則，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計劃控制。嚴(yán)格控制新增宅基地用地計劃，嚴(yán)格控制新增宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，要真正地把農(nóng)村宅基地新增用地計劃指標(biāo)和農(nóng)村建設(shè)用地整理新增的耕地面積掛鉤。

2．改革和完善農(nóng)村宅基地審批管理辦法。

嚴(yán)控申請宅基地的條件對于申請宅基地使用權(quán)的條件，《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”這一規(guī)定在實際執(zhí)行中又被概括為“一戶一宅”原則，要將“一戶一宅”原則細(xì)化。宅基地的申請條件應(yīng)當(dāng)包括兩個條件，一是分戶條件，一是宅基地面積與人口住房滿足的標(biāo)準(zhǔn)。對于分戶條件應(yīng)當(dāng)規(guī)定多子女戶的成年子女可以依據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)慣與父母和兄弟姐妹分戶，但只有一個子女與父母共同生活的不得再分戶；獨子女不得與父母分戶。對于面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有宅基地上房屋的建筑容積率和人口的住房面積計算，在我國，因歷史沿革，大多數(shù)宅基地都早已形成院落，其面積也大小不等，有一些面積比較大的宅基地能容納三代同堂在一起居住，所以每戶宅基地的面積必須要規(guī)定一定的標(biāo)準(zhǔn)，對于面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，其只能在原有宅基地上進(jìn)行分戶，不能給予新批宅基地，面積不夠分戶標(biāo)準(zhǔn)的，不能容納居住人口的，可以以戶為單位申請新宅基地。

3．完善宅基地使用權(quán)的取得制度

（1）由集體經(jīng)濟(jì)組織劃撥宅基地的取得應(yīng)當(dāng)是無償取得。因為宅基地是農(nóng)民集體所有的土地，是經(jīng)國家批準(zhǔn)后由集體分配給農(nóng)民的，因此作為集體土地的所有者成員，只要符合申請宅基地的條件由本集體經(jīng)濟(jì)組織村民代表大會審議通過，在經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)就可無償取得宅基地的使用權(quán)。

（2）通過房屋繼承或者買受取得。農(nóng)民的房屋是農(nóng)民合法所有的私人財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)允許所有人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，在所有人死亡后也應(yīng)當(dāng)由其繼承人繼承房屋所有權(quán)。但農(nóng)民的房屋所有權(quán)是建立在集體所有的宅基地上的，因此集體成員為了滿足其居住需要購買了本集體成員的房屋或者繼承本集體成員的房屋，且符合申請宅基地的條件由本集體經(jīng)濟(jì)組織村民代表大會審議通過，在經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)就可取得宅基地使用權(quán).

但非集體成員因買受或者繼承房屋取得集體土地的宅基地使用權(quán)不符合宅基地使用權(quán)的設(shè)定目的，因此，就不應(yīng)當(dāng)允許其通過轉(zhuǎn)讓或者繼承房屋的方式取得宅基地使用權(quán)。集體成員非出于滿足基本居住目的買受或者繼承本集體成員的房屋，取得宅基地使用權(quán)的，也不符合宅基地使用權(quán)的設(shè)定目的，因此，也不應(yīng)當(dāng)允許其以買受或者繼承房屋的方式取得宅基地使用權(quán)。

（3）制定符合我國農(nóng)村實情的宅基地退出和流轉(zhuǎn)的法律制度，盤活農(nóng)村宅基地存量。《土地管理法》規(guī)定農(nóng)民放棄已取得的宅基地，理應(yīng)無條件退還本集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行再分配或復(fù)墾耕種。可是農(nóng)民應(yīng)有的房屋宅基地權(quán)益得不到合理補(bǔ)償，導(dǎo)致宅基地閑置、空置。基于這種情況，我認(rèn)為當(dāng)前要加快立法步伐，進(jìn)一步培育和建立農(nóng)村宅基地土地市場，進(jìn)一步明晰農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范和改革宅基地與其上面的房屋權(quán)利主體不一致這種矛盾情況，加強(qiáng)和放寬農(nóng)民對宅基地的處置權(quán)，積極建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機(jī)制，維護(hù)農(nóng)民住宅的合法權(quán)益。

4．規(guī)范農(nóng)村宅基地申請報批程序。

我們都知道農(nóng)村宅基地作為農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織對其內(nèi)部成員建造住宅等無償劃撥的土地，在農(nóng)村宅基地申請報批程序方面一定要做到集體經(jīng)濟(jì)組織及其內(nèi)部成員有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對農(nóng)村村民需要申請宅基地的，一定要在其所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公示，讓群眾有發(fā)言權(quán)和決定權(quán)，對公示無異議的，由村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報縣級政府批準(zhǔn)。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，要在土地所在的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組對土地性質(zhì)、地類、面積等進(jìn)行張榜公示，接受監(jiān)督。只有這樣，才能保證農(nóng)村宅基地申請報批的公平公正。

5．加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。

及時做好農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作，是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的一個重要手段。這樣既能切實維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，同時又能掌握農(nóng)村宅基地動態(tài)變化情況，要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的初始、變更登記工作，審批一宗，登記一宗，對農(nóng)宅登記實行動態(tài)管理。加強(qiáng)農(nóng)村宅基地檔案建設(shè)，推行電子檔案管理信息化，充分發(fā)揮地籍檔案在農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理上的作用，切實保障“一戶一宅”法律制度落到實處。要依法、及時調(diào)處宅基地權(quán)屬爭議，維護(hù)社會穩(wěn)定。

6．打擊宅基地使用中的違法行為

在宅基地使用中存在占用耕地、未批或少批多占、一戶多宅、非法倒賣等行為。這就要求我們土地執(zhí)法部門深入開展土地法律宣傳喚醒農(nóng)民對宅基地使用中違法行為的意識，對違法現(xiàn)象早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。特別是對侵占耕地，惡意圈地造成嚴(yán)重后果的要依法嚴(yán)厲打擊，追究其法律責(zé)任。

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