中產家庭第三套房置業(yè)規(guī)劃

陳玉罡

秦先生，45歲，某公司管理人員，月收入2.5萬元，年底獎金6萬元；秦太太，42歲，某公司財務經理，月收入1.6萬元，年底獎金3萬元。秦先生的月生活支出為5200元，秦太太的月生活支出5000元。孩子20歲，已上大學，月生活支出3000元。秦太太家庭目前擁有2套住房，其中一套自住，市場價值280萬元；另一套出租，市場價值150萬元，每月還貸4200元（秦先生負擔），租金收入每月3800元。家用車1輛，市場價值38萬元，每月養(yǎng)車支出3500元。活期存款18萬元，定期存款25萬元。基金定投月支出2000元，目前已經有5.1萬元的基金市值。夫妻雙方都有社會保險。另外，秦先生購買了80萬元保額的商業(yè)保險，保險費用年支出2.4萬元；秦太太購買了50萬元保額的商業(yè)保險，保險費用年支出1.6萬元。孩子的學費、老人贍養(yǎng)費、旅游費用等其他支出每年約10萬元。在限購限貸政策放松的情況下，秦太太想購買第三套房進行投資以更好地養(yǎng)老。

家庭財務狀況診斷

秦太太家庭的資產負債及收支情況分別見表1、表2。

秦太太家庭財務很安全，風險評級為低風險。秦太太的家庭月總支出為22900元，其中，日常生活支出為13200元，占比57.64%；月房貸還款支出為4200元，占比18.34%。家庭日常支出占月收入比重為29.46%，低于50%，表明家庭控制開支能力較強，家庭儲蓄能力較高。家庭月房貸還款占月收入的比重為9.38%，低于40%，財務風險較低，處于較為安全的水平。家庭年結余236800元，留存比例為37.73%，儲蓄能力較好。

理財規(guī)劃

一個完整的家庭財務規(guī)劃包含應急準備、長期保障、子女教育、退休養(yǎng)老4個基本規(guī)劃。由于秦太太的孩子已讀大學，子女教育規(guī)劃已經完成，因此只需要先考慮3個基本規(guī)劃。

應急規(guī)劃

秦太太家庭每月需要的生活費用為13200元，每月需要償還的房貸為4200元，按6個月生活支出和房貸支出額來準備應急資金，需要準備104400元。做好應急準備是應付家庭緊急情況的重要措施。對于秦太太的家庭來說，可以將應急準備金中的1/6以活期存款方式保留，另外5/6購買貨幣基金或余額寶、理財通等類貨幣基金產品。

長期保障

秦先生的年收入為36萬元，除社保之外，還購買了80萬元的商業(yè)保險，年交保費2.4萬元。如果要保障意外情況下未來5年的收入，則保額應不低于180萬元，意味著目前尚有100萬元的保額缺口。加上秦先生負擔所有的房屋貸款，考慮房貸保額缺口為157萬元。目前秦先生還可增加1.2萬～3萬元的保費來增加長期保障。

秦太太的年收入22萬元，除社保外，還購買了50萬元的商業(yè)保險，年交納保費1.6萬元。保障意外情況下未來5年的收入，保額應不低于111萬元，意味著保額缺口為61萬元。按保費支出占年收入10%～15%的比例測算，秦太太還可增加6200～17300元保費支出增加長期保障。

養(yǎng)老規(guī)劃

秦先生45歲，秦太太42歲，兩人每月的生活費用10200元。按3%的通貨膨脹率測算，秦先生60歲退休時家庭所需生活費用為15891元，秦太太55歲退休時家庭所需生活費用為14979元。由于秦太太還將繼續(xù)工作的年限少于秦先生，因此按秦太太退休時所需生活費用來測算未來需要的養(yǎng)老金，測算結果約為449萬元。如果其中的50%可由社保滿足，另外50%自己籌備，則秦太太需要每月為家庭做一個8869元的基金定投。

從上述測算來看，秦太太家庭不需要購買第三套房產也可實現(xiàn)養(yǎng)老目標。由于秦太太家庭還有財務資源結余，因此也可進一步測算是否有財力購買第三套房產來改善未來的養(yǎng)老生活。

房產規(guī)劃

秦太太購買第三套住房可采用以下兩種方式：一是直接全額購買第三套房產；二是先還清第二套住房的貸款，再貸款購買第三套房產。

在第一種方式下，不考慮上述基本規(guī)劃所需資金，秦太太目前可動用的可投資資產（存款和基金）為48萬元；如果考慮未來1年后買房，加上1年的結余23萬元，可負擔71萬元的房產。考慮上述基本規(guī)劃所需資金后，由于10萬元要作為應急資金儲備，可投資資產中僅有38萬元能用作買房，1年后的年結余只有8萬元，一共只有46萬元能用作買房。兩種情形下秦太太能承受的房價見表3。

第二種方式下，秦太太目前能用來償還貸款的可投資資產最高為48萬元，而第二套房房貸尚余57萬元。秦太太還需要籌借9萬元才能完全償還貸款，可行性不高。

綜上分析，秦太太家庭的最佳做法是按上述基本規(guī)劃操作后，1年后考慮不貸款購買60平方米的房產，可接受的房價為7667元/平方米左右。

實施策略

（1）準備10萬元的應急資金，其中1/6以活期存款方式保留，5/6可購買貨幣基金等理財產品。

（2）秦先生可增加1.2萬～3萬元的商業(yè)保險費用支出，保額盡可能提升至200萬元左右，秦太太可增加0.62萬～1.73萬元的商業(yè)保險費用支出，保額盡可能提升至100萬元左右。以重大疾病險、壽險、意外險來做保險組合。

（3）每月定投8869元作為養(yǎng)老基金。

（4）一年后考慮不貸款購買60平方米的房產，可接受的房價為7667元/平方米。endprint