“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對(duì)策分析

濰坊陽(yáng)光壹佰置業(yè)有限公司 于紅娜

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對(duì)策分析

濰坊陽(yáng)光壹佰置業(yè)有限公司 于紅娜

摘 要：隨著中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷完善，有關(guān)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)深度拓展，其中對(duì)于房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)內(nèi)部稅務(wù)體制提出更加嚴(yán)格的規(guī)范要求。面對(duì)此類狀況，筆者具體針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”改革方案期間產(chǎn)生的影響狀況，加以細(xì)致驗(yàn)證概括，希望結(jié)合各類技術(shù)手段和思維理念進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)策略內(nèi)容制定。相信長(zhǎng)此以往，必將能夠?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)開發(fā)部門內(nèi)部稅務(wù)機(jī)制合理調(diào)試成就綻放，奠定足夠和諧的適應(yīng)基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn) 開發(fā)行業(yè) 影響細(xì)節(jié) 應(yīng)對(duì)策略

事實(shí)上，自從上世紀(jì)末我國(guó)實(shí)施分稅制度期間，有關(guān)營(yíng)業(yè)稅、增值稅分立并行局勢(shì)極為顯著，畢竟上述兩類稅種在我國(guó)社會(huì)主義事業(yè)發(fā)展工作中支撐地位不相伯仲，但是相對(duì)營(yíng)業(yè)稅作為利用全額課稅對(duì)象加以征收的商品勞務(wù)稅種，多次重復(fù)性征收隱患深厚，對(duì)于日后交通、建筑以及服務(wù)事業(yè)綜合化發(fā)展前景產(chǎn)生較強(qiáng)限制效應(yīng)；而增值稅保留某類中性特征，長(zhǎng)期利用增值額作為依據(jù)，雖然說經(jīng)過計(jì)征收環(huán)環(huán)抵扣，適度克制上述重復(fù)征稅結(jié)果，但是兩類稅務(wù)并行舒展現(xiàn)象，始終難以迎合國(guó)際化稅務(wù)體制整體可持續(xù)發(fā)展訴求。

1 營(yíng)改增對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)造成的核心影響問題整理

結(jié)合客觀層面審視，房地產(chǎn)開發(fā)工作需要借助建筑上游端口加以疏通延展。單純透過我國(guó)財(cái)稅部門于2011年頒布的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案內(nèi)容解析，其中規(guī)定建筑業(yè)廣泛適用于11%左右的增值稅稅率指標(biāo)，對(duì)于日后各類增值稅一般類計(jì)算方式原則上是比較適用的。相對(duì)地，會(huì)一定時(shí)間范圍內(nèi)令房地產(chǎn)企業(yè)階段化建造成本數(shù)額急劇上升。

第一，因?yàn)榻ㄖ牧瞎?yīng)途徑繁多，會(huì)令建筑行業(yè)在處理增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣工作上面臨重重阻礙，另外伴隨著各類施工材料供應(yīng)主體實(shí)力低下狀況的影響，使得一類小規(guī)模納稅人供應(yīng)現(xiàn)象廣泛分布。在此類狀況之下，房地產(chǎn)開發(fā)人員實(shí)際購(gòu)置的材料往往不會(huì)提供增值稅專用發(fā)票，之后既定進(jìn)項(xiàng)稅額想要快速抵扣便是難上加難，造成建筑行業(yè)最終稅負(fù)壓力的不斷加大。

