投資視角下的土地流轉定價問題研究

袁征　錢琨　鄒林軍

摘要：土地作為一般商品在市場上進行交易，其實際意義是土地的經營權和獲益權通過簽訂合同或契約進行流轉?，F實生活中，市場上存在各方定價勢力，不論定價的對象是商品還是生產要素。在交易市場中可能存在強勢勢力和弱勢勢力，或者雙強勢力。強勢勢力的經濟行為其經濟效果類似于壟斷，這在生產要素市場中比較常見。在借鑒國內外土地流轉定價方法的基礎上構建理論模型，結合固鎮現行的土地流轉定價方案進行實證分析，按照構建的模型對固鎮的土地流轉定價機制進行評價。

關鍵詞：土地流轉；投資；雙邊壟斷

中圖分類號：F014 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）09-0013-03

一、引言

2013年，中央一號文件提出，要“探索建立嚴格的工商企業租賃農戶承包耕地準入和監管制度”，“鼓勵和引導城市工商資本到農村發展適合企業化經營的種養業”。工商資本投資現代農業成為熱點。一家一戶的分散經營是傳統農業的主要形式，工商企業投資現代農業的前提是集約化經營，所以土地流轉問題成為工商資本投資的首要制約因素。資本的逐利性和農民生活的保障都要求土地流轉有一個合理的定價機制。筆者在工商資本投資現代農業的大背景下，以安徽省蚌埠市固鎮的土地流轉現狀為例，探討土地流轉的合理競價機制。

二、研究綜述

（一）國內外研究綜述

在土地價格的認識方面，古典政治經濟學的地租理論認為地租是作為使用土地的代價，是為使用土地而支付給地主的價格（亞當·斯密，1776）。馬克思提出了地租地價理論。他認為土地價格的決定因素在于地租量和利息率。土地收益理論認為土地價格是土地預期價格，是將地租資本化，把預期的土地年收益折合成現金流，制定的土地價格是由所能夠獲得的土地純收益與土地的收益率所決定的。現代西方經濟學派通過土地供求理論和均衡價格理論對土地價格進行分析，其中薩繆爾森認為在土地供給不變的情況下，地租的多少取決于土地需求者對土地資源的需求程度。

我國學者結合實際情況對土地定價方法進行了改進。目前實施的土地流轉定價主要方法有成本法、收益還原法、市場比較法、基準地價修正法、土壤潛力評價法、購買年限法、影子價格法等。

（二）小結

古典政治經濟學的地租理論基于土地私有制，是為取得土地的使用權而支付的成本，與我國的土地制度關系有著本質的區別。馬克思的地租理論是建立在勞動價值論的基礎上，沒有考慮到機會成本這一因素。收益還原法具有一定的合理性，但在未考慮機會成本時，用收益還原法定價，會發現得到的價格與實際的價格有較大的差距?；鶞实貎r修正法的局限性在于基礎地價與市場價格偏離，地價政策比較混亂；修正因素不合理，劃分標準不一致，難以統一等問題。

三、理論模型

土地作為一般商品在市場上進行交易，其實際意義是土地的經營權和獲益權通過簽訂合同或契約進行流轉?，F實生活中，市場上存在各方定價勢力，不論定價的對象是商品還是生產要素。在交易市場中可能存在強勢勢力和弱勢勢力，或者雙強勢力。強勢勢力的經濟行為其經濟效果類似于壟斷，這在生產要素市場中比較常見。對定價勢力的不同情況，可以進行以下分析。

（一）土地買方勢力壟斷

農民各家各戶境況不同，流轉土地情況復雜。閑散農戶對于土地流轉價格的討價還價能力有限，而在某地進行投資建設的工商企業憑借自己的資金優勢，對土地交易價格產生控制。因此工商企業對該地區的土地需求易形成壟斷。

在大部分現代農業園區中，主要以工商企業為代表，它們具有一定的經濟基礎實力和勢力，代表整個現代農業園區與該地區的農民進行土地使用權的流轉交易。該企業作為廠商代表，在該買方壟斷市場中具有一定價格壟斷能力。閑散農戶在該市場中幾乎沒有影響價格的能力，只能被動地接受買方提出的價格。

