“營改增”對房地產企業未來影響及對策分析

濰坊陽光壹佰置業有限公司 于紅娜

“營改增”對房地產企業未來影響及對策分析

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摘 要：隨著中國社會主義市場經濟結構不斷完善，有關營業稅改征增值稅試點深度拓展，其中對于房地產等相關行業內部稅務體制提出更加嚴格的規范要求。面對此類狀況，筆者具體針對房地產開發行業實施“營改增”改革方案期間產生的影響狀況，加以細致驗證概括，希望結合各類技術手段和思維理念進行標準策略內容制定。相信長此以往，必將能夠為我國房地產開發部門內部稅務機制合理調試成就綻放，奠定足夠和諧的適應基礎。

關鍵詞：營改增 房地產 開發行業 影響細節 應對策略

事實上，自從上世紀末我國實施分稅制度期間，有關營業稅、增值稅分立并行局勢極為顯著，畢竟上述兩類稅種在我國社會主義事業發展工作中支撐地位不相伯仲，但是相對營業稅作為利用全額課稅對象加以征收的商品勞務稅種，多次重復性征收隱患深厚，對于日后交通、建筑以及服務事業綜合化發展前景產生較強限制效應；而增值稅保留某類中性特征，長期利用增值額作為依據，雖然說經過計征收環環抵扣，適度克制上述重復征稅結果，但是兩類稅務并行舒展現象，始終難以迎合國際化稅務體制整體可持續發展訴求。

1 營改增對于我國房地產企業造成的核心影響問題整理

結合客觀層面審視，房地產開發工作需要借助建筑上游端口加以疏通延展。單純透過我國財稅部門于2011年頒布的營業稅改征增值稅試點方案內容解析，其中規定建筑業廣泛適用于11%左右的增值稅稅率指標，對于日后各類增值稅一般類計算方式原則上是比較適用的。相對地，會一定時間范圍內令房地產企業階段化建造成本數額急劇上升。

第一，因為建筑材料供應途徑繁多，會令建筑行業在處理增值稅進項稅額抵扣工作上面臨重重阻礙，另外伴隨著各類施工材料供應主體實力低下狀況的影響，使得一類小規模納稅人供應現象廣泛分布。在此類狀況之下，房地產開發人員實際購置的材料往往不會提供增值稅專用發票，之后既定進項稅額想要快速抵扣便是難上加難，造成建筑行業最終稅負壓力的不斷加大。

第二，聯合財稅部門在2009年實施的，關于部分貨物增值稅低稅率適用規則以及簡易征收增值稅政策性文件加以觀察解析，發現當中設定的作為一般納稅人，在處理某類特殊性自產貨物期間，有權力主動實施簡易法則，即透過6%收稅率標準進行后期實際需要繳納的增值稅額計算。這部分規定強調的特殊性自產貨物主要包括：生產建筑材料需要的砂、土、石料等資源全程自行采掘或是其余礦物連續生產的石灰、自來水、以水泥為原料加以規模化生產的混凝土材質等。關于上述貨物資源可謂是建筑工程項目有機延展的必要性支撐原料，在工程標準造價體系架構中占據比重范疇異常寬廣。如若說既有建筑施工單位，在進行原材料購置期間都能夠獲得對應的正規形式的增值稅發票，相應地便可以在進項稅率方面獲得6%左右的抵扣福利。筆者透過建筑行業增值稅銷項稅率11%標準加以驗證對比，發現與營改增方案實施之前相比，施工單位在進行上述必要建筑材料購買期間居然增加了大約5%以上的稅負成本，并且經過我國2010年發布的建筑行業產值利潤率3.55%方針考量，營改增方案的實施，對于房地產企業來講，實質上便是一類稅負額外增加行為，致使建筑業整體利潤空間出現大面積縮減跡象。

第三，建筑工程內部人工費用幾乎占據整體成本數額的3成左右，當中的勞務用工基本上源自于成建制的勞務公司，此類單位核心任務便是針對既有施工企業進行專項勞務支持，也就是原本依照3%標準進行營業稅支付，一旦營改增政策系統化覆蓋延展過后，整體稅率幅度便出現大幅度上升跡象；并且在缺乏進項稅額抵扣優勢基礎上，有關今后人工勞動成本日漸上漲，單純獲得微小利益的勞務公司不得不將稅負壓力全面轉移到施工企業之上。需要額外加以強調的是，作為零散農民工，其在提供勞務服務期間衍生的人工費用同樣不包含增值稅發票，也就是說不可以在進項稅內部加以抵扣，對于建筑施工企業人工費成本來講是一類較為沉重的負擔。上述各類結果無疑令房地產開發期間各項商品支付經濟負擔加大，并且會向消費者群體之中快速轉嫁，面對此類狀況，我國政府便開始采取一切宏觀手段對房價無限制上漲跡象進行克制，此后任何稅務體制改革換來的成本增加結果，都將完全交由房地產項目施工主體和開放商加以自行消化處理。