第二，聯(lián)合財(cái)稅部門在2009年實(shí)施的，關(guān)于部分貨物增值稅低稅率適用規(guī)則以及簡(jiǎn)易征收增值稅政策性文件加以觀察解析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)中設(shè)定的作為一般納稅人，在處理某類特殊性自產(chǎn)貨物期間，有權(quán)力主動(dòng)實(shí)施簡(jiǎn)易法則，即透過6%收稅率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行后期實(shí)際需要繳納的增值稅額計(jì)算。這部分規(guī)定強(qiáng)調(diào)的特殊性自產(chǎn)貨物主要包括：生產(chǎn)建筑材料需要的砂、土、石料等資源全程自行采掘或是其余礦物連續(xù)生產(chǎn)的石灰、自來水、以水泥為原料加以規(guī)模化生產(chǎn)的混凝土材質(zhì)等。關(guān)于上述貨物資源可謂是建筑工程項(xiàng)目有機(jī)延展的必要性支撐原料，在工程標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)體系架構(gòu)中占據(jù)比重范疇異常寬廣。如若說既有建筑施工單位，在進(jìn)行原材料購(gòu)置期間都能夠獲得對(duì)應(yīng)的正規(guī)形式的增值稅發(fā)票，相應(yīng)地便可以在進(jìn)項(xiàng)稅率方面獲得6%左右的抵扣福利。筆者透過建筑行業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅率11%標(biāo)準(zhǔn)加以驗(yàn)證對(duì)比，發(fā)現(xiàn)與營(yíng)改增方案實(shí)施之前相比，施工單位在進(jìn)行上述必要建筑材料購(gòu)買期間居然增加了大約5%以上的稅負(fù)成本，并且經(jīng)過我國(guó)2010年發(fā)布的建筑行業(yè)產(chǎn)值利潤(rùn)率3.55%方針考量，營(yíng)改增方案的實(shí)施，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，實(shí)質(zhì)上便是一類稅負(fù)額外增加行為，致使建筑業(yè)整體利潤(rùn)空間出現(xiàn)大面積縮減跡象。

第三，建筑工程內(nèi)部人工費(fèi)用幾乎占據(jù)整體成本數(shù)額的3成左右，當(dāng)中的勞務(wù)用工基本上源自于成建制的勞務(wù)公司，此類單位核心任務(wù)便是針對(duì)既有施工企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)勞務(wù)支持，也就是原本依照3%標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅支付，一旦營(yíng)改增政策系統(tǒng)化覆蓋延展過后，整體稅率幅度便出現(xiàn)大幅度上升跡象；并且在缺乏進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，有關(guān)今后人工勞動(dòng)成本日漸上漲，單純獲得微小利益的勞務(wù)公司不得不將稅負(fù)壓力全面轉(zhuǎn)移到施工企業(yè)之上。需要額外加以強(qiáng)調(diào)的是，作為零散農(nóng)民工，其在提供勞務(wù)服務(wù)期間衍生的人工費(fèi)用同樣不包含增值稅發(fā)票，也就是說不可以在進(jìn)項(xiàng)稅內(nèi)部加以抵扣，對(duì)于建筑施工企業(yè)人工費(fèi)成本來講是一類較為沉重的負(fù)擔(dān)。上述各類結(jié)果無疑令房地產(chǎn)開發(fā)期間各項(xiàng)商品支付經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加大，并且會(huì)向消費(fèi)者群體之中快速轉(zhuǎn)嫁，面對(duì)此類狀況，我國(guó)政府便開始采取一切宏觀手段對(duì)房?jī)r(jià)無限制上漲跡象進(jìn)行克制，此后任何稅務(wù)體制改革換來的成本增加結(jié)果，都將完全交由房地產(chǎn)項(xiàng)目施工主體和開放商加以自行消化處理。

2 房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增政策覆蓋拓展期間需要制定與實(shí)施的應(yīng)對(duì)策略解析

首先，適當(dāng)提升房地產(chǎn)企業(yè)自身納稅合作理念，堅(jiān)決抵制在原材料購(gòu)置和勞務(wù)資源吸納期間滋生的不要發(fā)票的行為結(jié)果；同時(shí)適當(dāng)強(qiáng)化房地產(chǎn)建設(shè)決算管理流程實(shí)效，確保在合理時(shí)間范圍內(nèi)與施工監(jiān)管企業(yè)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化工程決算，并取得發(fā)票，全面抵制一切拖延行為。有關(guān)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算質(zhì)量提升工作要得到一定程度地重視，確保各類賬目都得到合法依據(jù)支持過后，才能順勢(shì)貫徹?zé)o發(fā)票不抵扣等規(guī)范性指標(biāo)，最終完成竣工驗(yàn)收收尾工作。

其次，要集中一切手段進(jìn)行過往房地產(chǎn)初期稅務(wù)款項(xiàng)抵扣隱患。現(xiàn)如今我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)開始全面開放實(shí)施精裝修策略內(nèi)容，尤其經(jīng)過營(yíng)改增稅務(wù)體制改革風(fēng)暴影響過后，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)必將加大內(nèi)部裝修和家用電器配備力度，在穩(wěn)固各類商品賣點(diǎn)基礎(chǔ)上，使得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣和土地增值稅在清算期間掌握主導(dǎo)地位。所以，今后房地產(chǎn)企業(yè)，必須全面關(guān)注增值稅發(fā)票較為規(guī)范的收集、審核力度，方便在國(guó)家大范圍實(shí)施營(yíng)改增政策過后，有關(guān)期初增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額合理抵扣等預(yù)設(shè)指標(biāo)得以有機(jī)貫徹。