結合圖1，由于買方壟斷勢力，供給曲線為平均支付線S1，相對應的邊際支付線ME1在其上方。買方的邊際價值線成為該市場的需求曲線，但需求方不以P1的價格在（P1，Q1）處完成交易，而選在ME1=MV1處以產量水平e1進行采購，實際價格為R1，低于原先正常的價格水平P1，也低于產品的邊際價值。此時土地流轉成交量為G1。閑散農戶迫于買方的壟斷勢力受到了剝削，以低于供求曲線所確定的均衡價格P1的低價將土地使用權流轉交易給買方。在買方壟斷市場中，農戶應得到的福利遭到損失。

因此，政府需要對處于弱勢的農戶采取補貼等減輕賣方損失的政策措施。圖2表示政府在補貼前后的市場變化情況。政府給予農戶一定的補貼，供給曲線向右移動，移動量是政府承擔的補貼金額。供給曲線右移后，相應的邊際效應曲線也向右移動，確定的價格為R2，成交的土地數量為G2。雖然仍存在買方壟斷勢力，但政府承擔了介于P2與R2之間買方的剝削即流轉土地使用權的農戶的損失。

明確政府通過補貼將承擔賣方損失后，就要確定政府的補貼金額。假設市場的供給曲線函數為Y=aX+b，政府補貼后供給函數向右移動Y=a（X+t）+b=aX+（at+b）。截距移動量at。要使得農民接受補貼，從而實現供給曲線的移動，必要條件為at≥R1-R2。因為只有當補貼金額大于等于因為接受補貼而帶來的土地流轉市場價格下降的損失時，政府補貼才對農民有激勵作用。政府承擔部分因買方壟斷市場中造成的農民損失，其最終效果是政府承擔買方壟斷價格造成P2-R2的剝削差價。所以在上述的條件約束下，政府的補貼金額的取值范圍為（R1-R2）≤t≤P2-R2。

（二）土地流轉雙方勢力均衡

在蚌埠市固鎮縣連城現代農業園區的實地考察中了解到，面對以龍頭工商企業為代表的土地需求方，流轉土地的供給方形成以村委會為農民代表的交易賣方。閑散農民聯合形成統一整體。農民與村委會簽訂委托合同后，村委會代表農民成為可以與企業直接對話并進行議價的土地供給方。企業必須與該地的村委會協商，打破了原本只有買方壟斷的土地市場，形成雙邊勢力相抗衡的競爭市場。由于以建設現代農業園區為流轉目的，某一區域內，在進行土地交易的流轉雙方中，是以一個村委會為賣方壟斷者，一個需求土地并進行建設的工商企業為買方壟斷者，即出現雙邊壟斷的情況，稱為“雙強勢市場”。

在此情況下，交易雙方對流轉土地交易價格都有影響，買賣雙方都具有可以進行討價還價的能力和地位。為了交易的順利進行，買方壟斷勢力和賣方壟斷勢力對于土地價格的控制能力在供求力量的作用下反向相互抵消。

買賣雙方勢力相當時，交易價格受市場供求情況的影響，此時流轉土地的價格會趨于完全競爭市場時的均衡價格，市場作用已經基本發揮。土地市場達成的交易價格成為均衡價格，完成的交易量達到均衡數量。類似完全競爭市場，此時無論是作為需求方的企業還是作為供應方的村委會，其在交易的均衡價格和均衡數量下達到福利最大，效率最優。因此，此時政府不需要對弱勢一方進行經濟補貼。

四、蚌埠市固鎮土地流轉現狀

（一）固鎮縣土地資源狀況

固鎮縣轄區包括8鎮、3鄉、4園區。2012年底，固鎮縣累計流轉土地面積約為承包土地面積的38.2%，其中規模經營在500畝以上的土地流轉面積有23.2萬畝。

在承包經營權性質不變的情況下，固鎮縣委縣政府鼓勵農業龍頭工商企業、農民專業合作社、種植大戶和返鄉創業人員進行土地流轉。企業現代經營管理制度先進，資本相對雄厚，是建設現代農業園區的主力軍，固鎮縣目前引進了金海岸農業科技有限公司項目、“香城固鎮特色現代農業示范園區項目”等多個現代農業產業園項目，項目經營規模大。

