我國當前房地產市場的分化趨勢及其改革契機

郁鴻元

導讀：2013年底以來，我國房地產市場風聲鶴唳。先是銷量斷崖式下滑，然后是量價齊跌，逐步由賣方市場向買方市場轉變，市場分化趨勢明顯。市場需求將更加注重房屋品質和居住的舒適度，改善型住房具有很大的發展空間，面積較大、戶型結構合理、房屋品質上乘、環境配套成熟、物業服務和維護到位的房屋占比將逐步提高。此外，隨著我國進入老齡化社會，老年人口數量迎來持續、快速增長，硬件設施完備、生活醫療配套成熟、居住環境安全寧靜的養老地產將成為中長期的發展熱點。

關鍵詞：房地產 市場體系 供給過剩 雙軌統籌

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.06.013

黨在十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決議》中指出：經濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和促進發揮政府作用。市場決定資源配置是市場經濟的一般規律，健全社會主義市場經濟體制必須遵循這條規律，著力解決市場體系不完善、政府干預過多和監管不到位的問題。

2013年底以來，我國房地產市場風聲鶴唳。先是銷量斷崖式下滑，然后是量價齊跌。最初是二三線城市頻頻降價，如今一線城市房價也出現松動。本輪調整周期開啟后，房地產的諸多優勢正在趨勢性消退：行業凈利潤連續4年下滑，土地的融資功能急劇衰退，綜合體優惠政策越來越少。

一、當前我國房地產市場建設特征

今年以來，我國房地產市場發生了較大變化，逐步由賣方市場向買方市場轉變，市場分化趨勢明顯。目前，我國房地產市場呈現出五大特征。

（一）總量結構變化

自1998年住房制度全面改革以來，我國住房市場化程度不斷提高，住宅投資增速明顯，住房供給規模快速增加。1998～2013年，我國城鎮住宅投資額由4311億元增加到58 951億元，年均增長19%。城鎮居民住房條件明顯改善，人均住房建筑面積從1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。15年來，我國商品住房竣工量大幅提高，城鎮住房供應總量不斷上升，城鎮住房存量顯著增加。

依據全國第六次人口普查數據的推算表明，2012年年底全國城鎮家庭戶的戶均住宅套數已達到1套。從國際經驗看，在這個總量水平上，住房市場供求關系將趨向平衡。

在城鎮商品住房市場不斷發展、居民住房水平不斷提高的同時，我國住房保障體系逐步建立并不斷完善。特別是進入“十二五”時期以來，保障性安居工程建設加快推進，住房保障受益群體持續擴大。如果“十二五”期間能順利完成3600萬套保障房新開工任務，到2015年年底，全國就可以累計用實物方式解決5178萬戶城鎮家庭的住房困難，城鎮家庭保障覆蓋面將達到20.4%。屆時我國住房市場結構會發生很大變化，政府在解決城鎮中低收入家庭住房困難方面將發揮更積極的作用。

在我國城鎮居民住房條件得到持續改善、住房保障覆蓋面逐步提高的同時，我國住房市場發展中也面臨著一些突出的矛盾和問題。

第一，雖然城鎮住房總量顯著增加，但仍有一些住房條件相對簡陋，有些住房缺乏獨立衛生間和廚房。

第二，城鎮居民住房的實際占有不太均衡。雖然在總量上城鎮居民戶均住宅套數已達到1套，但實際上居民家庭占有并不均衡。有的家庭有2套甚至多套住房，有的家庭尚沒有住房。

第三，商品住宅銷售價格從2003年以來進入一個較快上升周期。2003～2013年的10年間，全國商品住宅銷售均價從2197元/平方米提高到5850元/平方米，年均上漲10.3%。一線和部分二線城市房價上漲更快。城鎮化進程加快、居民收入提高、家庭戶數的裂變和增加、政府促進房地產發展的政策取向，以及一段時間內投資和投機需求增加，都成為城鎮住房價格較快上升的推動因素。

