房地產(chǎn)市場開發(fā)面臨的困局及解決思路

龔衛(wèi)兵

摘要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)也迅速崛起，發(fā)展快速。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人民的生活密切相關，是關系到國計民生的頭等大事，對我國經(jīng)濟的發(fā)展起著不可替代的作用。盡管近些年來，房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭猛烈，但在發(fā)展過程中卻出現(xiàn)了許多問題，有待解決和完善。本文將從房地產(chǎn)的發(fā)展入手，分析目前我國房地產(chǎn)市場面臨的問題，從而探討解決的對策和思路，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn) 供求關系 土地價格

改革開放以來，人們的生活發(fā)生了翻天覆地的變化，特別是在與人民息息相關的衣食住行方面的變化顯著。就住房來說，隨著國民收入的提高，人們越來越重視對住房環(huán)境的改善，加之近些年來城市化進程的腳步加快，大量農(nóng)村人口也逐漸向城市涌入，對于住房的需求逐漸加大。

一、我國房地產(chǎn)的發(fā)展

在改革開放之前，我國還沒有真正意義的房地產(chǎn)業(yè)，直到1978年后，隨著國家土地使用制度和住房制度的改變，土地和房產(chǎn)成為了商品，能夠進行買賣，使人們逐漸形成了對房地產(chǎn)的認識，由此開始形成房地產(chǎn)市場。1992年，伴隨著對住房改革的全面實施，國家引入了住房公積金制度，一度使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)市場暴露出的缺陷越來越多，國家對相關制度進行了完善，同時實行了住房按揭貸款，房地產(chǎn)市場在后來的發(fā)展中保持著平穩(wěn)的發(fā)展勢頭。但2003年以后，房地產(chǎn)的投資出現(xiàn)了增長迅速的態(tài)勢，直接導致了房價的上漲。目前，由于國家宏觀調控力度加強，房價出現(xiàn)了不同程度的回落。由此可見，我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展起伏較大，每一個時期都有其發(fā)展面臨的困難和問題，影響了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

二、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)面臨的問題

房地產(chǎn)行業(yè)在國家的經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，近幾年，城市高樓大廈隨處可見，為了實現(xiàn)城市規(guī)劃，進行城市建設，我國加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在追求房地產(chǎn)發(fā)展速度的同時，房地產(chǎn)的開發(fā)卻面臨著土地價格增長迅速，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足和開發(fā)商缺乏對市場供求關系的正確認識等方面的問題，嚴重影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（一）土地價格增長迅速

自1978年改革開放以來，土地成為了一種商品逐漸受到人們的重視，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商從中找到了有效發(fā)展房地產(chǎn)的，謀取利益的方法和渠道；另一方面，土地所有者也意識到了土地資源為他們帶來的經(jīng)濟利益。近些年來，國家加快了城市化進程的腳步，在城市化建設中，房地產(chǎn)建設成為重點，而房地產(chǎn)的開發(fā)離不開土地資源的開發(fā)和利用，由此造成了土地價格的快速增長，土地價格的增長又必定造成房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，進而直接作用于房價上，造成房價居高不下的現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金供給不足

房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金數(shù)額較大，建筑材料、建筑工人的工資等都是一筆不小的費用，也就是說，房地產(chǎn)業(yè)所需的成本較大，而我國的房地產(chǎn)開發(fā)商自身所持有的資金較少，主要是通過銀行貸款等方式來籌集資金。有數(shù)據(jù)顯示，在2010年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金比例還不到整個開發(fā)資金的一半，可見開發(fā)企業(yè)資金不足的現(xiàn)象明顯[1]。企業(yè)自身資金不足，依靠銀行貸款等方式進行房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌措，在施工期間將會造成建設資金不到位，拖欠建設工人工資等問題，不僅影響了房地產(chǎn)建設的進程，也影響了開發(fā)商的信譽。

（三）開發(fā)企業(yè)缺乏對市場供求關系的正確認識

隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的高收益誘惑，更多的房地產(chǎn)商投入到了土地開發(fā)中，力求在房地產(chǎn)開發(fā)和建設中取得更豐厚的效益。而城市化進程也使得人民對于住房的需求量增加，由此也造成開發(fā)商的盲目投資，盲目開發(fā)。這正是由于開發(fā)商缺乏對市場的供求關系進行冷靜客觀的分析和判斷，沒有認識到消費者的需求，造成了住房供大于求或小于求的不合理現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中存在問題的解決思路

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在著相當大的問題，政府和開發(fā)企業(yè)本身都應該采取相應措施，避免類似情況的發(fā)生，促進房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展。

（一）政府積極對土地價格進行宏觀調控

我國土地資源的價格一路攀升，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，影響了住房價格，對民生發(fā)展產(chǎn)生了嚴重影響。政府應該本著“以民為本”的思想，加強我國的民生發(fā)展力度，因此應該從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭上進行控制，積極施行調控政策，對土地買賣中出現(xiàn)的抬高價格，不合理買賣等現(xiàn)象進行宏觀調控，保證開發(fā)商以較低的成本價格買到較好的土地進行合理開發(fā)，為居民的住房建設作出保障。

（二）企業(yè)應該拓寬資金來源，保證開發(fā)資金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行地產(chǎn)開發(fā)時往往會因為資金不足而影響建設進度，這也就意味著減緩了資金回籠的速度，造成企業(yè)發(fā)展的惡性循環(huán)。因此，企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)之前，應積極拓寬資金籌集的渠道，努力增加企業(yè)自身的資金，使企業(yè)自身的資金力量更加雄厚，打破過度依賴貸款的局面，為房地產(chǎn)開發(fā)提供持續(xù)有力資金支持，最大限度的發(fā)揮出人力、物力的作用，保證房地產(chǎn)建設的順利進行。

（三）正確認識房地產(chǎn)市場的供求關系

為了有效避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的盲目投資現(xiàn)象，企業(yè)應該在開發(fā)之前進行調查研究，分析房地產(chǎn)市場的供求關系，了解清楚消費者的消費需求和消費心理，為實現(xiàn)房地產(chǎn)帶來的高額收益做好準備。在開發(fā)建設前，應該根當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平，人口數(shù)量，消費者對住房的需求量，家庭平均收入水平等來考慮是否進行開發(fā)投資。對市場需求做出正確的分析和定位，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的合理性，防止供過于求或功小于求的緊張現(xiàn)象出現(xiàn)。

四、結束語

房地產(chǎn)市場的開發(fā)需要依靠各方面的合作，包括足夠的資金，較低成本的土地資源，科學合理的市場供求分析等，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應該吸取教訓，借鑒經(jīng)驗，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的價值。

參考文獻：

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[3]郝鳳英.我國房產(chǎn)市場管理存在的問題及解決方法[J].中國房地產(chǎn)金融.2012（07）endprint