我國商業(yè)銀行住房貸款政策效應研究

趙琳潔

摘要：在我國商業(yè)銀行住房貸款的發(fā)展歷史不是很長，但是它的發(fā)展速度和發(fā)展規(guī)模是其他銀行業(yè)務(wù)不能媲美的。目前我國商業(yè)銀行住房貸款政策引發(fā)了一系列的效應，比如貸款數(shù)量很龐大但是質(zhì)量有待進一步提升；銀行自身面對大量的住房貸款的管理機制不夠完善，貸款存在一定的潛在風險，本文就是圍繞我國商業(yè)銀行住房貸款政策效應進行分析。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；住房貸款；效應；管理機制；風險

在社會轉(zhuǎn)型經(jīng)濟突飛猛進的新時期，房產(chǎn)成為現(xiàn)代人們奮斗必買的一個消費品，近年來，房價的持續(xù)猛漲，買房人數(shù)量也急劇增加，面對龐大的消費群體和高價的樓房，越來越多的人們傾向于運用商業(yè)銀行住房貸款來救濟當前面臨的難題。在我國，商業(yè)銀行住房貸款政策的頒布和實行引發(fā)了一系列的效應。

一、我國商業(yè)銀行住房貸款政策的現(xiàn)狀

為促進我國經(jīng)濟的快速高效發(fā)展，穩(wěn)固房地產(chǎn)行業(yè)的管理措施，中國人民銀行通過舉行會議發(fā)布，調(diào)整和規(guī)范商業(yè)銀行的自營性個人住房貸款政策：

首先，中國人民銀行決定把現(xiàn)行的商業(yè)銀行住房貸款的利率與同時期的貸款利率水平保持在一條線，監(jiān)管商業(yè)銀行的利率下線，將下限利率水平調(diào)整為相應期限檔次貸款基準利率的09倍，對于利率水平和內(nèi)部定價采取當事人自主決定的方式，也就是商業(yè)銀行的法定代表人能夠通過具體情況來具體對待利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。

第二，在全國一些大城市或者小城市，房地產(chǎn)的價格上漲的飛快，中國人民銀行就此規(guī)定對于這樣的城市和地區(qū)，隨著房價的高漲，城鎮(zhèn)居民的個人住房貸款提高10個百分點，也就是從過去的20%調(diào)整為30%；而關(guān)于全國究竟是哪些城市或地區(qū)需要這樣的調(diào)整，中國人民銀行并沒有作出具體的規(guī)定，而是將這樣的權(quán)利下放于商業(yè)銀行法人，由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門的規(guī)定并結(jié)合自己的實際情況來自行決定，中國人民銀行并不作具體的調(diào)整和規(guī)定。

這次商業(yè)銀行住房貸款政策調(diào)整對需要貸款買房的人們來說無疑是一大福利，將商業(yè)銀行個人住房貸款利率與正常貸款利率相持平，使人們能夠放心貸款購房子，更加有利于完善商業(yè)銀行的風險管理機制和定價機制。隨著我國商業(yè)銀行的電子化和中國人民銀行對商業(yè)銀行的指引、管理和調(diào)整，很明顯的可以看出商業(yè)銀行內(nèi)部管理機制和利率發(fā)放安全得到了很好的改善和調(diào)整。

我國法律法規(guī)對商業(yè)貸款的指引和規(guī)制主要是從2010年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》開始，通知發(fā)布之后，房產(chǎn)價格在一定程度上得到了遏制和規(guī)范。緊接著2011年國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施（下稱“新國八條”），對差別化住房信貸政策進行監(jiān)管和調(diào)控，比如，將買二套房產(chǎn)的家庭或個人，將首付的錢款提高的不得低于整個房價的60%，貸款利率不得低于基準利率的11倍。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督和檢查，對違規(guī)行為進行嚴肅處理，新國八條出臺后的一段時期內(nèi)，商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)在一定程度上得到了緩和。

二、我國商業(yè)銀行住房貸款政策效應

我國商業(yè)銀行住房貸款政策在現(xiàn)行經(jīng)濟發(fā)展快速的社會中存在著一定的效應，將這些效應歸結(jié)起來主要可以劃分為外部實效和內(nèi)部效應。外部實效指的大致是關(guān)于貸款者和房產(chǎn)商之間的效力和效果，內(nèi)部效應是指商業(yè)銀行自身就具有的效應機制。

1商業(yè)銀行住房貸款的外部實效

首先，貸款者由于生活的壓力和自身的經(jīng)濟條件，在通過商業(yè)銀行貸款獲得房屋的使用權(quán)和居住權(quán)之后，沒有能力或者不愿按貸款合同約定的方式來還款，那么商業(yè)銀行的貸款和部分資產(chǎn)便是一去不復返，面對流動的貸款者以及不穩(wěn)定的誠信機制，這種效果是很難進行規(guī)制和防范的。

其次，關(guān)于房產(chǎn)商的效應，房產(chǎn)商為了自身的業(yè)績和利益，為了贏得商業(yè)銀行的貸款來周轉(zhuǎn)自身的資金，開虛假證明來虛假購房或者虛假抵押，最終會發(fā)現(xiàn)這些個虛假的住房貸款或者虛假的抵押房產(chǎn)都有著自身的重大問題。

2商業(yè)銀行住房貸款的內(nèi)部效應

如果商業(yè)銀行的住房貸款在居民還款期間的貸款利率不穩(wěn)定或者不確定，而同時商業(yè)銀行對應的存款利率是確定并穩(wěn)定的話，當還款期間貸款利率發(fā)生改觀的時候，商業(yè)銀行由于總貸款所獲得的利潤就會因此受到同惡相成。

