基于因子分析和聚類(lèi)分析上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

郭立碩　王兆剛　李星

摘要：首先對(duì)本文中采取的統(tǒng)計(jì)學(xué)方法因子分析和聚類(lèi)分析思想進(jìn)行了簡(jiǎn)單的闡述。通過(guò)選取20家房地產(chǎn)上市公司2013年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)建立財(cái)務(wù)指標(biāo)體系，共選取17個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，運(yùn)用SPSS軟件結(jié)合因子分析和聚類(lèi)分析，以6個(gè)主因子的得分作為變量對(duì)20家上市公司分類(lèi)并結(jié)合實(shí)際情況給予財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)。對(duì)于最后的評(píng)級(jí)結(jié)果提出了自己的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 因子分析 聚類(lèi)分析

0 引言

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，同時(shí)為了擴(kuò)大資金，大的地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)公司上市發(fā)行股票、債券等金融產(chǎn)品吸納資金。這些風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑就轉(zhuǎn)嫁給了銀行，信貸機(jī)構(gòu)，投資者。因此如何有效評(píng)價(jià)和防范風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展，是我們急需解決的問(wèn)題。

1 因子分析及聚類(lèi)分析思想

1.1 因子分析的思想 因子分析的基本思想是根據(jù)相關(guān)性大小把原始變量分組，使得同組內(nèi)的變量之間相關(guān)性較高，而不同的變量之間的相關(guān)性較低。每組變量代表一個(gè)基本結(jié)構(gòu)，用一個(gè)不可觀測(cè)的綜合變量表示，這個(gè)基本結(jié)構(gòu)就稱為公共因子。用較少的綜合指標(biāo)分析存在于各變量中的各類(lèi)信息，而各綜合指標(biāo)之間彼此是不相關(guān)的，代表各類(lèi)信息的綜合指標(biāo)稱為因子。因子分析就是用少數(shù)幾個(gè)因子來(lái)描述許多指標(biāo)或因素之間的聯(lián)系，以較少幾個(gè)因子反映原資料的大部分信息的統(tǒng)計(jì)學(xué)方法。

因子分析有如下特點(diǎn)：

①因子變量的數(shù)量遠(yuǎn)少于原有的指標(biāo)變量的數(shù)量，對(duì)因子變量的分析能夠減少分析中的計(jì)算工作量。②因子變量不是對(duì)原有變量的取舍，而是根據(jù)原始變量的信息進(jìn)行重新組構(gòu)，它能夠反映原有變量大部分的信息。③因子變量之間不存在線性相關(guān)關(guān)系，對(duì)變量的分析比較方便。④因子變量具有命名解釋性，即該變量是對(duì)某些原始變量信息的綜合和反映。

因子分析的出發(fā)點(diǎn)就是用較少的獨(dú)立變量的因子變量來(lái)代替原來(lái)變量的大部分信息。

1.2 聚類(lèi)分析思想 我們所研究的樣品（網(wǎng)點(diǎn)）或指標(biāo)（變量）之間存在程度不同的相似性（親疏關(guān)系——以樣品間距離衡量）。于是根據(jù)一批樣品的多個(gè)觀測(cè)指標(biāo)，具體找出一些能夠度量樣品或指標(biāo)之間相似程度的統(tǒng)計(jì)量，以這些統(tǒng)計(jì)量為劃分類(lèi)型的依據(jù)。把一些相似程度較大的樣品（或指標(biāo)）聚合為一類(lèi)，把另外一些彼此之間相似程度較大的樣品（或指標(biāo)）又聚合為另一類(lèi)，直到把所有的樣品（或指標(biāo)）聚合完畢，這就是分類(lèi)的基本思想。

2 構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

2.1 指標(biāo)的選取與說(shuō)明 衡量上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，通常都是考核盈利能力，償債能力，運(yùn)營(yíng)能力，發(fā)展能力，現(xiàn)金流，每股結(jié)構(gòu)這六個(gè)指標(biāo)。財(cái)務(wù)指標(biāo)比較全面的反映了一個(gè)企業(yè)的狀況，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析可判斷企業(yè)是處于快速成長(zhǎng)型企業(yè)，穩(wěn)健性企業(yè)，高增長(zhǎng)高風(fēng)險(xiǎn)性企業(yè)。用來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)在資本活動(dòng)中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，所以選取的指標(biāo)能夠全面反映公司的經(jīng)營(yíng)狀況。