第四，住房市場的區域分化特征日益明顯。目前，一二線城市住房供給仍相對不足，住房銷售量增長較快。而三四線城市的住房庫存不斷增大，不少城市去庫存化周期平均達到14～16個月。供不應求使得一線城市價格上漲壓力較大，2013年9月到12月間，一線城市新建商品住宅價格指數同比漲幅連續四個月超過20%，二線城市和三線城市的同比漲幅水平分別保持在11%和8%左右。

第五，在大規模保障性安居工程建設中，仍面臨著政府財政壓力和穩定的資金來源的問題。

（二）風險隱患猶存

1.房地產投資規律性回落的風險

隨著我國住房供求總量逐步趨向平衡，住宅投資增長的動力減弱，再加上整體經濟增速的回落，前些年房地產投資持續高速增長的態勢將難以為繼。未來房地產開發投資增速回落是房地產發展的客觀規律。

房地產投資增速的規律性回落，必然會對固定資產投資增速產生影響，進而對我國經濟增長的帶動作用有所降低，并對地方財政、稅收、就業等諸方面產生一定的壓力。因此，當前既要防止住房投資的失速性回落，更要防范違背客觀規律而盲目通過放松信貸、土地和稅收等辦法人為刺激投資增長，那將帶來更多的風險隱患。

2.一線城市過高的土地價格易使房價泡沫更多積累

當前，我國區域間住房市場分化程度進一步加深。一線以及熱點的二線城市土地出讓價格持續攀升，土地成本占房地產開發成本的比重越來越大。一定意義上，房地產市場區域分化的特征首先表現在土地市場上。

一線城市和熱點二線城市地價過快上漲，會同時催生兩類風險：一是短期內強化房價繼續較快上漲的市場預期，帶動購房需求提前釋放，進一步推高房價。二是在那些存量住房較多、住房庫存數量較大的城市，會迫使開發企業采取降價策略回收資金，這會顯著增加高價拿地企業的財務風險，導致開發周期延長，不能及時形成有效住房供應，甚至出現資金鏈緊張、斷裂等現象。

3.部分二線和三四線城市住房供給過剩風險加劇endprint

對于非熱點的二線以及相當數量的三四線城市而言，當前房地產市場去庫存壓力持續增大。2011年以來，為規避一線和部分二線城市限購、限價、限貸等調控政策的影響，不少房地產開發企業紛紛到二三四線城市拿地，住房開發規模大幅度增加，目前已處于供給大規模形成階段。但由于這些城市的產業發展、人口聚集以及前些年居民住房水平增長較快等因素，后續的住房消費需求動力已明顯不足。在大規模供給增加和市場需求動力不足的情況下，部分二三四線城市必將面臨住房庫存加大，去庫存周期拉長的階段性供給過剩問題。從庫存壓力指標分析，二線城市商品房存銷比遠高于一線城市。

4.面對金融環境變化房地產市場隱患增大

房地產與金融體系高度交織，無論是前期土地開發還是項目建設、居民消費，都與金融息息相關。因此，金融環境和融資情況變化將對房地產市場產生重要影響。

一是利率市場化將對開發貸款和住房消費貸款帶來較大影響。隨著我國利率市場化的不斷推進，銀行的資金成本和經營壓力增加，同時，銀行對貸款利率的議價能力也會進一步增強，銀行可以更加主動靈活確定項目貸款利率。在這種利率市場化的大背景下，如果商業銀行在央行指導下，對住房貸款利率定得相對較低，就會降低銀行對住房消費貸款的積極性；如果提高貸款利率，將會增大居民購房的支付壓力。兩個方面都會對住房市場產生影響。另外，面對房地產市場日益分化的趨勢，銀行對信貸風險管控也會加強，對部分地區的信貸規模會更為謹慎，也將對房地產市場產生影響。