再次，對(duì)于大規(guī)模樣式的房地產(chǎn)企業(yè)管制主體來講，畢竟實(shí)際接觸到的開發(fā)項(xiàng)目繁多，且地域分布范疇難以精準(zhǔn)估計(jì)，為了適當(dāng)表現(xiàn)出規(guī)模折扣優(yōu)勢(shì)特性，涉及特定集團(tuán)會(huì)針對(duì)一切對(duì)外物資采購(gòu)行為加以監(jiān)管，并且由其和供應(yīng)主體直接簽署交易合同，最終獲取的增值稅發(fā)票，其購(gòu)買方名稱便是此類集團(tuán)公司，并且進(jìn)行增值稅繳納期間有效承接抵扣事務(wù)。此類控制手法，相對(duì)地可以令不同成員無法處理增值進(jìn)項(xiàng)稅抵扣事務(wù)，同時(shí)當(dāng)營(yíng)改增政策大范圍覆蓋普及過后，有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際布置區(qū)域管制人員，必然會(huì)依照特定比例要求進(jìn)行增值稅預(yù)先繳納，此時(shí)不管是集團(tuán)公司或是開放項(xiàng)目所在地單位都要進(jìn)行增值稅預(yù)先繳納，對(duì)于上述集團(tuán)整體現(xiàn)金流管理工作質(zhì)量造成不小的沖擊。所以，可以適當(dāng)考慮透過集團(tuán)公司進(jìn)行供應(yīng)商統(tǒng)一交流，同時(shí)要求成員企業(yè)與供應(yīng)商分別進(jìn)行合同簽訂，確保各自都能獲取對(duì)應(yīng)的增值稅發(fā)票，最終在合理時(shí)間范圍內(nèi)完成抵扣任務(wù)。再就是針對(duì)新成立且保留法人資格的成員企業(yè)，制定并實(shí)施全新戰(zhàn)略方案，必要情況下可以考慮將保留法人資格的成員企業(yè)，順勢(shì)過渡轉(zhuǎn)化成為新設(shè)立的不具備法人資格的分公司，這對(duì)于集團(tuán)公司和成員企業(yè)納稅工作量適當(dāng)減輕需求來講，是最為貼切的應(yīng)對(duì)手段。

最后，房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”給稅負(fù)及商品成本帶來變化，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、市場(chǎng)行為等都有著巨大影響。在十八大報(bào)告中提出：“堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)，城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。”其中，新型城鎮(zhèn)化代表著城市發(fā)展的精細(xì)化和智能化，將顯著推動(dòng)涵蓋城市軌道交通、園林裝飾、節(jié)能環(huán)保等城市“精雕細(xì)琢”及智慧城市、智能交通、醫(yī)療信息化等生活智能化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在商品房開發(fā)建設(shè)過程中，應(yīng)加大公共配套設(shè)施的投入，打造高品質(zhì)智能化社區(qū)，提高商品的賣點(diǎn)，在越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大力遵循營(yíng)改增稅務(wù)體制規(guī)則，對(duì)于國(guó)家遏制房?jī)r(jià)任意上漲跡象工作來講，輔助功效異常深刻。相信至此過后不久，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)朝著更加健全、完善的軌道方向不斷過渡轉(zhuǎn)換，同時(shí)適當(dāng)強(qiáng)化特定企業(yè)納稅行為，穩(wěn)固各類實(shí)務(wù)操作進(jìn)程，將其間隱藏的一切涉稅風(fēng)險(xiǎn)隱患全面扼殺在搖籃之中。

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作者簡(jiǎn)介：于紅娜(1983-)，女，漢族，山東濰坊人，中級(jí)會(huì)計(jì)師，學(xué)士學(xué)位，主要從事財(cái)務(wù)稅務(wù)方面的研究。

中圖分類號(hào)：F812.42

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2096-0298(2015)05(b)-133-02