（二）固鎮縣現行土地流轉定價機制

在土地流轉價格方面，縣政府的指導價格是在不低于600元每畝每年的基礎上，一般根據經濟發展水平和消費商品價格水平，以當年每畝800斤小麥的國家保護價格計算。據固鎮縣農委介紹，目前固鎮縣土地流轉的平均價格約為1000元。在指導價格的基礎上，農民在與企業簽訂合同時，根據其實際土地質量和地理位置進行協商，實際最高價格約為1100元每畝?？紤]到通貨膨脹和物價變動等因素，土地流轉價在原有價格的基礎上實行輕微浮動，并且每三五年進行合同價格修訂，以確保符合市場經濟變化，保障農民利益。另外，各種農業補貼照常發放。

流轉期限方面，鼓勵和提倡較長時期的穩定流轉，原則上不突破二輪土地承包剩余期限（至2025年），對于簽訂流轉期限為10年以上的主體（流入方），政府給予一定的獎勵補貼。對于土地承包剩余期限不足10年，仍有意愿簽訂長期流轉合同，政府會根據政策規定進行協調，合同延展按新規定執行。

支付方式方面，流轉費用可以是實物或者貨幣支付，可以分午秋兩季結算。實行土地經營權入股的，在收益方面還可以取得保底分紅。目前實行土地經營權入股的農民較少，因為農作物附加值較低，農民不愿意承擔經營風險。

（三）固鎮土地流轉的困難和對策

1.農民：部分農民不愿意進行土地流轉，原因在于自身意愿（戀土情節）或自身條件（如年齡較大）無法外出務工，其承包的土地就成為基本生活保障來源。對于該情況，村委會現行的做法是出面進行協商，在不減少農民的土地收益的基礎上，采取互換的形式，有利于土地大范圍流轉與整合。

2.土地流入方：固鎮縣土地流轉的流入方主要有土地大戶、家庭農場、農村合作社和企業。對于本地的土地大戶以及家庭農村，其農業園區內的基礎設施條件較落后，自然災害所帶來的風險與損失較大。現行的解決方案是鎮政府以及農村信用社會根據實際情況進行短期融資貸款支持。

五、蚌埠市固鎮現行土地流轉機制的深入分析

（一）現行定價機制的理論基礎

現行定價機制的理論基礎是收益還原法，收益還原法是估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的折現率將待估對象在未來每年的收益折算為現時收益總和的一種方法。在固鎮是以政府為主導進行定價的。在現行市場條件下，此種定價機制具有一定的合理性。

2006—2014年的小麥國家收購保護價格見表1，固鎮現行土地流轉價格由此作為依據。

全國范圍內實行小麥收購保護價格的有河北、江蘇、安徽、山東、河南、湖北六省。土地流轉進行時，農民自會將土地流轉的每年收益與自己耕種時的收益對比，國家收購保護價格是其對比依據。以此價格作為土地流轉價格的基礎，農民有較強的接受意愿。

固鎮的土地流轉從2008年開始。根據每畝800斤的平均產量計算，若不進行土地流轉，農民每畝的純收益在700至900元間。農業補貼的收入基本不會改變。根據統計資料，安徽省農民務工平均收入是1505.288元/月，明顯高于傳統種田收入，農民會產生較強的土地流轉意愿，從而提高了土地流轉的成功率。

（二）現行定價機制的合理性

1.農民：收益波動較小，能夠使農民獲得一筆穩定的收入。支付方式較為靈活，流轉費可以實物或者貨幣支付，可以分午秋兩季計算。如果農戶是按照土地經營權入股的可以得到保底分紅。另外，消除了進城務工農民的后顧之憂。

2.企業：有利于企業的穩定經營和規模經營。不低于十年期的經營承包期限，能夠使得建設主體的投資經營比較穩定，有利于企業收回固定資產投資支出，并且實現盈利。

3.現行定價原理較為符合市場的成熟程度的狀況。蚌埠市固鎮縣的流轉土地雙方主要為工商企業和以村委會形式代表的農民集體。基于收益還原法，政府對流轉土地制定指導價格，供求雙方在此價格為最低限價的基礎上，根據土地市場上的供求關系確定成交價格。工商企業與農民集體雙方供求實力較為均衡，競爭市場較為自由，在該區域內有逐漸形成雙邊壟斷土地流轉市場的趨勢。