2 房地產企業在營改增政策覆蓋拓展期間需要制定與實施的應對策略解析

首先，適當提升房地產企業自身納稅合作理念，堅決抵制在原材料購置和勞務資源吸納期間滋生的不要發票的行為結果；同時適當強化房地產建設決算管理流程實效，確保在合理時間范圍內與施工監管企業進行標準化工程決算，并取得發票，全面抵制一切拖延行為。有關內部會計核算質量提升工作要得到一定程度地重視，確保各類賬目都得到合法依據支持過后，才能順勢貫徹無發票不抵扣等規范性指標，最終完成竣工驗收收尾工作。

其次，要集中一切手段進行過往房地產初期稅務款項抵扣隱患。現如今我國各地區房地產企業開始全面開放實施精裝修策略內容，尤其經過營改增稅務體制改革風暴影響過后，有關房地產企業必將加大內部裝修和家用電器配備力度，在穩固各類商品賣點基礎上，使得增值稅進項稅抵扣和土地增值稅在清算期間掌握主導地位。所以，今后房地產企業，必須全面關注增值稅發票較為規范的收集、審核力度，方便在國家大范圍實施營改增政策過后，有關期初增值稅進項稅額合理抵扣等預設指標得以有機貫徹。

再次，對于大規模樣式的房地產企業管制主體來講，畢竟實際接觸到的開發項目繁多，且地域分布范疇難以精準估計，為了適當表現出規模折扣優勢特性，涉及特定集團會針對一切對外物資采購行為加以監管，并且由其和供應主體直接簽署交易合同，最終獲取的增值稅發票，其購買方名稱便是此類集團公司，并且進行增值稅繳納期間有效承接抵扣事務。此類控制手法，相對地可以令不同成員無法處理增值進項稅抵扣事務，同時當營改增政策大范圍覆蓋普及過后，有關開發項目實際布置區域管制人員，必然會依照特定比例要求進行增值稅預先繳納，此時不管是集團公司或是開放項目所在地單位都要進行增值稅預先繳納，對于上述集團整體現金流管理工作質量造成不小的沖擊。所以，可以適當考慮透過集團公司進行供應商統一交流，同時要求成員企業與供應商分別進行合同簽訂，確保各自都能獲取對應的增值稅發票，最終在合理時間范圍內完成抵扣任務。再就是針對新成立且保留法人資格的成員企業，制定并實施全新戰略方案，必要情況下可以考慮將保留法人資格的成員企業，順勢過渡轉化成為新設立的不具備法人資格的分公司，這對于集團公司和成員企業納稅工作量適當減輕需求來講，是最為貼切的應對手段。

最后，房地產行業“營改增”給稅負及商品成本帶來變化，同時對于房地產企業的經營模式、市場行為等都有著巨大影響。在十八大報告中提出：“堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路，推動信息化和工業化深度融合，工業化和城鎮化良性互動，城鎮化和農業現代化相互協調，促進工業化、信息化城鎮化、農業現代化同步發展。”其中，新型城鎮化代表著城市發展的精細化和智能化，將顯著推動涵蓋城市軌道交通、園林裝飾、節能環保等城市“精雕細琢”及智慧城市、智能交通、醫療信息化等生活智能化產業的發展。房地產企業在商品房開發建設過程中，應加大公共配套設施的投入，打造高品質智能化社區，提高商品的賣點，在越來越激烈的市場競爭中占得先機。

3 結語

綜上所述，我國房地產行業大力遵循營改增稅務體制規則，對于國家遏制房價任意上漲跡象工作來講，輔助功效異常深刻。相信至此過后不久，我國房地產行業會朝著更加健全、完善的軌道方向不斷過渡轉換，同時適當強化特定企業納稅行為，穩固各類實務操作進程，將其間隱藏的一切涉稅風險隱患全面扼殺在搖籃之中。

參考文獻

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作者簡介：于紅娜(1983-)，女，漢族，山東濰坊人，中級會計師，學士學位，主要從事財務稅務方面的研究。

中圖分類號：F812.42

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)05(b)-133-02