基于貨幣緊縮背景下的商業地產融資趨勢的分析

張麗雅

摘 要：房地產行業是我國財政收入的重要來源，是關系到國計民生問題的支柱性產業。近年來，我國房地產行業的蓬勃發展，且在國民經濟中所占份額越來愈大，作為一個資金密集型行業，其發展離不開資金的保障。因此房地產的融資渠道也備受關注。由于房地產資金過熱現象嚴重，目前，我國對于房地產行業主要采取的貨幣緊縮政策，房地產的融資口徑越來越小。為了滿足快速發展的房地產企業需求，完善融資渠道非常有必要。本文將就貨幣緊縮背景下，房地產多元化的融資趨勢做簡要分析。

關鍵詞：貨幣緊縮;房地產融資;發展趨勢

一、前言

房地產行業具有資金投入大、風險高、周期長、回報率高等特點，只有穩定資金來源、拓寬融資途徑才能為房地產企業的健康發展提供物質保障。近年來，我國房地產行業的發展勢如破竹。但由于房地產金融市場尚未完善，某些企業或投資方只顧眼前利益，盲目開發房地產，哄抬房價，造成房地產行業資金混亂的局面。為規范房地產行業的健康良性發展，國家對此不得不利用經濟手段加強對房地產行業的宏觀調控。在貨幣緊縮的背景下，對于資金主要依賴于國內貸款的房地產行業來說，其融資問題更顯嚴峻。因此，房地產必須勇于迎接新的挑戰，開辟多元化的融資途徑。

二、貨幣緊縮政策及其給房地產融資帶來的影響

1.關于貨幣緊縮政策

國家宏觀調控經濟手段即貨幣政策配合其他宏觀經濟政策促進經濟健康發展。貨幣緊縮是一種貨幣政策表現。當市場資金過熱、出現通貨膨脹或經濟泡沫時，國家就會選擇貨幣緊縮政策來加以控制。從2008年“從緊”貨幣政策，到2009年、2010年適度寬松的貨幣政策之后，自2011年開始，我國貨幣政策又恢復了長期以來的“穩健”。貨幣政策主要通過銀行的信貸來影響經濟行為。貨幣緊縮政策即使銀根緊縮，通過公開的市場操作、適當緊縮銀根，上調存款準備金率和基準利率。

2.貨幣緊縮背景下房地產融資面臨的難題

房地產企業的主要融資方式就是自有資金+預收款+銀行信貸，易受貨幣政策的影響。目前，我國房地產行業的融資渠道還存在很多不足之處，最突出的問題就是過分依賴銀行貸款。國家實行緊縮的貨幣政策更加制約了房地產的融資口徑。當存款準備金率上調時，各大商業銀行以及房地產企業上交銀行的法定資金就會增加，房地產自有資金相對較少，商業銀行的信貸能力也會降低，房地產信貸融資渠道也會受到影響，加劇了房地產金融市場的不穩定性。當央行與商業銀行的再貼現率提高時，商業銀行的融資或向同行拆借的利率必然會上漲，這就導致房地產企業向商業銀行融資的利率提高，從而增加了房地產銀行貸款融資的成本。當貨幣緊縮政策采用公開市場業務時，央行會向市場拋售國債等有價證券，回收市場中的流動資金。這將導致市場中的貨幣逐漸減少，供不應求，促使商業銀行做出借貸利率上升的對策，房地產企業融資會受到一定沖擊。

三、基于貨幣緊縮的房地產多元化融資趨勢

1.信托項目融資

房地產是成本高、周期長的行業，資金短缺問題伴隨著地產開發的長期存在。隨著我國貨幣緊縮政策的持續貫徹執行，控制了房地產的銀行信貸增量，房地產只有積極進行多渠道融資才能求得穩定發展。房地產信托是金融信托業與房地產業相互融合的產物，具備連接貨幣市場、資本市場和產業市場的綜合融資平臺優勢，是一種行之有效的融資方法，能為委托人提供可靠的融資渠道，有助于促進房地產企業良性發展。所謂房地產信托，即信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益，也就是房地產開發商與投資人供需雙方資金往來的橋梁。信托項目融資主要包括信托貸款、股權投資、股權證券化、權益轉讓和混合型。為規范信托業務、防范信托風險，房地產企業應發展多元化信托。首先要加強與信托公司的合作，與信托公司建立一種長期緊密的伙伴關系。其次要關注銀監會的《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》、《信托公司凈資本管理辦法》等有關信托方面的文件，保證信托項目融資的謹慎性、安全性。