（三）現行定價機制的不足之處

1.通過資料查閱和實地調查發現，現行的土地交易市場中的土地流轉價格，是以政府出臺的最低保護價格為基礎制定的。政府在流轉土地的過程中，目前扮演的角色是價格制定人的角色。雖然政府是經過市場調研和社會效益來確定土地流轉指導價格，并允許實際交易價格在合理的范圍內的波動，但是市場經濟中，政府的角色應該轉變為市場服務者和市場監管者。不宜直接參與土地流轉的交易，更不應直接進行流轉土地的價格的制定與約束。

2.沒有像發達國家和地區那樣設置類似于土地產權交易所的專業交易機構，沒有市場交易的平臺。專業的交易機構除了提供交易平臺，還可以為市場買賣雙方提供技術咨詢、價格評估、地籍測量、業務代理、法律仲裁、市場融資等相關服務。

六、土地流轉價格定價機制的改進與推廣

現在固鎮已經形成了由村委會牽頭，組織農戶與企業進行談判的模式。村委會相當于成立的農民協會；而且由于進駐固鎮的企業較少，地區范圍小，信息相對通暢，可以稱為是一個企業群。這樣的背景逐漸趨同理論模型中的情形二，在固鎮，存在形成雙邊壟斷的前提。

根據理論模型和蚌埠市固鎮土地流轉的現狀，筆者認為現行土地流轉定價機制改進應該首先從轉變政府角色角度出發。

（一）搭建農村土地流轉平臺，為農村土地流轉提供途徑

政府主導建立專業的土地流轉市場的交易機構，如農村土地產權交易所，讓其成為農村土地產權綜合性市場平臺。為土地流轉和投融資服務提供專門場所。逐步形成市、縣、鄉三級農村土地流轉交易網絡，并在各個村建立交易站點，為村委會的工作提供便利。這與現有的土地流轉服務中心不同，土地流轉服務中心是提供信息的服務組織，而土地產權交易所是土地供求市場的顯化，作為土地流轉市場平臺的存在。

（二）政府逐漸放松對土地流轉價格的約束，讓市場朝雙強勢市場發展

在固鎮現有的市場情形下，政府引導市場向“雙強勢市場”轉變。以專業的交易機構搭建的平臺為核心，土地流轉的供給者即代表農民的村委會和需求者即入駐現代農業園區的工商企業在平臺上進行交易，平臺對雙方的服務主要在于撮合他們完成交易或交換行為，提高交易或交換行為的效率。根據理論模型中的第二種情況，雙強勢市場可以較為完全地發揮市場的效用，而且在小范圍內較為容易實現。固鎮本身也有實現雙強勢市場的前提。這樣，也可以減輕政府的補貼，減少財政支出，讓政府逐漸向“守夜人”的角色轉變。

（三）政府監督調控市場，維護市場交易規則

政府經濟職能主要為調節和監督。在土地流轉市場上，政府要建立并完善市場決定價格的機制。因此，政府適當放開定價權，加快建立健全科學合理的價格調控體系和公開透明的價格監管制度。此外政府要強化市場的監管，依法打擊擾亂市場秩序的各種違法違規行為。

（四）政府做好保障工作

針對固鎮當前的情況，政府需要后續做好保障工作。政府要支持鼓勵工商企業，引導金融等中介等機構加大對企業投入的支持力度，擴大貸款的范圍和品種，降低工商企業的土地流轉成本和園區建設成本。對于農民，政府要保障他們的合法權利，監督企業按時支付農民土地流轉費用，為農民提供法律咨詢服務。

由于固鎮的地區范圍較小，雙強勢市場較為容易實現。但是，若要將地區范圍擴大，隨著土地流轉的供給者和需求者越來越多，雙強勢市場就會被打破。這時候想要完全發揮市場的作用來調控土地流轉定價，就需要更全面的保障措施。

參考文獻：

[1] 闞雙雙，馬綿遠，彭成圓.農耕土地定價的收益還原法的思考[J].綠色科技，2011（11）.

