央行放松限貸 第二輪救市能否刺激樓市

葉大清

第二輪救市是否能夠刺激樓市尚不明朗。

融360創始人兼CEO

近期，央行、銀監會聯合發布了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，將實施“認貸步認房”的政策。以松綁限購為特征的第一輪救市，經過近3個月的發展，僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海和三亞等6城市仍在堅守，但從市場數據來看，本輪救市基本失效。至此，松綁限購已不是影響樓市發展關鍵政策，市場把更多的希望寄托于松綁限貸之上，圍繞限貸等政策，地方政府正在展開第二輪救市。

地方政府能不能推動限貸政策松綁？第二輪救市會否刺激樓市成交量大幅回暖？

在全面分析了融360已涵蓋的86個城市房貸市場數據后，我們選取了全國較具代表性的23個重點城市近400家銀行進行樣本分析。數據顯示，10月份房貸數據與9月變動不大，寬松環境相當。其中，一線城市，上海優惠利率較多、幅度也夠大，但條件苛刻；北京、廣州、深圳較上月稍有放松。二三線重點城市房貸利率漲跌互現，無明顯規律可言。

正當輿論對下半年房貸利率將呈現緩慢微降的趨勢達成共識之時，最新的房貸數據調研結果卻給這一趨勢打上了一個大大的問號，令本就風雨飄搖的樓市命運變得更加撲朔迷離。

據融360最新調查數據顯示，盡管多地出現了9折以下的折扣利率，但無一例外都附加了苛刻的限制條件，對絕大多數購房者來說不過是一場空歡喜。此外，銀行也一改以往在限貸放松上低調被動的表現，招商銀行和農業銀行等先后傳出放松限貸政策傳聞，雖然事后均被辟謠，但“空穴來風未必無音”，這也令未來的房貸政策走勢變得更加難以捉摸。

各地經濟增長對土地財政的過度依賴，使得在樓市降溫的情況下，救市政策出臺愈加頻繁，力度越來越大，底線越來越低。在經濟增長降速的情況下，房地產是地方政府能夠想到的最容易救經濟的辦法。

預計未來，隨著樓市呈現進一步下行壓力，會有更多省份及城市發文救市，加強信貸支持力度。因為貨幣信貸政策正在扮演越來越重要的角色，無論是新增貸款數量，還是下調貸款利率，均將對房地產市場產生重要影響。

對于目前樓市，銀行更多持謹慎態度，房貸已談不上是很有吸引力的優質項目。而且，接近年底，市場資金緊張，各銀行信貸規模所剩較少或已無額度。所以，要想商業銀行在房貸資金和利率上有所作為，可能性非常小。不過，由于地方性銀行屬于本土法人金融機構，管理的決策權在當地政府，只要地方政府有需要，會配合“救市”，此前青島銀行、溫州銀行分別推出8.8折、9折優惠利率及安排專項房貸資金就是先例。

地方政府在與商業銀行博弈過程中，會先從其可控的地方性銀行入手，為房貸市場提供資金支持，拉低市場平均利率，從而倒逼中大型商業銀行調整利率水平。商業銀行也可能為了與地方政府維持密切關系，并根據房貸市場情況變化做出讓步，在可承受范圍內，適當下調房貸利率。

所以說，目前看來，第二輪救市能夠刺激樓市尚不明朗。