首先，商業(yè)銀行具有自身性質(zhì)所決定的流動性的風險。所謂銀行自身所決定的流動性風險指的就是當商業(yè)銀行面臨僵硬性和非商業(yè)性的時候，商業(yè)銀行無法通過自身所擁有的債權(quán)、抵押物或者抵押財產(chǎn)變現(xiàn)出以獲得充足的資金。商業(yè)銀行的住房貸款是商業(yè)銀行最重要的一項業(yè)務(wù)，是商業(yè)銀行自身增加資產(chǎn)的重要源頭，如果在住房貸款上出現(xiàn)問題，這就讓商業(yè)銀行在資產(chǎn)的流動性上擁有者很大的風險。

其次，商業(yè)銀行的內(nèi)部管理風險。在我國商業(yè)銀行不是國家行政機關(guān)，而是以盈利性為目的的金融企業(yè)，國家對商業(yè)銀行的監(jiān)管不完善，對于商業(yè)銀行的實際運作來說，如果自身管理機制不足夠完善，那商業(yè)銀行也面臨著內(nèi)部管理機制不足的風險，要建立健全商業(yè)銀行內(nèi)部的各項規(guī)章制度，是商業(yè)銀行的一個重要的任務(wù)。

三、我國商業(yè)銀行住房貸款政策的管理機制和效應研究

目前我國社會和市場正處于轉(zhuǎn)型時期，經(jīng)濟突飛猛進，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出較好的發(fā)展趨勢。面對房產(chǎn)的增值速度，越來越多的居民不僅貸款買房，而且還把買房子當成是一種投資。隨著社會的轉(zhuǎn)型，人們爭先恐后的買房造就了炒房熱成為了社會的一種趨勢，隨著這種行為的發(fā)展，規(guī)范商業(yè)銀行住房貸款政策成為了必然，我們必須完善我國商業(yè)銀行住房貸款的管理方法，以追求在最大程度上防范所引發(fā)的風險所帶來的損失。

首先，最重要的一點就是要建立和加強銀行間和貸款者之間的文化管理建設(shè)，在銀行內(nèi)部，上到公司的高級管理員下到業(yè)務(wù)員都要增強員工的法制觀念和道德機制、合法意識，從指導思想上牢固樹立依法、合規(guī)、誠信的經(jīng)營理念，進而轉(zhuǎn)化為全體員工上上下下在業(yè)務(wù)經(jīng)營中的自覺自省行為。在外部貸款者上，中國人民銀行應該建立一種嚴格的個人信用等級制度，健全一個專門的信用等級評價機構(gòu)來管理居民的個人信用問題，對信用好的公民采用加分制，而那些信用比較差的則采用減分制，因此，商業(yè)銀行可以通過專業(yè)機構(gòu)評級的信用等級來發(fā)放貸款。

其次，建立健全銀行內(nèi)部賬戶管理操作信息管理系統(tǒng)，以防范銀行內(nèi)部工作人員執(zhí)業(yè)所引發(fā)的的風險，同時也要建立一種對企業(yè)法人進行信用評估的機構(gòu)，定期對企業(yè)法人評估信用，以確保商業(yè)銀行貸款時能夠熟悉對方的能力，比如是否能夠按時按數(shù)還款，也就是能夠知悉對方的信用指標和還款能力，另外商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)員必須對開發(fā)商提供的信息進行定期或者不定期的檢查，發(fā)現(xiàn)問題要及時反饋修改。對于違規(guī)行為按照銀行內(nèi)部規(guī)則追求相關(guān)人的責任。

第三，商業(yè)銀行內(nèi)部信息系統(tǒng)建設(shè)和管理，主要包括基礎(chǔ)業(yè)務(wù)、貸款系統(tǒng)、管理制度、系統(tǒng)維護、安全保障等方面都要符合或遵循中國人民銀行發(fā)布的有關(guān)文件和要求，商業(yè)銀行也要對自身具體問題進行調(diào)查和管理。在發(fā)放貸款之前，為了避免將貸款發(fā)放到?jīng)]有能力按時足額償還貸款本金和利息的借款者手中，商業(yè)銀行必須仔細核查確認借款者遞送材料的真實有效性，對借款者的未來發(fā)展、自身借貸情況都要進行全面而細致的了解。在發(fā)放貸款之后，商業(yè)銀行對貸款客戶的異常交易行為進行監(jiān)督和調(diào)查，根據(jù)中國人民銀行的規(guī)定，及時準確的提供客戶所需要的一些資料和說明情況。

第四，完善或者建立健全商業(yè)住房貸款的法律規(guī)整。在法治社會，規(guī)則是指引人們行為的重要規(guī)范，因此制定一系列與商業(yè)銀行住房貸款相關(guān)的規(guī)范引導商業(yè)銀行住房貸款的行為。法律法規(guī)的出臺不僅可以指引商業(yè)銀行的貸款機制的發(fā)展而且還能夠調(diào)整銀行內(nèi)部的管理機制。實際上，我國對商業(yè)銀行規(guī)制的法律法規(guī)還不是很多，所以很有必要制定或者建立商業(yè)銀行住房貸款的法律法規(guī)。通過法律來控制房價，通過法律來降低商業(yè)銀行住房貸款中遇到的風險，避免每一代人都成為房奴，不讓房價成為影響現(xiàn)代社會生活的幸福指數(shù)。

參考文獻：

[1] 王坤、王澤森，銀行房地產(chǎn)信貸風險及對策[J]金融理論與實踐，2007，（05）

[2] 劉萍，個人住房抵押貸款風險探析，金融研究，2002年第8期

[3] 劉宏，我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險成因與對策，貴州大學，2004年第5期