防范市場風險，促進房地產業協調健康發展

李麗莉

摘 要：為準確把握丹東市房地產投資走勢，本文從丹東市近幾年房地產業發展現狀分析入手，進一步探討房地產業保持平穩健康發展所面臨的各種機遇、困難和發展方向，提出對策建議。

關鍵詞：房地產；風險；發展

一、丹東市房地產市場的發展現狀

（一）產業規模快速增長，經濟實力增強。截至2013年底，全市有房地產開發企業266家，比2005年增加82家，資產總計536億元，同比增長8.9倍，主營業務收入68.2億元，增長3.3倍。

（二）房地產開發投資不斷擴大，規模化開發成主導。2013年，全市房地產開發投資256.3億元，比上年增長29.2%，房地產開發新開工面積達748.9萬平方米，施工面積達1466.6萬平方米。施工面積超10萬平方米的51個，計劃總投資超5億元的項目50個。

（三）商品住宅開發居于主導地位，開發結構多元化。商品住宅投資占全部房地產開發投資的比重為72.1%，仍居主導地位。房地產開發在固守商品住宅主體地位的同時，進一步向多領域延伸，商業地產開發得到明顯增強。2013年商業營業用房投資達到47億元，比上年增長43.5%，增幅高出商品住宅投資增幅21.7個百分點。辦公樓投資由上年的3億元增加到7.4億元，增長1.5倍。

二、丹東市房地產業發展中存在的主要問題

（一）房地產開發企業規模小，市場競爭實力弱。

目前丹東市房地產開發企業的融資水平偏低、單位平均開發總量偏小，房地產企業缺乏高素質管理人才，經營者素質也普遍不高，與資金密集、管理密集的產業特點不相適應。截至2013年底全市的266個開發企業中，擁有一級資質的企業僅2個，二級資質的企業5個，一、二級企業僅占企業總數的2.6%，三級資質的企業59個，占22.2%，四級和暫定資質的企業200個，占到總數的75.2%。

（二）土地成交價格上漲，房地產開發商購置土地面積下降，施工進展緩慢。

2013年，全市房地產開發企業當年購置土地面積50.5萬平方米，比上年下降55.6%；土地成交價款8.4億元，下降51.1%。平均每平方米土地購置價格1664元，同比上漲10.2%。工程施工進展緩慢、竣工面積與在建面積比例失調，2013年全市商品房竣工面積僅為140.6萬平方米，比上年下降44.8%，占在建面積1466.6萬平方米的9.6%。

（三）資金到位總體良好，結構存在隱憂，部分企業獲得貸款的難度比往年增加，資產負債率居高不下。

2013年，丹東房地產開發企業到位資金304.8億元。從資金結構看，自籌資金特別是自有資金所占比重下降，銀行貸款所占比重提高，信貸資金成為一些開發企業主要融資渠道。市人民銀行重點調查數據顯示，銀行貸款占房地產企業資源來源比重為54%。金融機構房貸政策自2012年以來持續收緊。而丹東市多數開發企業自我發展能力不足，貸款依賴性強。企業規模小、注冊資金少、資質級別低，而金融部門規定暫定資質公司不符合貸款條件，因此多數企業貸款難，抵御風險能力較弱。

資產負債率偏高是丹東房地產行業中的主要問題。近8年來，丹東市房地產開發企業的資產負債率均在80%左右，去年則高達85.9%。如此高的負債率和大規模經營，加大了丹東房地產市場風險。

三、房地產業存在過度擴張的傾向

2013年丹東市房地產開發業持續快速增長，商品房庫存較多，出現供大于求的苗頭，房地產過度擴張的趨勢開始蔓延。主要表現在以下五方面：

（一）丹東市房地產開發投資權重占GDP的比重過高。我國家近年來的房地產經驗結合多國典型地區房地產泡沫經驗作對比，一般該指標值在10%以內屬于合理范圍；10%-15%泡沫預警；15%以上房地產開發投資泡沫顯現。2005至2013年丹東市該指標逐年提高，2007年逼近10%，2008年10.4%，2010年達15.8%，2013年進一步上升到23.1%，處于泡沫顯現區間。

