京津冀一體化背景下秦皇島旅游地產發(fā)展研究

崔葉竹

摘 要：京津冀一體化被提上國家戰(zhàn)略層面之后，秦皇島積極謀求接引轉移工作，區(qū)域熱度被推向新的高潮，旅游地產迎來新的發(fā)展契機。作為傳統(tǒng)旅游城市的秦皇島在發(fā)展旅游地產方面有著獨特優(yōu)勢，房地產經濟的低迷現象有望得到進一步改善。旅游與地產的結合發(fā)展將對秦皇島的經濟發(fā)展帶來新的刺激，傳統(tǒng)旅游業(yè)和房地產行業(yè)轉變其原有發(fā)展模式，合理規(guī)劃、統(tǒng)籌發(fā)展，對于國民經濟的健康可持續(xù)發(fā)展有著至關重要的作用。

關鍵詞：京津冀一體化；旅游地產；發(fā)展對策

一、京津冀一體化給秦皇島帶來新的發(fā)展契機

秦皇島位于最具發(fā)展?jié)摿Φ沫h(huán)渤海經濟圈中心地帶，交通便捷、旅游資源豐富，是中國重要的港口城市和新興工業(yè)基地，素有“京津后花園”的美譽。京津冀一體化中，秦皇島與其它城市的優(yōu)勢在于資源，是其他城市無法比擬的。秦皇島將充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢，著力建設“三大承接平臺”，承接首都功能疏解和產業(yè)轉移，實現功能互補、對接協作、生態(tài)環(huán)境共建共享、資源要素雙向流動，打造富有濱海特色的衛(wèi)星城。京津一體化產業(yè)的轉移，秦皇島開發(fā)區(qū)、北戴河新區(qū)、西港片區(qū)將成為三大承接平臺，從而提升秦皇島的經濟發(fā)展，增強整個區(qū)域對于京津更大范圍的影響。產業(yè)的轉移伴隨而來的是人口的移動，隨著時間的推進，這三大片區(qū)也將發(fā)展成居住功能區(qū)，加之秦皇島作為宜居城市的影響力，必將極大吸引外埠人群的涌入。

隨著北京城市的擴張和人口的不斷增長，“溢出效應”使環(huán)北京區(qū)域受到購房者越來越多的關注。秦皇島憑借其環(huán)渤海區(qū)域的獨特地理位置及優(yōu)越的養(yǎng)生、度假資源將倍受關注。京津冀一體化形勢下，秦皇島在對接京津產業(yè)方面已有了具體動作，如中關村海淀園已在開發(fā)區(qū)掛牌，十多家企業(yè)已確定進駐，而且北京的一些高校也都確定將在開發(fā)區(qū)設立研究所，這些都是京津冀一體化帶來的成果。若更多的企業(yè)轉移過來，結合秦皇島現有旅游資源等優(yōu)勢，外來人群度假、購房信心也將有很大提升，房地產特別是旅游地產將面臨前所未有的發(fā)展契機。

二、秦皇島發(fā)展旅游地產的必要性

（一）發(fā)展旅游地產是必然趨勢。旅游地產多側重于度假旅游，強調發(fā)揮地產主體功能的同時賦予其旅游功能。較之一般的住宅，旅游房地產的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。未來旅游業(yè)的發(fā)展將逐漸占據整個產業(yè)的主導地位，旅游地產必將成為旅游業(yè)發(fā)展大規(guī)劃下的一個從屬性的環(huán)節(jié)。這意味著房地產業(yè)曾經的諸多光環(huán)或將褪去，但也將迎接一個全新的時代，房企多元化發(fā)展成為必然趨勢，旅游地產必將成為開發(fā)商大量資本的投放處。

（二）發(fā)展旅游地產有獨特優(yōu)勢。秦皇島是一個融合歷史文化、人文風情和濱海特色的城市，也是中國“中國十佳宜居城市”。然而，旅游產業(yè)空間和時間發(fā)展不平衡的問題，已制約著秦皇島發(fā)展的腳步。秦皇島旅游仍停留在傳統(tǒng)的觀光階段，淡旺季旅游反差過大是制約旅游立市戰(zhàn)略實施的最關鍵問題。隨著傳統(tǒng)觀光旅游向休閑、度假、養(yǎng)生旅游轉變，復合型功能旅游新區(qū)將是未來發(fā)展趨勢。而隨著人口老齡化加速，養(yǎng)老功能將成為旅游地產新的亮點。居民生活水平不斷提升，對品質生活的追求也越來越高，自然歷史資源、私人產權物業(yè)和專業(yè)化服務等相結合的濱海旅游度假時代正在開啟。秦皇島得天獨厚的地理位置、歷史文化、風景名勝、生態(tài)資源等優(yōu)勢更能夠在發(fā)展旅游地產方面脫穎而出。

