對房地產開發企業稅務籌劃的探析

盧靜

摘要：房地產開發企業屬于資金密集型企業，國家對房地產開發企業的關注度一直是很高的，關于房地產開發企業的各項政策林立，在如今激烈的競爭之中，要想節約成本，增強企業的競爭力，就必須要關注企業的稅務。本文從稅務籌劃的相關概念出發，分析了房地產開發企業稅務籌劃的一般特性，并且對此提出一些建議。

關鍵詞：房地產 納稅 企業 政策

房地產開發企業的稅務籌劃不是鉆法律的空子，也不是要與國家機關人員進行違法違規的交易，而是要在法律允許的范圍之內，加強經營管理，調整經營結構，運用科學合法的方式，最大限度地利用法律優惠政策。良好的稅務籌劃方案不僅可以增加收益，減輕稅負，更是房地產開發企業健康運營的助推器，引導企業人員形成主動的納稅意識，為國家營造健康的良好的稅收環境。

一、關于房地產開發企業稅務籌劃的相關概念

房地產開發企業的稅務籌劃是指在一定的社會環境下，房地產開發企業根據稅法的相關規定，對本企業的財務目標進行謀劃，以減輕企業的稅負，包括轉稅、避稅、節稅等方法，主要通過在法律允許的條件下通過稅法文件的優惠、規避、合法提高或者降低產品價格等方法進行減稅。稅務籌劃不是為了鉆法律的漏洞，也不是要和稅務機關的執法人員進行違法交易，而是要在源頭上進行合法的規劃，從規劃企業本身的發展戰略出發，合理利用優惠政策，達到提高房地產開發企業的盈利的目的。

房地產開發企業的稅務籌劃有以下幾個方面的特點：一是它的合法性，法不可違，房地產開發企業的稅務籌劃都是必須在法律允許的范圍內做的，之所以可以通過籌劃避免多繳稅是因為法律的優惠、納稅義務的不確定、多種方式納稅等因素；二是它的籌劃性，大多關于納稅方面的業務都是具有滯后性的，只有在企業經營活動發生之后，納稅義務才會產生，稅務籌劃建立在對稅法的充分了解上，結合房地產開發企業的經營活動、戰略規劃等，有計劃有目的的進行籌劃，具有超前性；三是目的性，房地產開發企業的稅務籌劃是目的性極強的，圍繞著減輕賦稅的中心，延伸出避免經濟損失、避免涉稅風險、避免名譽損失等一系列目標；四是它的多維性，納稅義務是貫穿在整個生產經營活動中的，所以，房地產開發企業的所有活動都涉及稅務籌劃的范圍，空間上不僅僅局限在本企業，時間上貫穿全局。

二、房地產開發企業稅務籌劃的可行性與必要性分析

（一）可行性分析

房地產開發企業進行稅務籌劃對企業是有很大意義的，首先我們來分析其可行性，發掘存在的問題。

第一、 要在企業做出籌劃方案之前，對成本、利潤、資金三要素進行深入地分析，做出相關的正確的財務決策，使整個企業的經營在法律允許的條件下健康運轉，保證稅務籌劃運行環境的穩定性；第二，企業要統籌兼顧的看待稅務籌劃，不能一味的為了稅務籌劃而忽略了實現企業稅務籌劃所需要耗費的成本，避免引發其它費用的增加，致使最終得不償失，要遵循成本效益的原則，根本上要依靠經營管理，提高工作效率、減少成本來提高效益；第三，由于稅務籌劃方案的實現是一個長期的過程，存在著收益不確定、資金支付時間長等不定性因素，會影響房地產開發企業的稅務籌劃方案實施，所以，在進行稅務籌劃方案制定實施時，必須考慮到決策風險和長時間的資金價值；第四，要得到國家和稅收部門的支持，房地產開發企業的所有經營活動都必須在法律的準許之下。

（二）必要性分析

房地產開發企業經營活動資金大，稅務籌劃的空間大。房地產開發企業的稅收項目多，貫穿于房地產開發企業的各個環節中，房地產開發企業交易金額大，須納稅額大，不同的納稅方法對稅額的影響是很顯著的，近幾年的稅務機關對房地產開發企業的監控更是越來越強，因此，稅務籌劃的重要性越來越明顯，必須要做出稅務籌劃，使房地產開發企業的稅負降低，房地產開發企業才能獲得更好收益。

關于房地產開發企業的政策種類繁多。房地產行業一直是國家重點調控的企業，在這種宏觀調控之下，國家對房地產開發企業的法律政策數量多，分類細，而且各個法律法規之間變更頻繁，房地產開發企業要在激烈的競爭中獲得一席之地，就要跟上國家及地方法律法規的變化，針對自身做出應對高負擔稅負的籌劃，從而降低風險，增強競爭力。