2.資本市場直接融資

房地產作為資金密集型行業，受國內政策國際資本市場影響，在國家加強對房地產市場宏觀調控，實行貨幣緊縮政策的背景下，目前房地產企業在國內資本市場融資難度加大。市場對企業融資活動具有重要影響。房地產應擴大資本市場直接融資比重，利用債券、股票等有價證券的金融資產形式吸收資本市場閑散資金。直接融資即在市場主導的金融體系中，資金供給者和需求者在金融中介的幫助下，共同確定交易價格和交易數量，直接完成資金轉移。作為金融市場發展的一種必然趨勢，房地產進行資本市場直接融資具有以下優點：（1）資金供需雙方根據各自條件，進行直接的合作聯系，實現資金的優化配置;（2）房地產企業與投資人建立一種債權債務關系，作為債權者的投資人監督，將促進作為債務方的房地產企業提高資金利用率;（3）所籌資金具有長期性，非常有利于房地產應對貨幣緊縮背景下的融資難題。房地產企業可以在資本市場募集較多的、長期性的資金，從而促進房地產市場健康穩定。

3.私募股權房地產基金

在信貸、IPO、發債等融資渠道受貨幣緊縮政策刺激而逐漸疲軟的背景下，私募股權房地產基金以其靈活多樣的投融資方式成為房地產融資的一種重要趨勢。所謂私募股權房地產基金，指的就是主要投資于房地產或房地產抵押有關公司發行的股票的基金。從是否直接投資于房地產這一問題來看，私募股權房地產基金可分為兩類：一是直接投資房地產公司發行的股票上，另一類是間接投資房地產業的基金，即房地產抵押基金。在我國，房地產行業私募股權基金有兩種模式，一種是基金公司成立專門投資于房地產行業的私募基金，還有一種是房地產企業為自己的項目設立一支私募股權基金。私募股權房地產基金，可以有效應對當前銀行收緊甚至停止房地產項目貸款，商品房預售受到限購等國家宏觀調控手段的影響，對房地產開發和在建項目提高資金保障。房地產企業通過設立私募股權基金融資，首先要有明確的投資項目和專業基金，預期的市場前景，確定項目的可行性;其次要有專業的具有一定的經驗和競爭力的管理團隊，關注擬投資項目的運營團隊和運營模式，確保項目運轉有利可圖。再者項目的開發不僅僅局限于股權，更要關注土地使用權的等其他有價值的投資方式。

4.夾層融資

“夾層融資”是介于股權與債權之間的投資形式。夾層融資的金融產品一部分可以轉讓成股份，一部分可以轉讓成債券;其償還方式可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。夾層融資以其靈活性、快捷性適用于房地產業。其融資模式有三種：一是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然后再回購;二是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，即“貸款+信托公司+股權質押”模式;三是貸款+認股期權，到期貸款作為優先債券償還。作為一種準房地產信托投資基金，夾層融資可以避開銀監會規定的新發行房地產集合資金信托計劃的開發商必須“四證”齊全、自有資金超過35%的政策束縛，根據自身的偏好和發展條件選擇投資，是一種非常靈活的融資方式。

四、結束語

我國房地產融資本身具有過分依賴銀行貸款，自有資金普遍不足，民間借貸和預售款項存在不確定風險，上市融資、發行債券不成熟等方面的問題。尤其是在貨幣緊縮背景下，在房地產融資主要來源與國內貸款的現狀中，銀行貸款一旦嚴重受阻，房地產發展就會陷入融資瓶頸。因此，房地產只有積極進行信托項目融資、資本市場直接融資、私募股權房地產基金、夾層融資等多渠道融資才能求得穩定發展。

參考文獻：

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