（三）發(fā)展旅游地產意義重大。房地產與旅游業(yè)結合開發(fā)，既使單一的房地產開發(fā)和旅游業(yè)走出了獨立發(fā)展的困境，而且通過兩者結合，可以起到“雙贏”效果，符合旅游業(yè)和房地產業(yè)相互擴張的要求。由于旅游房地產還處于新生事物階段，從設計建設到營銷策劃、經營管理都需要開發(fā)商不斷地學習。這個過程也就是引進新理念、新技術的過程，為房地產企業(yè)提高經營管理水平提供了難得的發(fā)展機遇。

秦皇島發(fā)展旅游地產，對于促進當地旅游業(yè)和房地產業(yè)的良性互動以及全市國民經濟的發(fā)展也有重大意義。旅游休閑地產已經成為秦皇島國民經濟新的增長點，推動旅游地產健康向前發(fā)展不僅可以促進秦皇島旅游業(yè)的發(fā)展，推動旅游業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的道路，也可以帶動相關產業(yè)的發(fā)展，推動整個國民經濟的發(fā)展。隨著市場經濟的發(fā)展，秦皇島亟需拉動內需盤活滯銷房產和閑置酒店客房，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，發(fā)展旅游地產，對于整合兩方面的資源配置，促進產業(yè)系統(tǒng)組合有著積極的作用。旅游房地產的健康發(fā)展，不僅可以升級產業(yè)鏈條，改變企業(yè)分散的格局，還可以通過集聚效應降低旅游企業(yè)的經營成本，提高旅游經濟效益，增加旅游地的競爭優(yōu)勢，促進旅游經濟、地產經濟的健康可持續(xù)發(fā)展。

三、秦皇島旅游地產發(fā)展現狀分析

（一）秦皇島旅游地產的發(fā)展現狀。秦皇島位于最具發(fā)展?jié)摿Φ沫h(huán)渤海經濟圈中心地帶，是與東北與華北兩大經濟區(qū)的結合部，經濟發(fā)展速度非常快。隨著區(qū)域交通的改善，旅游房地產開發(fā)熱潮開始興起。在房地產業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展的共同推動下，秦皇島的旅游房地產已

經初具規(guī)模，度假別墅、五星級酒店、高爾夫球場、旅游度假綜合體等業(yè)態(tài)非常豐富。位于黃金海岸的金海·戴河首領以客戶全面休閑生活需求為源頭，著眼于客戶休閑、度假、養(yǎng)生生活方式的全方位需求，并投資興建了集球場、酒店、餐飲、專賣店、康體等多功能于一體，具有Links風格的海濱度假球會。北戴河的森林逸城、淺水灣別墅等也是高端濱海生態(tài)社區(qū)，社區(qū)園林景觀及全園植被與自然群落交錯，與森林、大海密切相融，真正形成一種自然生活意境。金夢海灣一號項目引入人文、生態(tài)、健康的設計理念，把海景最大限度的引入社區(qū)，做到了戶戶觀海、戶戶朝陽。嘉里海碧臺由國際一線設計師設計，整體規(guī)劃設計特別注重與大自然的呼應與融合，并獲得“最佳中國未來大型建設項目”金獎。

（二）秦皇島旅游地產存在的問題。雖然秦皇島地區(qū)知名旅游地產項目很多，但是旅游房地產的發(fā)展也存在著一些問題。旅游產業(yè)空間和時間發(fā)展不平衡的問題，已制約著秦皇島發(fā)展的腳步。總體而言，秦皇島旅游仍停留在傳統(tǒng)的觀光階段，淡旺季旅游反差過大是制約旅游立市戰(zhàn)略實施的最關鍵問題。持續(xù)上漲近兩年的“百城房價”再現跌勢，《2014年6月中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數》顯示，秦皇島6月新建住宅價格為6893元/平米，下跌0.36%，秦皇島房價已經進入下行通道。endprint