稅務籌劃有利于房地產開發企業的長遠發展。房地產開發行業的健康發展不僅是房地產開發企業的存在需要，更是國家經濟健康發展的必然要求，房地產行業的可持續發展，依賴于國家良好健康的法律環境，以及房地產開發企業的自身健康發展，稅務籌劃的主要目標是在不違背法律的條件之下，利用政策優惠尋找最低稅負方式來實現利潤最大化，國家也可以通過企業的納稅籌劃方案來分析和判斷當前稅收政策的不完善之處，從而發現稅收漏洞，健全我國的稅收體制。

三、房地產開發企業稅務籌劃的一般性方法及發展趨勢

（一）準備環節的稅務籌劃

稅務籌劃是一種新型的企業管理辦法，它要求房地產開發企業在經營決策各項業務時將稅收作為重要的前置成本因素來做全局性考慮，從房地產開發企業設立之始，就要關注到企業的注冊地點、出資方式、企業性質、人員結構等方面的事項，在企業經營前期就分析籌劃企業在經營階段所應承擔的稅負。

（二）房地產開發企業資金籌劃環節的稅務籌劃

房地產開發企業屬于資金密集型產業，在企業籌集所需資金時，不僅要考慮到資金籌集是否充足，還必須考慮資金籌集的成本，使資金籌集的成本最小化，盡可能地考慮債務資本與股權資本的比例，合理搭配資本后，運用科學的方法進行籌資以期減少借款利息和其他費用，避免在資金籌集環節的稅負，節約成本，預防風險。

（三）房地產開發企業產業開發環節的稅務籌劃

房地產開發企業在產業開發時所涉及的范圍較廣，在國家稅收法律規定之中關于房地產開發的費用扣除方法就有兩種，規定的不同使房地產開發費用產生了兩種計算方法，而這兩種計算方法也存在差異。然而，稅法規定的房地產開發如果應為分立而產生的房地產轉移是不會征收土地增值稅的，稅率的規定適用于房地產開發企業進行納稅籌劃的細則還有幾個，要從這幾個地方入手，從而達到減輕房地產開發企業稅負的目的。endprint

（四）房地產開發企業經營銷售環節的稅務籌劃

銷售環節的稅務籌劃方法最主要的是企業法人層次的設置，房地產開發企業可以設置全資子公司，以及獨立核算的二級法人，用它們去從事經營與房地產開發企業無關的業務，將這部分的稅收費用從應納營業稅中分離出去，使代理業務適應對應行業的稅收優惠政策，從不同的稅法細則入手減輕稅負。

四、房地產開發企業稅務籌劃的注意事項

（一）國家和地方政策對稅務籌劃的影響

降低成本是房地產開發企業在發達的地產經濟競爭中增強競爭力的必然需求，由此，房地產開發企業對稅務籌劃的需求越來越大，反過來對于當地的政府及相關機構的影響也會越來越大，國家和當地政府是否激勵引導稅務籌劃，牽涉到政府的各個職能部門，因為是否符合一定的優惠標準才是決定企業稅務籌劃方案是否通過的因素，這就需要充分運用其他的職權部門審批權，此外，稅務機關執法能力的水平也對企業稅務籌劃有著巨大影響。

（二）兼顧稅務籌劃的兩面性

單從稅務籌劃來實現房地產開發企業稅負最小化是不全面的，因為這樣雖然抓住了稅務籌劃的一個關鍵方面，但是這種思想是不利于稅務籌劃方案的整體實施和有效設置的。房地產開發企業在獲取部分稅負減輕的利益時，還應該兼顧經濟活動參與的各方稅負情況以及稅負轉嫁情況，當額外費用和方案實施相對其他方案取得的收益更多時，該方案才是合理方案，一項成功的方案應該是全面優化各個環節的方案，而不僅僅是稅負最輕的方案，犧牲企業的總體利益來降低稅負的方法是極不明智的。

（三）稅務籌劃方案應有極強的適應性

方案的實施要具體情況具體分析，在復雜的環境下實施稅務籌劃，不能夠生搬硬套也不能夠局限于固有模式，要認識到稅務籌劃與會計制度的適度分離。企業的會計制度的出發點是投資者和潛在的投資者，讓他們全面的了解企業的盈利可能性，而稅法的關注點是經濟和社會的調節，二者在同一經濟行為上的態度不同，要求也是不同的。加強稅務籌劃方案的適應性就是要統籌兼顧企業與社會的利益，從企業的自身出發，達到社會效益與經濟效益的雙收，也是企業稅務籌劃方案全面性的體現。

五、結束語

房地產開發企業的稅務籌劃對企業的重要性越來越強，在制定稅務籌劃時，必須要從企業自身出發，具體問題具體分析，統籌兼顧稅負與企業的整體利益。只有這樣，才能最大限度地提高企業的效益，達到社會效益與企業效益的雙收。

參考文獻：

[1]劉占齊.房地產開發企業稅務籌劃探討[J].會計師，2013.04endprint