針對商業房產的預算管理

張笑 王東升 李祥歌

摘 要：財務預算是一門專為企業預算一定預算時間內的財務狀況和經營成本和各種預算的價值指標的總稱。其是一種貫徹房產企業戰略方針機制的綜合財務預算收支系統，可以為房產企業的協調、控制、激勵、評價等一系列的管理。是管理安排房產企業相關的投融資活動、經營活動和財務活動的未來情況預期并控制的管理行為。

關鍵詞：房產企業；財務預算管理；作用

一、房產企業中的財務預算管理所產生的作用

1.便于各職能部門的協調一致。房地產企業預算的最大程度實現必須有企業內部的各職能部門協調一致。但是因各職能部門的職責不同，不免會造成相互沖突的現象。在過去的管理模式下主要的管理板塊劃分依據是按職能部門來劃分的，而各個職能部門的管理中又缺乏整合，從而造成本位而零亂的缺陷。

2.有利于加強房產企業內部控制。房產企業在制定了預算后，就一定要進全力去實現它，不能只是流于形式，說一套做一套。房產企業的預算一經制定，即應立刻進入實施階段，同時也要把管理工作的重心逐漸向控制過程進入，也就是說要按計劃進行經濟活動。如房產企業因受外部環境的影響而不斷變化時，其執行情況和預算必然也會有所偏差，此時，可以將預算與執行的情況相互進行對比分析，這樣可以為房產企業經營者提供高效的監控手段。房產企業內部控制的核心作用即預算管理。

3.有利于績效考核。績效考核作為房產企業員工加薪晉升的重要指標，其在擬定中，首先，應逐層傳遞和分解企業的戰略目標，讓每個員工能夠承擔起自身的崗位職責，以使沒一個職位更具有戰略責任。而績效考核作為戰略目標的基礎實施手段，其管理指標應在戰略目標的實施上不脫節的基礎上，把戰略目標層層分解。量化指標房產企業預算的戰略目標，以此可做為其指標達到績效考核導向性的作用，預算管理工作的標準應以數量化的方式來表明，它本事是具有一定考核性的，因而預算情況可以直接對其工作成效來評定。

4.有利于量化房產企業各職能部門的奮斗目標。房產企業中所有職能部門預算的制定是通力合作的結果，在綜合平衡所有職能部門的預算結果后才最后確定的。因此，可以說房產企業每個部門的預算目標也就是其總目標預算的分解。預算一方面可以使各個職能部門的努力方向及奮斗目標所量化，另一方面還可在企業各部門間的活動安排上跟預算來安排。科學的預算管理體系是房產企業的戰略目標和經營思想的核心動力，是一個房產企業在公司未來一段時間內的經營思想、決策、目標及財務數量說明和經濟責任等等各方面的權力約束依據，同時也是一個公司的整體戰略方針。

二、房產企業的財務預算執行

1.預算指標分解和責任落實。各預算部門必須在預算下達后認知組織實施，并逐層分解、落實預算指標，嚴格執行管理。落實到公司內部的各個部門崗位，明確責任部門和最終責任人，形成全方位的預算執行責任體系。預算指標的分解要明確、具體，便于執行和考核，應當遵循定量化、全局性、可控性原則；預算指標的分解要對經營總目標的實現起到有利的作用；賦予責任部門和責任人的預算指標應當在其責權范圍內對預算指標負責。

2.預算執行控制。房產企業預算控制應以現金流的控制為其預算的核心內容，應該把每個月都編制一份詳細的資金收支預算表，以起到資金收支平衡和控制風險的作用。其中，資金支付的重點即是對審批的控制，是對有違背預算目標的經濟活動起到制止作用和確保各業務活動不逾越到規范的范圍之外運行。對預算之外的資金支付，應要求其提供出相關資金支付的依據、原因的等資料，并且要嚴格審批之后方可進行支付。

3.預算分析。為確保預算執行信息傳輸及時、暢通、有效，執行預算的單位部門應當建立預算實時監控機制及分析制度。要進行密切跟蹤、檢查重要的關鍵性預算指標，定期比較分析實際發生情況與預算指標，并要編制預算分析的報告。包括：預算目標、分析對象、實際執行結果、預算執行差異、差異分析及原因、責任歸屬、改進措施和建議等基本內容。

4.預算調整。預算單位可在市場環境、經營條件、政策法規等因素有重大變化時，已經導致預算執行的結果產生重大偏移時，可以適當的將預算方案做出調整。當預算需要做出相應調整的時候，其執行單位必須以書面報告的形式對需要做出調整的內容做出詳細的調整理由，并在其中附上調整的建議方案等，另外還要對比調整前和調整后的預算指標，主要是為查看他是否已經影響到了公司的總體預算目標。最后，相關預算管理部門在對調整方案進行審批時，要根據調整事項的性質或金額的不同來分析，最后方可授權審批，或移交給董事會審議后在做審批，之后才可以下達調整后的執行任務。

5.預算考核。在進行預算時，如果沒有進行考核就直接做預算，那么其不能實施的，因為缺乏了最基本的嚴肅性。反過來說，預算管理在提供參考數值給績效考核利用時，其管理者一定要在實際執行的預算結果中對其加以優化和不斷的進行修正，以保證其能真正的發揮出預算管理的激勵作用，以更加有效符合實際情況。其中，預算管理的工作的執行評價就是預算管理。它的主要工作是對預算責任主體的評價，包括審核、執行、控制、調整、分析等；預算責任主題應以預算評價結果來作為主題考核依據之一，并且要與預算單位的經營層及員工的日常工作或者年終獎懲相互聯系起來，這是為了能夠使他們起到一個激勵和制約的作用。只有兩者的相互結合，才可以使部門和員工的績效考核更加真正的擁有明確、可行的目標，最終以實現企業未來的戰略目標能起到重要作用。

總之，房地產企業在通過預算管理的全面實施后，可以在不確定性的市場上增強其適應能力，有利于其資源的合理配置，管理結構調整等。而對于其企業的內部預算控制來說，需要把有關房地產企業各方面的各種信息資源相整合，以及時發現其中不匹配的預算因素，并及時完善，從而確保房地產企業的預算與發展相符合，促進良性發展。

參考文獻：

[1]孫麗敏.樓盤管理在房產管理中的應用[J].黑龍江科技信息，2009，（28）.

[2]閆曉光.對房產管理信息化建設的研究和探索[J].中國建設信息，2009，（12）.