二是部分城市市場的住房銷售回款不暢，給個貸增速下滑帶來了影響。2013年，全國銷售面積累計同比增速持續下降，其中既有上一年基數的原因，也有部分城市銷售進度受阻的原因。與之相對應，房地產開發資金來源中，定金及預收款、個人按揭貸款累計同比增速也是逐月回落，銷售資金回籠速度不容樂觀。

三是國家加大對影子銀行的監管力度，房地產的融資渠道收窄。而有相當比重的房地產企業是由信用中介機構為其提供多樣化的融資。其中，有些中介機構暴露出業務不規范、管理不到位、監管套利、兌付風險等問題。隨著國家加強防范影子銀行的風險，房地產融資渠道將面臨收緊問題，房企融資成本也會進一步提高。

5.房地產市場變化對地方土地財政的影響

我國的地方政府是國有土地的主要供應者，目前，土地出讓收入是政府最重要的非稅收入來源，短期內地方政府對土地財政仍有較強的依賴。2000～2013年，國有土地使用權出讓收入從596億元增長到4.1萬億元（年均增長38.7%），占地方財政收入的比重也從9.3%提高到60.9%，最高占比達到了67.6%（2010年）。同時，土地資產的價值通過金融杠桿被迅速放大。土地抵押貸款已成為金融機構最主要的一類貸款，是城市政府最重要的融資來源。因此，如果地方房地產市場出現下行波動，地方政府融資平臺的土地抵押物存在重新評估的風險。

（三）供需多重壓力

無論從短期還是長期來看，房地產市場輝煌時期已經結束，未來將逐步降溫。

從短期來看，房地產將繼續量價低迷。在供給端，房企面臨資金和庫存的雙重壓力。首先是資金壓力。本年度3月份房地產開發資金累計增速已經從去年底的26.5%進一步降至6.6%，其中外資大跌33.9%。短期內央行不會采取總量寬松，而是以定向寬松方式降低部分戰略領域的融資成本。在這個過程中，房地產企業很難直接受益。其次是庫存壓力。截至2014年3月，商品房待售面積已達5.22億平方米的歷史高位，同比增長22.9%，直接反映出房地產企業銷售壓力增大，銷售回款難度上升，從而導致資金鏈愈發緊張，不得不通過降價促銷的方式獲得現金流，緩解流動性壓力。

在需求端，購房者也面臨資金和政策的雙重打壓。首先是房貸成本和申請難度持續加大，其次是稅費成本居高不下。去年國五條推出之后，雖然對市場上的增量投機需求產生了一定的抑制作用，但更直接的影響是讓購房者的稅費成本急劇攀升。

從中長期來看，過去十年支撐房地產市場的上漲動力都明顯減弱，房地產市場的野蠻生長也已接近尾聲。

一是人口動力。勞動力人口即15～64歲人口是所謂“剛需”的主要來源，對房地產需求的基本面具有重要影響。中國勞動力人口占比從1973年開始一路攀升至74.5%，但2011年之后觸頂回落，目前已降至72.8%，2013年絕對規模減少70萬人，未來幾年還將繼續下降，剛需增長隨之放緩。

二是金融動力。中央宏觀管理思路發生根本轉變，從過去的大投資、寬貨幣轉向定向投資、穩健貨幣。未來國內不會再搞總量寬松和大規模刺激，國際上隨著美聯儲QE逐步退出直至加息，外資流入也將持續放緩，廉價資金時代已經結束。再加上利率市場化大背景下，銀行負債成本上升、久期變短且極不穩定，銀行長期限資產配置意愿大幅減弱。銀行紛紛放棄按揭貸款，居民申請房貸難度增加，使購房需求受到明顯抑制。