本文選取了滬深20家上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)。構(gòu)建以下的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系（表1）。

2.2 財(cái)務(wù)指標(biāo)處理 由于各指標(biāo)之間差異比較大，因此需要將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，采用SPSS軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。在所選指標(biāo)中有正向指標(biāo)，適度指標(biāo)，逆向指標(biāo)。則對(duì)適度指標(biāo)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率，逆向指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行取倒數(shù)的正向化處理。

2.3 因子分析法適用性檢驗(yàn) 根據(jù)上述因子分析的原理，采用KMO和巴特利特球形度檢驗(yàn)對(duì)20個(gè)上市公司的17個(gè)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)。如表2。

由上表得KMO的值為79.8%，各指標(biāo)之間存在一定的相關(guān)性，原始變量可以做因子分析。同時(shí)，巴特利特球形度檢驗(yàn)的結(jié)果近似卡方的概率接近0，表明在0.05的顯著性水平下，原指標(biāo)存在相關(guān)性。

2.4 主因子提取 本文以主成分分析法構(gòu)造因子變量，根據(jù)特征值大于1提取主因子。通過(guò)主成分分析共提取了6個(gè)主因子，累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到89.695%，能夠很好的解釋總方差，足夠表達(dá)出原始數(shù)據(jù)的信息。

3 基于聚類(lèi)分析法劃分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)

結(jié)合運(yùn)用聚類(lèi)思想將房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)。將上述20家上市公司主因子得分作為新的變量，對(duì)其進(jìn)行K均值聚類(lèi)分析，將風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分為3個(gè)等級(jí)：風(fēng)險(xiǎn)較小，風(fēng)險(xiǎn)一般，風(fēng)險(xiǎn)較高。運(yùn)用SPSS軟件計(jì)算結(jié)果如表3。

由表可得風(fēng)險(xiǎn)較高的企業(yè)：宋都股份。

風(fēng)險(xiǎn)一般企業(yè)：浙江廣廈、濱江集團(tuán)、順發(fā)恒業(yè)、金科股份、泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)、中弘股份、深振業(yè)、中航地產(chǎn)、華僑城、金融街、榮安地產(chǎn)、億城股份。

風(fēng)險(xiǎn)較低的企業(yè)：萬(wàn)科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、新華聯(lián)、榮盛發(fā)展、保利地產(chǎn)、南京高科。

上面分析結(jié)果中對(duì)于6家風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)公司，要保持好公司良好的財(cái)務(wù)管理狀況，同時(shí)也要有一定的防范意識(shí)。對(duì)于13家風(fēng)險(xiǎn)一般的房地產(chǎn)企業(yè)，可以以現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行運(yùn)作，但應(yīng)隨時(shí)關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化情況，建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，盡最大能力降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較高的宋都股份，應(yīng)引起公司內(nèi)部和外界投資者的高度重視，及時(shí)根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，找到影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素并采取相應(yīng)的對(duì)策，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況惡化。

4 結(jié)論

本文通過(guò)選取較有代表性的17個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，利用因子分析分為6個(gè)主因子，并利用聚類(lèi)分析對(duì)上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行分析并做出風(fēng)險(xiǎn)歸類(lèi)評(píng)價(jià)。這可以為房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人，經(jīng)營(yíng)者，投資人決策者提供參考依據(jù)。對(duì)于債權(quán)人，特別是銀行等金融機(jī)構(gòu)及債券投資者最關(guān)心的是貸給企業(yè)的款項(xiàng)安全度。當(dāng)銀行金融機(jī)構(gòu)貸給企業(yè)資金時(shí)也都要對(duì)企業(yè)做風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以保障自己利益最大程度的安全。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必然要提高盈利能力，償債能力，運(yùn)營(yíng)能力，有利于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。良好的財(cái)務(wù)狀況不僅影響公司內(nèi)部團(tuán)結(jié)穩(wěn)定，另一方面樹(shù)立企業(yè)的良好形象和信譽(yù)，增強(qiáng)投資者、債權(quán)人、政府機(jī)構(gòu)等相關(guān)利益者對(duì)企業(yè)的信心。從經(jīng)營(yíng)者的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分，更能促使經(jīng)營(yíng)者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視和憂患意識(shí)，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。從整體上，使得房地產(chǎn)行業(yè)健康循環(huán)發(fā)展。

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