[2] 韋 鴻.農村土地承包經營權流的定價問題研究[J]. 農村經濟與科技，2011（3）.

[3] 蘭星天，張士云，胡 焱.安徽省農民工收入影響因素分析[J].技術經濟，2011（4）.

[4] 鐘 林.基于產權約束的農地流轉市場定價研究[D]. 成都：電子科技大學，2009（1）.

[責任編輯：金永紅]

2.沒有像發達國家和地區那樣設置類似于土地產權交易所的專業交易機構，沒有市場交易的平臺。專業的交易機構除了提供交易平臺，還可以為市場買賣雙方提供技術咨詢、價格評估、地籍測量、業務代理、法律仲裁、市場融資等相關服務。

六、土地流轉價格定價機制的改進與推廣

現在固鎮已經形成了由村委會牽頭，組織農戶與企業進行談判的模式。村委會相當于成立的農民協會；而且由于進駐固鎮的企業較少，地區范圍小，信息相對通暢，可以稱為是一個企業群。這樣的背景逐漸趨同理論模型中的情形二，在固鎮，存在形成雙邊壟斷的前提。

根據理論模型和蚌埠市固鎮土地流轉的現狀，筆者認為現行土地流轉定價機制改進應該首先從轉變政府角色角度出發。

（一）搭建農村土地流轉平臺，為農村土地流轉提供途徑

政府主導建立專業的土地流轉市場的交易機構，如農村土地產權交易所，讓其成為農村土地產權綜合性市場平臺。為土地流轉和投融資服務提供專門場所。逐步形成市、縣、鄉三級農村土地流轉交易網絡，并在各個村建立交易站點，為村委會的工作提供便利。這與現有的土地流轉服務中心不同，土地流轉服務中心是提供信息的服務組織，而土地產權交易所是土地供求市場的顯化，作為土地流轉市場平臺的存在。

（二）政府逐漸放松對土地流轉價格的約束，讓市場朝雙強勢市場發展

在固鎮現有的市場情形下，政府引導市場向“雙強勢市場”轉變。以專業的交易機構搭建的平臺為核心，土地流轉的供給者即代表農民的村委會和需求者即入駐現代農業園區的工商企業在平臺上進行交易，平臺對雙方的服務主要在于撮合他們完成交易或交換行為，提高交易或交換行為的效率。根據理論模型中的第二種情況，雙強勢市場可以較為完全地發揮市場的效用，而且在小范圍內較為容易實現。固鎮本身也有實現雙強勢市場的前提。這樣，也可以減輕政府的補貼，減少財政支出，讓政府逐漸向“守夜人”的角色轉變。

（三）政府監督調控市場，維護市場交易規則

政府經濟職能主要為調節和監督。在土地流轉市場上，政府要建立并完善市場決定價格的機制。因此，政府適當放開定價權，加快建立健全科學合理的價格調控體系和公開透明的價格監管制度。此外政府要強化市場的監管，依法打擊擾亂市場秩序的各種違法違規行為。

（四）政府做好保障工作

針對固鎮當前的情況，政府需要后續做好保障工作。政府要支持鼓勵工商企業，引導金融等中介等機構加大對企業投入的支持力度，擴大貸款的范圍和品種，降低工商企業的土地流轉成本和園區建設成本。對于農民，政府要保障他們的合法權利，監督企業按時支付農民土地流轉費用，為農民提供法律咨詢服務。

由于固鎮的地區范圍較小，雙強勢市場較為容易實現。但是，若要將地區范圍擴大，隨著土地流轉的供給者和需求者越來越多，雙強勢市場就會被打破。這時候想要完全發揮市場的作用來調控土地流轉定價，就需要更全面的保障措施。

參考文獻：

[1] 闞雙雙，馬綿遠，彭成圓.農耕土地定價的收益還原法的思考[J].綠色科技，2011（11）.

[2] 韋 鴻.農村土地承包經營權流的定價問題研究[J]. 農村經濟與科技，2011（3）.