（四）市場逐步分化

當前房地產上漲的動力在減弱，短期調整的壓力正在加大，房地產業衰落特征不明顯，主要原因有：

一是城鎮化沖抵人口老齡化壓力。盡管勞動適齡人口增長帶來的剛性需求正在放緩，但農村人口向城市轉移帶來的剛性需求依然強勁。

二是政策調整沖抵市場壓力。除了逆周期的貨幣政策之外，房地產政策也會適時松動。在房地產量價齊縮的情況下，國家的思路已經從一刀切轉向“雙軌制”，開始分層、分城施策，這實際上給局部政策留出了放松的余地。

三是未來房地產市場將呈現分化特征，雖然三四線城市的壓力相對較大，但一二線城市仍然有吸引力，上漲預期短期內很難扭轉。

（五）差異化在增長

2014年以來，由于偏緊的信貸環境、較高的資金利率、人民幣匯率的大幅波動、居民預期的悄然轉向，加大了房地產市場的趨勢性、周期性和結構性調整的壓力，房地產市場出現明顯降溫。endprint

不同區域的房地產市場將由此前的“同漲同跌”轉變為“差異化增長”。差異化調控思路的新變化，意味著不同區域的房地產市場更多由城鎮化模式、產業化速度、人口分布、供需結構決定，差異化增長將成為常態。

二、逐步調整房地產業

房地產業正逐步進入調整期，這是我國商品房市場連續多年高速擴張和房價持續猛漲后必然出現的自然調整。商品房投資減速和商品房價格適度下行已成這輪經濟調整的必然選擇。

（一）本輪房地產市場調整幅度較大

促使本輪調整幅度較大、調整劇烈的因素主要有三方面：一是房價在連續上漲10多年并創歷史新高的情況下，居民的住房支付能力總體上下降。2000年以來，我國城市房價整體呈上漲態勢。過去10年，我國城鎮住宅價格年均漲幅約為16.1%，一線和二線重點城市的房價10年來上漲4～5倍，而核心區的房價上漲5～8倍左右，二三線城市的房價上漲2.2倍左右，全國平均房價上漲1.45倍。二是住房供應過剩、無效供應的問題顯現。我國城鎮人均住房套數從2008年的0.74套增長到2013年的人均1.1套，住房短缺的問題解決，供應過剩的問題開始凸顯。另外，近年來供應大多偏向主城區以外，公共配套建設滯后，開發商和購房者過度追求房價上漲收益，住房實體供應的有效性下降，也到了需要通過降價來去泡沫、去無效供應的時候。三是開發商資金鏈超預期緊張。目前出于風險的考慮，銀行開發貸款依舊偏緊，而在國家清理影子銀行、緊縮地方債務的情況下，2010年以來成為重要融資渠道的信托、資產管理、委托貸款等也開始趨于緊縮，再加上2012年以來地價高企，占資金來源40%多的銷售回款成為保衛資金鏈的關鍵，降價銷售以緩解資金鏈壓力成為開發商的首選。

筆者認為，我國房地產業的發展有其客觀的合理性。首先，從房市的發展歷程來看，改革開放以來特別是1998年深化城鎮住房制度改革以來，我國房地產業在調控與反調控中不斷調整、前進，總體上經歷了飛速發展的十幾年。其次，從房地產市場的發展現狀來看，在經歷了2010年以來幾輪調控之后，投資和投機性需求基本退出，目前市場上絕大部分是真實的居住需求。第三，從房地產市場的供求結構看，目前處于庫存上升、行業整體下行的階段，相當部分城市處于供大于求的狀況。

（二）本輪房地產市場調整并非政策調控引起

本輪房地產市場調整與以前歷次調整的一個顯著區別，在于本次調整并非政策調控引起，而是宏觀經濟環境變化、貨幣政策調整以及房地產市場自我調整的結果。究其原因：一是經濟增長放緩帶動房地產市場降溫。房地產市場的發展與我國經濟增長相互促進，互為因果。房地產投資在我國固定資產投資中的比例超過20%，房地產投資對于以投資為主導拉動經濟增長的我國經濟而言舉足輕重。2013年以來，我國經濟由高速增長向中高速增長轉換。二是貨幣信貸政策變化引起房地產市場降溫。由寬松的貨幣政策轉向中性偏緊。三是房地產市場自身需要消化、調整的過程。對于過剩的庫存，需要一定的周期進行自我消化和調整，從而達到新的市場均衡。

