中產家庭第三套房置業規劃

陳玉罡

秦先生，45歲，某公司管理人員，月收入2.5萬元，年底獎金6萬元；秦太太，42歲，某公司財務經理，月收入1.6萬元，年底獎金3萬元。秦先生的月生活支出為5200元，秦太太的月生活支出5000元。孩子20歲，已上大學，月生活支出3000元。秦太太家庭目前擁有2套住房，其中一套自住，市場價值280萬元；另一套出租，市場價值150萬元，每月還貸4200元（秦先生負擔），租金收入每月3800元。家用車1輛，市場價值38萬元，每月養車支出3500元。活期存款18萬元，定期存款25萬元。基金定投月支出2000元，目前已經有5.1萬元的基金市值。夫妻雙方都有社會保險。另外，秦先生購買了80萬元保額的商業保險，保險費用年支出2.4萬元；秦太太購買了50萬元保額的商業保險，保險費用年支出1.6萬元。孩子的學費、老人贍養費、旅游費用等其他支出每年約10萬元。在限購限貸政策放松的情況下，秦太太想購買第三套房進行投資以更好地養老。

家庭財務狀況診斷

秦太太家庭的資產負債及收支情況分別見表1、表2。

秦太太家庭財務很安全，風險評級為低風險。秦太太的家庭月總支出為22900元，其中，日常生活支出為13200元，占比57.64%；月房貸還款支出為4200元，占比18.34%。家庭日常支出占月收入比重為29.46%，低于50%，表明家庭控制開支能力較強，家庭儲蓄能力較高。家庭月房貸還款占月收入的比重為9.38%，低于40%，財務風險較低，處于較為安全的水平。家庭年結余236800元，留存比例為37.73%，儲蓄能力較好。

理財規劃

一個完整的家庭財務規劃包含應急準備、長期保障、子女教育、退休養老4個基本規劃。由于秦太太的孩子已讀大學，子女教育規劃已經完成，因此只需要先考慮3個基本規劃。

應急規劃

秦太太家庭每月需要的生活費用為13200元，每月需要償還的房貸為4200元，按6個月生活支出和房貸支出額來準備應急資金，需要準備104400元。做好應急準備是應付家庭緊急情況的重要措施。對于秦太太的家庭來說，可以將應急準備金中的1/6以活期存款方式保留，另外5/6購買貨幣基金或余額寶、理財通等類貨幣基金產品。

長期保障

秦先生的年收入為36萬元，除社保之外，還購買了80萬元的商業保險，年交保費2.4萬元。如果要保障意外情況下未來5年的收入，則保額應不低于180萬元，意味著目前尚有100萬元的保額缺口。加上秦先生負擔所有的房屋貸款，考慮房貸保額缺口為157萬元。目前秦先生還可增加1.2萬～3萬元的保費來增加長期保障。

秦太太的年收入22萬元，除社保外，還購買了50萬元的商業保險，年交納保費1.6萬元。保障意外情況下未來5年的收入，保額應不低于111萬元，意味著保額缺口為61萬元。按保費支出占年收入10%～15%的比例測算，秦太太還可增加6200～17300元保費支出增加長期保障。

養老規劃

秦先生45歲，秦太太42歲，兩人每月的生活費用10200元。按3%的通貨膨脹率測算，秦先生60歲退休時家庭所需生活費用為15891元，秦太太55歲退休時家庭所需生活費用為14979元。由于秦太太還將繼續工作的年限少于秦先生，因此按秦太太退休時所需生活費用來測算未來需要的養老金，測算結果約為449萬元。如果其中的50%可由社保滿足，另外50%自己籌備，則秦太太需要每月為家庭做一個8869元的基金定投。

從上述測算來看，秦太太家庭不需要購買第三套房產也可實現養老目標。由于秦太太家庭還有財務資源結余，因此也可進一步測算是否有財力購買第三套房產來改善未來的養老生活。

房產規劃

秦太太購買第三套住房可采用以下兩種方式：一是直接全額購買第三套房產；二是先還清第二套住房的貸款，再貸款購買第三套房產。

在第一種方式下，不考慮上述基本規劃所需資金，秦太太目前可動用的可投資資產（存款和基金）為48萬元；如果考慮未來1年后買房，加上1年的結余23萬元，可負擔71萬元的房產。考慮上述基本規劃所需資金后，由于10萬元要作為應急資金儲備，可投資資產中僅有38萬元能用作買房，1年后的年結余只有8萬元，一共只有46萬元能用作買房。兩種情形下秦太太能承受的房價見表3。

第二種方式下，秦太太目前能用來償還貸款的可投資資產最高為48萬元，而第二套房房貸尚余57萬元。秦太太還需要籌借9萬元才能完全償還貸款，可行性不高。

綜上分析，秦太太家庭的最佳做法是按上述基本規劃操作后，1年后考慮不貸款購買60平方米的房產，可接受的房價為7667元/平方米左右。

實施策略

（1）準備10萬元的應急資金，其中1/6以活期存款方式保留，5/6可購買貨幣基金等理財產品。

（2）秦先生可增加1.2萬～3萬元的商業保險費用支出，保額盡可能提升至200萬元左右，秦太太可增加0.62萬～1.73萬元的商業保險費用支出，保額盡可能提升至100萬元左右。以重大疾病險、壽險、意外險來做保險組合。

（3）每月定投8869元作為養老基金。

（4）一年后考慮不貸款購買60平方米的房產，可接受的房價為7667元/平方米。endprint