新形勢下如何加強財務風險防范與控制

馬春梅

摘要：隨著市場經濟的穩步發展，“高盈利”的房地產業呈現出飽和式的發展趨勢。如東營市這座地級市房地產企業大大小小就有200多家，如何在企業發展與競爭中獨占鰲頭，首要面臨的難題就是資金密集型帶來的高風險。對此，加強財務管理防范財務風險，這已是房地產企業實現持續發展值得研究的一項重要課題。

關鍵詞：房地產企業 財務風險 控制

財務風險是企業在參與市場經濟競爭中，各項財務指標由于受到各種不確定因素的影響，在一定時期，一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期經營的目標發生的偏差。而房地產企業財務風險客觀存在于籌資、投資、經營、收益分配等各個環節。為此，面對房地產企業的激烈競爭，必須加強財務管理，提高財務風險防范能力，才能更好的房地產企業持續健康的發展。對此談談筆者的幾點體會。

一、房地產企業財務風險存在的成因

（一）房地產籌資額較大

1、負債金額較大

房地產開發經營面臨的最主要的問題就是資金問題，資金密集導致財務管理中出現的高風險性。近年來，東營市的大部分房地產企業資金主要來源于銀行借款，以投入債務資金為主，在片面的追求高回報的利益的驅動下，貸款增長率持續偏高。建高檔別墅，洋樓，豪華大酒店，高規格大型商業步行街等耗資巨大，如東辰鑒墅主要是面對高端消費群體，建筑面積以330—730平米的景觀別墅和200平米的花園洋房為主，與此相仿的格林楓景、盛運家園等，這些盲目舉債，打造豪華小區建設，回籠資金較慢，收益不是很理想，無形增加了小區運營成本的附加值，增加了企業財務的風險。

2、利率與市場變動

在市場經濟競爭中，企業的發展與運行，面臨著各種挑戰和機遇等變數。尤其是房地產企業貸款，開發中地產價格，建材原料價格等。可以說企業在市場競爭中面臨著諸多不可預測的風險。如，2011年面對劇烈的通貨膨脹，央行根據形勢發展要求，繼續利用利率等價格調控手段，調節資金需求和投資儲蓄行為，管理通貨膨脹預期。相繼

兩次央行提出將一年期存、貸款基準利率上調0.25個百分點（累計上調0.50個百分點）。這一貨幣政策對于房地產企業而言，由于貸款利率的提高，大大增加了房地產企業的資金成本，預期收益也大打折扣，給企業的發展帶來了巨大的壓力和損失。

（二）項目投資的盲目性較大

隨著經濟的發展，人們對物質生活品質需求越來越高，作為領先行業房地產業，對城市的打造越來越備受消費者的青睞，不少房地產企業絞盡腦汁，挖空心思的在城市規劃建設中，不惜重金“爭奪”土地的開發與使用權，進行所謂的“牧歌式圈地運動”，位數不少的高端人士認為只要取得土地使用權，投入相應的資金，按照設計圖紙施工，工程項目按期交付使用，就會獲得高額的經濟效益。其實，有些房地產企業在開發項目中缺乏對征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，這樣企業在投資運行中各項成本指標的測算及分解落實工作很難確立相對準確的目標利潤。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

（三）項目經營過程缺乏理財依據

不少房地產企業在房產開發運行中，嚴格落工程項目的各項指標，抓質量，抓安全，抓進度。恰恰忽視了財務部門的監督職能，在工程項目的成本核算上不夠規范，比較疏忽，走過場，沒有真正的根據企業的特點進行成本核算。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。

二、房地產開發企業防范財務風險具體措施

（一）防范籌資環節財務風險

1、科學籌資，減低財務風險

對多數企業而言：企業的生存與發展中產生的負債越多，給企業帶來的債務風險就越大。對此，房地產企業在運行中應發揮自身存在的優勢，降低債務，減少財務風險。一是利用競標取得的土地使用權和良好的社會信譽作抵押擔保進行銀行貸款，充分發揮財務的職能，減低投資風險；二是房產企業通過財務預算，科學制定債務風險控制的底線，合理調控好企業權益資金與債務資金的比例關系，減少籌資風險。

2、擇機預售，回收投資

房地產企業在投資運營中，地產即使投資品也是消費品具有二元性，如何將投資建成的樓房商品轉化成消費品，在轉化成消費品的過程中使企業老板獲得投資的回收，產生利潤。這也是投資商在運營中一個關鍵的環節。地產的銷售過程中還受到區域供求，國家政策的影，金融動向，受到地域消費水平等的限制與影響，往往給投資品變現金帶來風險，引起資金鏈斷裂。因此，在投資品末段銷售時，房地產企業必須加強資金回收和財務集中管理，由公司統一調配，這樣更有利于企業資金積累與壯大。

（二）防范經營環節財務風險

1、抓好財務預算，防范財務風險

做好企業財務全面預算工作，建立有效的預算系統，避免非正常的經營活動減少企業不必要的損失。實施滾動預算，將實際與預算的進行比較，確定和分析兩者差異，制定和采取相應的調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，建立全面預算體系可以根據企業的經營情況，制定下一步的預計經營情況，預測在經營中所遇到的風險所在，并且可以預先采取避免發生風險的措施，已實現企業利益的最大化。

2、防范財務風險，實施集中管理

企業的發展，源自于規范統一的管理，作為房地產企業，頭緒復雜，財務經營與管理是多年來一直是研究的課題。在實際的經營與管理中發現，如果公司分權過多，就會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能分散。只有這樣，公司在發展中才能充分利用規模優勢，避免財務風險的產生，才能實現公司整體利益的最大化。

（三）建立健全財務管理，防范財務風險

財務人員在實際工作中應根據房地產企業經營的活動和財務特點，不斷探索整個經營過程的財務管理模式，構建內部財務控制體系。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬目不符的要及時查明原因，落實具體解決的方案。同時根據財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，進行分析和作出抉擇，如果發現企業存在的風險，并向經營者示警，避免財務風險的發生。

參考文獻：

[1]吳志華，華馬姣.房地產開發企業的財務風險管理初探[J].現代經濟（現代物業中旬刊），2011，（5）：45-46endprint