新型城鎮化規劃實施對房地產業影響淺析

石海均　柳揚　張杰　吳伯秋

摘要：城鎮化進程與房地產業的發展有著密不可分的聯系，城鎮化進程為房地產業的發展提供更加廣闊的空間，房地產業的發展為城鎮化的進程提供更加有力的保障。《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》的正式發布和實施，將給我國房地產業帶來深遠影響和直接收益，同樣也將對遼寧房地產業發展帶來較大的影響。

關鍵詞：新型城鎮化，房地產業，差異化影響

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）10-0035-40 收稿日期：2014-09-03

1 引言

2014年3月16日，《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》（下稱《規劃》）正式對外發布。作為指導全國城鎮化健康發展的宏觀性、基礎性、戰略性的規劃，以“人”的城鎮化為核心，明確規定了中國未來新型城鎮化的發展路徑、主要目標和戰略任務。《規劃》統籌了相關領域的制度和落實措施，提出到2020年，全國常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小2個百分點左右，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶；在規劃期限內，基本形成“兩橫三縱”為主體的城鎮化戰略格局，城市群集聚經濟、人口能力明顯增強，東部地區城市群一體化水平和國際競爭力明顯提高，中西部地區城市群成為推動區域協調發展的新的重要增長極；城市規模結構更加完善，中心城市輻射帶動作用更加突出，中小城市數量增加，小城鎮服務功能增強等一系列發展指標。這一新型城鎮化規劃的實施，將給房地產市場帶來深遠影響和直接收益。

2 擴大了房地產市場需求容量

從2001年到2011年被稱為是我國房地產市場發展的黃金十年。房地產業能夠飛速發展的根本動力，歸根結底還是城鎮化的快速發展。過去十年是我國人口從農村向城市轉移速度最快的10年。據2010年第六次全國人口普查數據，全國居住在城鎮的人口為66557萬人，占總人口的49.68%，比2000年第五次全國人口普查時城鎮人口增加了2億人，鄉村人口減少1.3億余人，城鎮人口比重上升13.46個百分點。目前我國常住人口城鎮化率為53.7%（戶籍人口城鎮化率36%），遠遠低于發達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的發展中國家60%的平均水平，還有較大的上升和發展空間。實現《規劃》中提出的2020年常住人口城鎮化率達到60%左右和1億農村人口市民化目標，勢必在未來幾年里，形成一個持續不斷的新增住房需求。

3 調整改變了房地產業格局

適應改革開放和經濟發展的需要，我國目前已經形成了以京津冀、長三角、珠三角為代表的一批城市群，成為經濟發展的重要增長極。但是目前，區域經濟發展的不平衡，已經到了一個新的調整階段。

此次《規劃》提出，未來將“加快培育成渝、中原、長江中游、哈長等城市群，使之成為推動國土空間均衡開發、引領區域經濟發展的重要增長極”。《規劃》提出，要通過吸納東部返鄉和就近轉移的農民工，加快產業集群發展和人口集聚，形成“兩橫三縱”為主體的城鎮化戰略格局。而未來新型城鎮化政策的著力點，將在保持中心城市經濟附著力的同時，強調“增強城市群內中小城市和小城鎮的人口經濟集聚能力，引導人口和產業由特大城市主城區向周邊和其他城鎮疏散轉移”。

《規劃》的這一布局，必將大幅度地調整現有各地區的資源配置和格局。隨著新興城市群的建立，區域經濟一體化的發展，城市基礎設施建設的進一步完善，同一城市群中的同城效應也將逐步凸顯。區域內中小衛星城市的房地產市場洼地，在一二線城市房價高企的狀況下，必將發揮引流作用，實現和中心城市市場的聯動互補，從而產生新的活力。屆時現有的一線城市市場火爆，三四線城市趨冷的房地產“市場分化”局面，必將隨著市場需求的轉移變化而變化。主攻一線和部分二線城市的知名房地產開發企業，在逐利原則的引導下，必將再次重返三四線中小城市；現有躬耕于三四線中小城市的中小房企，也將獲得一個重振旗鼓再創業的好機會。