（二）丹東市房地產業貸款占丹東市金融機構總的貸款余額的比率較高。國際上對房地產領域貸款占金融機構總的貸款余額的比率有一個通常的警戒線，就是房地產領域貸款余額占金融機構總的貸款余額的比率不超過20%。2013年丹東市該項指標值為17.6%，接近警戒線。

（三）丹東市房價收入比過高。國際上通常認為房價收入比的合理范圍是3-6。2013年丹東的房價收入比為6.1（若剔除新城區房價較低因素外則更高），超過合理區間。

（四）丹東市房價增長速度過快。房價增長率與GDP增長率之比主要用來測量房地產行業相對國民經濟的擴張速度。一般指標值在1以內屬于合理范圍；1-2泡沫預警；2以上房價虛漲泡沫顯現。2013年丹東市該指標為1，處于泡沫預警區間。

（五）商品房的空置率長期居高不下。國際上合理空置率的一般判斷標準：4-5%為適度空置率，10%為警戒空置率。2010至2013年，丹東商品房空置率分別為：23.9%、21.3%、12.2%和36.6%。基本在20%以上，2013年甚至高達36.6%。

總的看，丹東市的房地產業是機遇與挑戰并存、希望與風險同在，房地產業黃金發展時期即將過去，平穩發展將是今后一個時期的常態。

四、促進丹東市房地產業協調健康發展的幾點建議

第一，大力推進保障性安居工程建設，尤其要搞好棚戶區改造項目建設。積極扶持建設用地、資金、稅費等方面，逐步擴大丹東市地區保障范圍，使丹東市更多群體通過保障機制解決基本居住問題；保障性安居工程的各項政策規定嚴格落實，把土地征收、規劃設計、工程建設、竣工驗收、住房分配、后期管理等各個環節有機的結合起來；切實提高居民住環境在項目選址、建設、市政和服務配套等方面的安全性、實用性和便利性；在征收補償、低保戶認定、住房分配、退出機制環節做到公開、公平、公正；有效降低管理運行成本，積極探索創新丹東地區保障性住房物業管理模式，不斷提高管理和服務水平。

第二，加大監管力度，進一步整頓和規范房地產開發市場秩序。一要建立和完善房地產企業及從業人員信用檔案制度。二要嚴格執行商品房預售許可制度，增強信息透明度。三要嚴厲打擊無證違法銷售商品房的行為。四要開展房地產開發市場整治，優化開發隊伍。搞好企業資質審驗工作，落實房地產開發的各項規定，通過整治對企業實行優勝劣汰，解決開發企業多、小、散、亂、弱等問題，規范開發市場秩序。五要通過外引內聯，積極尋求合作伙伴，做大做強企業，充分發揮品牌優勢，以品牌帶動商品的銷售，從而帶動各類房地產業的持續協調發展。

第三，合理規劃，監管土地利用。要控制節奏，搞好規劃，適度供應土地。一是要加快編制和完善丹東市房地產中長期發展規劃，科學制定出臺丹東房地產用地供應年度計劃表。二是要進一步完善和規范丹東市土地收購儲備制度，引入市場機制，縮短丹東市土地供應形成有效供給的時間。三是要快速推進落實丹東市土地批后監管系統。在土地出讓合同中要明確土地開發時間和竣工時間，政務公開明確建設用地全程管理信息公開，穩步落實土地閑置處置的法律規定。四是要加強土地市場監測分析和信息披露。

第四，采取積極防控措施，防范金融風險。信貸政策是調控房地產開發投資的重中之重。近兩年，盡管房貸政策趨嚴，但作為經濟實力明顯偏弱的三線城市，房地產開發貸款在部分銀行機構看來仍屬優質項目，因此信貸投放力度依然較大。所以要采取積極防控措施，防止形成房地產泡沫。