（三）未來我國房地產市場發展將有四大轉變

一是向市場分化轉變。全國樓市“同漲同跌”的格局將結束，不同城市之間明顯分化，城市之間的分化，與城市經濟、產業結構、人口結構、居民購房能力、市場供求等有著密切關系。

二是由“溫飽型”向“小康型”轉變。中長期來看，隨著我國經濟社會發展不斷進步，居民收入水平和生活質量提高、家庭結構變化以及房屋折舊，房地產市場的發展重點將從以滿足基本住房需求為主向以提升住房品質的改善型需求逐漸過渡。市場需求將更加注重房屋品質和居住的舒適度，改善型住房具有很大的發展空間，面積較大、戶型結構合理、房屋品質上乘、環境配套成熟、物業服務和維護到位的房屋占比將逐步提高。此外，隨著我國進入老齡化社會，老年人口數量迎來持續、快速增長，硬件設施完備、生活醫療配套成熟、居住環境安全寧靜的養老地產將成為中長期的發展熱點。

三是由政府主動調控向市場自發調節轉變。在“雙向調控”的總體框架下，我國經濟在“穩增長”和“促轉型”之間尋求平衡。通過政策改革和市場調整消化樓市積累的深層次矛盾，將引導樓市長期良性發展，使經濟逐漸擺脫對房地產的依賴。

四是決策層對于房價調整的容忍度在轉變。當房價處于下行通道時，政府不再輕易出手救市，并密切關注地方政府的各類托市行為。

三、實施房地產業的改革措施

（一）建立多層次房地產金融風險分擔體系

當前房地產行業融資結構過度依賴銀行信貸資金。截至2013年底，我國商業性房地產貸款余額占金融機構各類貸款余額的比重為21.3%，加上定金及預收款和企業自籌的資金，房地產直接和間接通過銀行融資比例超過50%。同時，房企直接融資比例過低。2013年房企通過股票市場、債券、信托、私募基金等間接融資渠道合計1.21萬億元，占當年房地產行業實際到位資金12.21萬億元的9.96%，金融機構違規操作較普遍。金融機構住房信貸管理制度尤其是內部控制不完善，銀行對房地產企業貸前資質審查不嚴格，導致開發商將同一商品房“重復抵押”給銀行，套取銀行貸款。同時，很多房企通過發行信托計劃充當資本金，再到銀行獲得信貸，這種“空手套白狼”的現象并不鮮見。此外，在龐大的影子銀行體系內，信托公司貸款和投資大量投向各級政府基建項目和房地產項目，規避了相應的準備金計提和資本監管要求。部分銀行理財產品和信托產品透明度較低，運作不規范，加劇了房地產金融風險。

（二）一線城市樓市走出泥潭需要價格實質性下跌

目前來看，盡管我國一線城市住房成交量下跌非常嚴重，但房價還在逆市上漲，可以用“量跌價漲”來概括。根據中國指數研究院的統計，上半年一線城市房價指數上漲2.64%。同比看，上半年北京、上海、廣州和深圳新房價格漲幅分別為18.9%、10.1%、9.1%和9.63%。也就是說，如果從成交價格看，一線城市的樓市依舊比較火爆，并不能稱得上是真正調整，而且，隨著一線城市新房供應區域從中心區開始全面向城郊轉移，一線城市新房的價格水平越來越沒有代表性了。即便如此，相比2011年普遍不足2萬元的均價水平，2014年上半年一線城市披露的新房價格在兩年半的時間里上漲40%左右，而更具有代表性的二手住房價格在同一時期則至少上漲了50%以上。endprint