4 房地產業轉型升級勢在必然

《規劃》提出，在新型城鎮化的框架下，要把生態文明理念和原則全面融入城鎮化全過程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路。按照這一思想，把新型城鎮化僅僅看作就是繼續擴大房地產開發的認識，顯然是片面的錯誤的。可以肯定的講，未來十年的城鎮化，為房地產開發提供了延續的發展空間，但對房地產發展的形式卻提出了重大的方向性改變。新型城鎮化要求的房地產已經不是原來意義上的單純房屋開發，更重要的是房屋品質的提升，因為人們對于生活品質要求的提升，已經對房地產的產品品質提出新的更高的需求。

據權威部門推算，中國城鎮人口的平均住房面積已經超過30平方米，超過了日本、韓國、新加坡等國家的水平，這意味著目前我國房地產的存量已經供應過剩。未來十年，房地產行業應該進入轉型升級的調整周期，不再是急切地蓋房子，而是更好地規劃小區的功能，加強社區服務，改善居住環境，實施綠色建筑計劃，完善綠色建筑標準及認證體系，加快既有建筑節能改造，大力發展綠色建材，強力推進建筑工業化、標準化，提高住宅工業化比例。房地產業的升級改造已經勢在必然。

5 新老城區房地產同樣大有作為

改造約一億人居住的城鎮棚戶區和城中村，是《規劃》提出的重要內容，即“按照統一規劃、協調推進、集約緊湊、疏密有致、環境優先的原則，統籌中心城區改造和新城新區建設，提高城市空間利用效率”。可見，未來新型城鎮化推進過程中，加快城區老工業區搬遷改造，大力推進棚戶區改造，穩步實施城中村改造，有序推進舊住宅小區綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，到2020年全面完成城區棚戶區改造的任務，這是《規劃》對房地產業提出的最為直接的重要任務。與此同時，針對目前一些城市以各種不同名義過分追求新城新區開發，占地過大，建成區人口密度偏低。地方政府過度依賴土地出讓收入和土地抵押融資推進城鎮建設，加劇了土地粗放利用，加大了地方政府性債務等財政金融風險的問題。《規劃》要求對各類城市未來新城新區規劃嚴格限制，對于現有的新城新區，則要加強功能改造，力求實現產城融合，在集聚產業的同時集聚人口，逐步糾正新城新區空心化。從上可見，老城區改造和新城區建設同樣都是推進新型城市化過程中，房地產業大有作為的空間。endprint

6 雙軌制解決住房問題

《規劃》提出，新型城鎮化要通過加快財稅體制和投融資機制改革，創新金融服務，放開市場準入，逐步建立多元化、可持續的城鎮化資金保障機制，最終建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮常住人口的合理住房需求。

推行《國家新型城鎮化規劃》，城鄉二元結構勢必會逐漸破除，農民轉化為市民勢在必然。但是，在這個過程中如何實現推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置等等在操作環節都還是未知數。盡管從保障性住房領域來講，好消息頻出，比如，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后的公共租賃住房租金原則上按照適當低于同地段、同類型住房市場租金水平確定。政府投資建設并運營管理的公共租賃住房，各地可根據保障對象的支付能力實行差別化租金，對符合條件的保障對象采取租金減免。最近住建部主管領導又提出大力探索共有產權房的保障性住房模式等。另外一方面，《規劃》也在強調要繼續做好房地產市場調控，既要充分發揮房地產在宏觀經濟觸底階段的拉動經濟增長的作用，也要做到不能因為商品住宅市場價格過快上漲而導致城鎮化的門檻再度提高。為此，《規劃》還特別提到，各城市要編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地等。如何科學、合理解決新型城鎮化過程中人們的住房問題，尤其是農民轉化為市民的新型城鎮化過程中的住房保障問題，是新形勢下各級政府和房地產企業共同的責任和義務。

7 為產業地產帶來生機

《規劃》內容與當前我國經濟結構轉型、產業轉型與升級基調吻合，為智慧城市、生態園區、旅游地產等產業地產迎來新一輪的發展機會。因為，新型城鎮化要求的不僅僅是簡單的房地產市場開發過程。如何通過物聯網、云計算等新一代信息技術，打造“智慧城市”的城市新形態，最大限度地整合、利用城市信息資源，從而實現節能減排“生態文明”，這才是新型城鎮化過程中的基本要求。對于具有物聯網等綜合開發能力的產業地產開發商來講，這樣的生態產業綜合體項目是未來打造的方向，也將是企業新的業績增長點和盈利模式。伴隨著城鎮化深度開展，還將有效刺激和引導農村居民的消費模式向城鎮居民的過渡和轉型，尤其在現階段，悄然興起的旅游消費對于旅游業將起到積極的催化效應，同時，也勢必給旅游地產帶來新的發展機會。