[3] 蘭星天，張士云，胡 焱.安徽省農民工收入影響因素分析[J].技術經濟，2011（4）.

[4] 鐘 林.基于產權約束的農地流轉市場定價研究[D]. 成都：電子科技大學，2009（1）.

[責任編輯：金永紅]

2.沒有像發達國家和地區那樣設置類似于土地產權交易所的專業交易機構，沒有市場交易的平臺。專業的交易機構除了提供交易平臺，還可以為市場買賣雙方提供技術咨詢、價格評估、地籍測量、業務代理、法律仲裁、市場融資等相關服務。

六、土地流轉價格定價機制的改進與推廣

現在固鎮已經形成了由村委會牽頭，組織農戶與企業進行談判的模式。村委會相當于成立的農民協會；而且由于進駐固鎮的企業較少，地區范圍小，信息相對通暢，可以稱為是一個企業群。這樣的背景逐漸趨同理論模型中的情形二，在固鎮，存在形成雙邊壟斷的前提。

根據理論模型和蚌埠市固鎮土地流轉的現狀，筆者認為現行土地流轉定價機制改進應該首先從轉變政府角色角度出發。

（一）搭建農村土地流轉平臺，為農村土地流轉提供途徑

政府主導建立專業的土地流轉市場的交易機構，如農村土地產權交易所，讓其成為農村土地產權綜合性市場平臺。為土地流轉和投融資服務提供專門場所。逐步形成市、縣、鄉三級農村土地流轉交易網絡，并在各個村建立交易站點，為村委會的工作提供便利。這與現有的土地流轉服務中心不同，土地流轉服務中心是提供信息的服務組織，而土地產權交易所是土地供求市場的顯化，作為土地流轉市場平臺的存在。

（二）政府逐漸放松對土地流轉價格的約束，讓市場朝雙強勢市場發展

在固鎮現有的市場情形下，政府引導市場向“雙強勢市場”轉變。以專業的交易機構搭建的平臺為核心，土地流轉的供給者即代表農民的村委會和需求者即入駐現代農業園區的工商企業在平臺上進行交易，平臺對雙方的服務主要在于撮合他們完成交易或交換行為，提高交易或交換行為的效率。根據理論模型中的第二種情況，雙強勢市場可以較為完全地發揮市場的效用，而且在小范圍內較為容易實現。固鎮本身也有實現雙強勢市場的前提。這樣，也可以減輕政府的補貼，減少財政支出，讓政府逐漸向“守夜人”的角色轉變。

（三）政府監督調控市場，維護市場交易規則

政府經濟職能主要為調節和監督。在土地流轉市場上，政府要建立并完善市場決定價格的機制。因此，政府適當放開定價權，加快建立健全科學合理的價格調控體系和公開透明的價格監管制度。此外政府要強化市場的監管，依法打擊擾亂市場秩序的各種違法違規行為。

（四）政府做好保障工作

針對固鎮當前的情況，政府需要后續做好保障工作。政府要支持鼓勵工商企業，引導金融等中介等機構加大對企業投入的支持力度，擴大貸款的范圍和品種，降低工商企業的土地流轉成本和園區建設成本。對于農民，政府要保障他們的合法權利，監督企業按時支付農民土地流轉費用，為農民提供法律咨詢服務。

由于固鎮的地區范圍較小，雙強勢市場較為容易實現。但是，若要將地區范圍擴大，隨著土地流轉的供給者和需求者越來越多，雙強勢市場就會被打破。這時候想要完全發揮市場的作用來調控土地流轉定價，就需要更全面的保障措施。

參考文獻：

[1] 闞雙雙，馬綿遠，彭成圓.農耕土地定價的收益還原法的思考[J].綠色科技，2011（11）.

[2] 韋 鴻.農村土地承包經營權流的定價問題研究[J]. 農村經濟與科技，2011（3）.

[3] 蘭星天，張士云，胡 焱.安徽省農民工收入影響因素分析[J].技術經濟，2011（4）.

[4] 鐘 林.基于產權約束的農地流轉市場定價研究[D]. 成都：電子科技大學，2009（1）.

[責任編輯：金永紅]