（三）抓住房地產業市場分化后的改革契機

1.正確認識房地產市場分化

我國的城鎮化目前實際上完成不到40%，而國際經驗表明，要到70%左右的高位才會轉入一個低水平發展新階段的狀態。總體而言，我國城鎮化正處于方興未艾的發展過程中，在今后幾十年城鎮化水平高速提升期里，還會有幾億人要進城居住。伴隨我國社會總體上從“中等收入階段”向“高收入階段”演變，我國城市中心區域房價仍將保持長期性上漲趨勢。正常的市場是允許價格波動的，應該體現出一定的市場風險。現在出現市場分化，正好是一個矯正契機。

所謂分線，就是一、二、三、四線城市的房價會有明顯區別。分線之后還要分市，同一線上的不同城市也可能有明顯區別。接著還得分段，即同一個城市里不同地段的房價也可能大相徑庭。再往下還得分型，什么樣的戶型、朝向、樓層、具體特點，都可能會導致價格不同。再往下還得分類，比如學區房還是非學區房，與地鐵站是什么關聯狀態等。目前應是一個很好的促進我國住房市場健康化的契機，政府也可酌情淡化和收斂行政性“限購”等權宜手段。

2.實行房地產業“雙軌統籌”工作

解決好樓市和房價問題，根本性思路與策略應是政府和市場各司其職。目前在房地產宏觀調控層面應該說正在實行“雙軌統籌”框架，一個是保障軌，一個是市場軌。也就是說，商品房的房價高與低，與低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關系。政府要做的是解決保障性住房的建設和分配。而對于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理規劃、市場公平競爭規則和依法收稅就可以了，其余的事情可交給市場解決。

3.做好房地產市場風險防范工作

一是引導住房向居住本質回歸、促進住房供求基本平衡。在城鎮化快速推進階段，公共政策尤其要強調引導住房向居住本質回歸，根據人口增長的規模與結構、住房市場運行情況以及產業發展趨勢等因素，因地制宜地制定和落實好住房市場調控政策，抑制投機需求，通過信貸、土地、稅收、住房保障等多種政策組合，實現房地產供求基本平衡和市場的平穩運行。

二是重點防范住房市場的金融風險，實施中性的住房金融政策。在金融政策實施中，宜采取相應政策對沖利率調整對房地產市場的影響。實行住房首付和貸款利率反向調整政策，如在貸款利率下調時，適當上調首付比例，防止因利率政策調整造成購房人支付能力在短期內發生重大變化，保持住房支付能力穩定，避免在利率政策波動時催生房地產泡沫。

三是建立與現階段住房需求相適應的土地供給機制，加強土地的供后監管，實現房地產市場供求關系的預先調節。實行差異化的住房供地機制，促進不同區域的住房供求總量的基本平衡。對供求緊張的大中城市，應加大住宅用地供應規模，提高中小戶型住宅用地比重，并有效控制需求釋放節奏，重點滿足基本居住需求。對于供求已經較為寬松的城市，應適度控制供地節奏，提高已供土地的利用效率，有序釋放改善型需求。

4.落實房地產最新政策

2014年7月中旬，住建部新任部長陳政高召開了全國住房城鄉建設工作座談會，提出了“去庫存，調結構，建配套”9字的房地產三點新政策，即千方百計地消化庫存、進一步加強房地產結構調整，以及完善房地產項目周邊配套設施。這次會議是在一個房地產市場的敏感時刻，按照市場最關心的東西，來引導樓市的走向。

因為，棚戶區改造還是要大力推行的，保障房也是要大力建設的，但是真正市場化的那部分房地產市場的問題也不得不面對，政策不能當鴕鳥，所以要千方百計地消化庫存。筆者以為，要讓這個市場千方百計地去庫存，那就是釋放樓市剛需，把原來干預市場買賣的各種政策障礙給搬走。所以說，只要不提“房價”兩個字，所有的政策都可以嘗試，政府成熟的樓市政策必須是不提房價的，不針對房價的調控。

責任編輯：張 煒endprint