8 對遼寧房地產業頗具影響

近年來，隨著遼寧沿海經濟帶開發上升為國家戰略，沈陽經濟區被確定為國家新型工業化綜合配套改革試驗區，城鎮化進程扎實推進，城鎮化率已由2001年的46.9%上升到2012年的65.7%。《國家新型城鎮化規劃》發布，將進一步促進城鎮化的發展，進而帶動房地產業的發展。但是由于遼寧省城鎮化基礎和現有發展速度與全國具有一定的差異性，使得遼寧省在未來城鎮化推進過程中，必然與全國會有一定的差異，相應的對房地產市場的影響，也將與全國其他城市有所不同。

8.1 市場空間擴大，但擴容量小于全國

按照國際慣例，一個國家城鎮化率處于30%-70%時，城鎮化速度處于快速推進的時期，其中30%-50%時是一個加速推進的時期，到50%時是一個轉折點，50%-70%開始進入減速推進的時期。現在我國的城鎮化率是53.73%，正處于減速推進的過程。未來，我國城鎮化的速度會越來越慢。

相比較而言，遼寧省城鎮化率要高于全國平均水平。據統計，2012年全省常住人口4389萬人，其中城鎮人口2881.5萬人，城鎮化率達到65.65%，高出全國平均水平（52.57%）13.08個百分點，僅低于廣東（67.4%）1.75個百分點，居于全國各省區（除直轄市外）第2位。城鎮化推進的速度決定房地產業發展的速度；城鎮化的發展空間，決定房地產業發展空間。相對于城鎮化率85%的天花板，遼寧省高于全國平均水平這樣一個相對高位的城鎮化率，決定遼寧省未來城鎮化應該是處于更低于全國的減速推進過程。這也就決定了遼寧省房地產業在未來發展上，勢必會比全國其他地區相對趨緩；市場空間雖然在擴大，但相對而言，擴容量要小于全國平均水平。

8.2 發展機率同等，但競爭更加激烈

2011年國家公布的《全國主體功能區規劃》中，已經明確劃定我國的主要城市化地區，共計21個，以大連為中心的遼寧沿海帶狀城市群、基于傳統的工業形態形成的遼寧中部城市群已經赫然在內。其中，遼寧沿海經濟帶位于東北地區的前沿、環渤海地區的中心和東北亞經濟圈的關鍵地帶，作為國家發展戰略，在東北地區和環渤海地區經濟社會發展中占有重要地位。沈陽經濟區作為國家新型工業化綜合配套改革試驗區，是以沈陽為中心，通過中心城市沈陽的經濟輻射和吸引，與周圍經濟社會活動聯系緊密的地區，形成了“區域經濟共同體”。遼寧中部城市群地處東北亞的中心地帶，是東北經濟區和環渤海都市圈的重要組成部分。在這兩個國家戰略基礎上，遼寧省實施“突破遼西北”戰略形成的以農業現代化、資源再利用和有效開發為特征的遼西北新城鎮的發展，也日漸凸顯。上述三個新城市群聚集區，確立了遼寧省城鎮化的基本格局，使遼寧成為了東北亞經濟核心拉動因素和對外開放先導區，同時也成為了東北地區經濟更具活力、外來人口吸納力最強的地區。

但在最新發布的《國家新型城鎮化規劃》中，更加凸顯的是與遼寧周邊緊密相聯的京津冀城市群和哈長城市群的設立。尤其是津冀城市群，在習總書記親自關懷下，要打破行政壁壘，協同發展，資源共享，并在積極謀劃成立京津冀自貿區。一旦京津冀自貿區成立，對遼寧省在東北亞地區經濟發展地位的影響將是巨大的；而哈長城市群的建立，對遼寧省東北地區經濟政治中心和唯一的出海口作用的挑戰，無疑也是很大的。可以肯定地說，京津冀城市群和哈長城市群的建立，將嚴重影響以至削弱遼寧省對外來人口的吸聚能力。其對外來人口的分流，將對我省房地產市場的剛性需求帶來不可低估的影響。可以預見，面對兩個新興的城市群，遼寧省同周邊地區房地產市場競爭將更為激烈。endprint