供求關系是導致價格走勢扭轉的直接原因。2014年以來，市場短期供大于求，庫存屢創(chuàng)新高，出清周期大幅延長，導致多數樓盤降價。龐大的供應量與微弱的本地消化量成為鮮明對比，巨大的庫存以及過度開發(fā)，也是秦皇島樓市滯銷的原因。旅游地產項目一般都是非剛需產品，銷售狀況與經濟大勢有著明顯的聯系。當經濟大勢好的時候，非剛需產品就好賣，而經濟大勢不好的時候，非剛需產品就不好賣。置于這樣的背景下，秦皇島的大量旅游地產項目，陷入滯銷的困境也就不言自明了。

此外，個別旅游房地產項目在開發(fā)和建設中，沒有經過科學論證，造成不少項目低水平重復，沒能與旅游資源的開發(fā)相協調。與旅游房地產相配套的物業(yè)、醫(yī)療、購物等基礎設施建設滯后，也體現了旅游地產在發(fā)展過程中的不成熟。管理體制的不健全、公民環(huán)保意識的淡薄，也導致濱海地區(qū)環(huán)境遭到破壞，影響了旅游地產的可持續(xù)發(fā)展。京津冀一體化戰(zhàn)略的實施，外埠人群關注度的提升，在一定程度上也有助于緩解目前旅游地產的銷售困境。

四、新形勢下旅游地產發(fā)展策略分析

（一）加強政府主導，制定旅游房地產可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃條例。旅游房地產的規(guī)劃與旅游資源的開發(fā)是一個有機整體，離不開政府的主導。相關部門在旅游房地產項目前期規(guī)劃設計，功能分區(qū)布局等方面的管理要有前瞻性，避免建設性浪費，確保項目布局合理，布點均衡，既著眼當前，又立足長遠，

防止過多過濫和破壞性開發(fā)建沒，使房地產的開發(fā)效益與風景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護、

文化生態(tài)優(yōu)化相結合，實現經濟效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。皇島市《休閑度假旅游產業(yè)發(fā)展規(guī)劃實施方案》的出臺，體現了秦皇島旅游新的理念、新的體制、新的舉措，也體現了政府部門做高水平城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃，打造精品工程和地標性建筑，加快實現以景區(qū)觀光為主的旅游城市向城旅一體的城市旅游跨越的信心。《秦皇島2008—2020城市總體規(guī)劃》的實施，拉開了城市加速發(fā)展的大框架，對于彌補城市功能的缺位也將發(fā)揮重大作用。

（二）立足地方特色，學習先進經驗，創(chuàng)新開發(fā)意識。創(chuàng)新意識在旅游地產開發(fā)中至關重要，要懂得在借鑒世界房產開發(fā)設計經驗的基礎上，結合當地的自然、人文資源進行項目開發(fā)與建設。秦皇島是北方有名的旅游城市，但是旅游地產的發(fā)展受大連、青島等城市的影響，同質性強，發(fā)展難度越來越大。在此背景下，旅游地產的發(fā)展在學習國內外先進經驗的同時，要注重自身旅游特色的展現，開發(fā)有獨創(chuàng)性的旅游房地產，吸引投資者、消費者的關注。要想建設成有足夠吸引力和有創(chuàng)意的休閑度假綜合體要“注重人的需求”打造差異化和不斷創(chuàng)新升級的產品。這樣不但整合了旅游周邊產業(yè)項目，更會帶動旅游度假地產的繁榮。

城市品位的提升離不開“綠色革命”。在全力提升城市綠化率的同時，秦皇島應積極做活全年發(fā)展旅游的文章，從單一季節(jié)性型旅游向濱海旅游、國際田園旅游、長城（山地）生態(tài)旅游等領域拓展，打造亮點，凸顯特色。北戴河國際健康城的開發(fā)是京津冀協同發(fā)展的成果，健康養(yǎng)老理念的引入也將使其成為新形勢下國家進一步深化健康醫(yī)療改革開放的先行先試區(qū)和我國首個國際醫(yī)療旅游服務貿易示范區(qū)。

（三）加強與高校的合作，培養(yǎng)旅游房地產綜合性人才。旅游房地產在我國的發(fā)展歷史較短，真正符合旅游房地產企業(yè)需要的人才很少。旅游房地產具有的高度人性化內涵、先進的規(guī)劃思想和多功能屬性、消費檔次高、附加值高的特點彰顯了對于高層次旅游房地產人才的需求。因此，政府有關部門可以幫助房地產企業(yè)建立高校與房地產企業(yè)之間的聯系，加強旅游地產綜合性人才的培養(yǎng)，從而不斷提升旅游地產項目的開發(fā)水平。

參考文獻：

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