8.3 發展環境相同，但發展速度不平衡

《規劃》明確提出了不同城市的科學定位問題。就遼寧省而言，在實施三大戰略過程中，已經形成具有不同特色的三個城市群體。遼寧沿海經濟帶是在城市化引領國際化戰略形成的全域城鎮化，以及中心城市、次中心城市、縣域和小城鎮相互聯系的城鎮化新模式。沈陽經濟區的城鎮化特征則是基于二代工業城市轉型升級，以構架戰略性新興產業為重點形成現代產業體系、以降低城市首位度為基礎實現產城一體化，最終實現全面提高城市自身發展效率和質量。而突破遼西北戰略則是以農業現代化、資源再利用和有效開發為特征的新城鎮的發展，更加突現了中小城鎮、鄉鎮的城鎮化。可以說，我省城鎮化總體特征是基于傳統工業基礎、振興老工業基地背景下，呈現不同區域、不同階段具有多樣性特征的城鎮化實踐。各區域城鎮化不是齊頭并進，而是各具特色的，廣義城鎮功能再分配，以及城市功能的升級與調整。

不同的城市群發展方向不同，不同的城市的發展方向定位也不同。在落實《規劃》過程中，遼寧省城鎮化發展，仍然離不開既有的基礎，勢必出現不同的發展重點和發展模式。沈陽經濟區和沿海經濟帶是國家戰略，要建設國家級中心城市群，做好城際連接帶建設和新城新市鎮建設。突破遼西北是省級戰略，發展水平整體相對落后。其中城鎮化率最低的遼西朝陽市（40.28%）與全省最高的沈陽市（78.63%）相差37.5個百分點。可以預見，今后全省各大城市群以及各城市，雖然面對同樣的發展環境，但是受定位制約，分工不同，其發展速度仍然不會同步，這種差別化發展將繼續影響到不同城市房地產發展的速度、規模和發展模式。

8.4 總體規劃相同，發展各有側重

貫徹《國家新型城鎮化規劃》，遼寧省必須以提高城鎮化的質量和水平為核心，堅持城鎮化、產業化、信息化、農業現代化“四輪驅動”，科學制定符合遼寧實際的、具有遼寧特色的城鎮化整體規劃、發展戰略和發展模式，建立并逐步完善各具特色、功能各異的大中小城市以及城鎮的網絡體系。目前，遼寧省城鎮化率已經達到65.7%，按照遼寧經濟社會發展“十二五”規劃，到2015年遼寧省城鎮化率達將達到70%。遼寧省城鎮化建設的現狀和未來發展目標，已經遙遙領先并提前達到《規劃》設計的全國城鎮化率水平。遼寧城鎮化下一步發展，不能完全套用現行國家指定的《規劃》，尤其在城鎮化進度上，無法與國家的《規劃》同步，只能科學貫徹國家《規劃》精神，結合遼寧實際，制定自己的發展規劃，闖出一條遼寧城鎮化的新路來。這就要求房地產業首當其沖，盡快制定《遼寧省住房發展規劃》和各市的住房建設規劃，并制定住房保障、房地產業、住房公積金、物業管理等專項規劃，為遼寧省新型城鎮化發展奠定堅實的基礎。

當前，全國房地產市場正處在兩極分化的情況下，調查研究，摸清底數，從實際出發，制定和確立全省以及各個城市的符合自身實際的切實可行發展目標、方針和策略，更顯得尤為必要。

在發展速度遙遙領先的情況下，完善城鎮化體系建設，突出城鎮化質量，應該成為當前遼寧省新型城鎮化的重點。作為房地產業，還要根據《規劃》關于打造“智慧城市”的城市新形態，實現節能減排“生態文明”的要求，盡早制定相應整改規劃，徹底改變遼寧省住宅產業生產方式陳舊、現代化水平較低，產業化的建造體系尚未形成，以及在住宅生產、使用過程中造成的資源、能源浪費和環境污染等問題，為提高城鎮化質量標準，做出應有貢獻。

作者簡介：

石海均，遼寧省房地產研究中心副主任，遼寧城市建設職業技術學院房地產研究中心主任，教授，研究方向為房地產工程管理。

柳揚，遼寧省房地產研究中心研究人員，研究方向為房地產市場分析。

張杰，遼寧省房地產研究中心研究人員，研究方向為房地產市場分析。

吳伯秋，遼寧省房地產研究中心研究人員，研究方向為房地產市場分析。

注：本文為沈陽市科技計劃項目“沈陽經濟區房地產市場聯動發展的機理與機制研究”（項目編號：F13-315-5-52）研究成果。endprint