公共住房政策的問題與對策研究

李曉瑜

摘 要：大城市的房價飄升顯著，國家著力解決大城市中中低收入家庭的住房困難，相繼制定了的政策，如經濟適用房政策和廉租房政策，也取得了一些成果。但是從目前的實踐看來大城市中的中低收入家庭的住房問題沒有得到根本解決，本文通過分析一線城市公共住房政策的實踐結果，結合中小城市自己本身的特點，借鑒其他國家的政府解決此類問題的政策，對住房問題進行了分析和研究，避免過度商品化，更好的保障中低收入家庭有房住，對公共住房問題提出一些建議和對策。

關鍵詞：公共住房；政策實施；問題；解決；對策研究

一、公共住房的概念

為了解決中低收入的住房問題，由中央或地方政府直接投資建設住房，或者通過對建房機構（如房地產公司）提供補助、稅費減免，再由建房機構建設，然后按政府規定的價格、租金或由政府出資購買后再以規定的價格、租金向中低收入階層出售或出租住房。這類住房，就被稱之為“公共住房”。如美國的公共住房（public housing），日本政府的公營住房和公團住房，新加坡的公共組屋（或稱政府組屋），香港的公屋（包括廉租屋和居屋）等。

二、公共住房的分類

1998 年，中國政府正式確定把發展經濟適用房和推進廉租住房制度建設作為我國的公共住房政策加以實施。由此，針對中低收入階層的經濟適用房和針對最低收入階層的廉租住房作為中國的公共住房就成了中國社會保障制度的一個重要組成部分。

經濟適用房是按國家住房建設標準（不含別墅、高級公寓、外銷住宅）建設的普通住宅，其價格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%——3%的管理費。經濟適用房以微利價出售，只售不租。其成本價由 7 項因素（征地折遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以內的利潤）構成。

廉租住房，“1998 年以來，中國政府積極推進廉租住房制度建設，不斷完善廉租住房保障政策。對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產稅、營業稅。各地政府在國家統一政策指導下，結合當地經濟社會發展的實際情況，因地制宜建立城鎮最低收入家庭廉租住房制度。廉租住房制度以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，實行以住房租賃補貼為主，實物配租、租金核減為輔的多種保障方式。

三、中小城市公共住房政策實施的現狀

開發建設過程中的利益沖突影響了政策的落實。對于公共住房政策的實施，雖然各地根據實際情況采取了不完全相同的方式，但一般都是先由各地政府進行，統籌規劃，再由開發單位組織建設和銷售，這些開發單位既有政府直屬機構，又有政府部門通過招標方式選擇的房地產開發企業，還有利用自有土地建房的企事業單位，由于涉及多個部門和多方利益，一旦協調不好必將直接影響政策的貫徹落實。

首先，公共住房政策的保障目標與地方政府的利益發生沖突。國家為保障中低收入家庭的住房利益，切實降低公共住房的價格，規定經濟適用住房建設用地實行行政劃撥，即免征土地出讓金；可對于中小城市的地方政府而一言，土地出讓金一直是則政收入的重要來源，一旦按政策規定大力發展經濟適用住房，地方政府就會失去一筆可觀的國有土地出讓金收入。而廉租房的建設則是政府唱主角，保證廉租房資金的來源，對中小城市政府來說要投入大量的資金，這對中小城市的財政和政府都是一個很大的考驗。

其次，地方政府與房地產開發企業的認識和行為不一致。有些地方政府認識到發展公共住房的經濟效益和社會效益，想要積極的發展好公共住房，可一部分房. 地產開發企業由于考慮到公共住房利潤和利益問題，對公共住房的開發私建設并不熱心。

一方面開發建設經濟適用房、廉租房包括馬上要出臺的限價房，山于受戶型、位置、等方面政策的制約，其利潤空間必然受到擠壓；另一方而公共住房的存在木身會減少商品住房的銷售，抑制商品住房的價格，從而影響自身的利益，因此當卜叮自房地產開發商會經常給政府施加壓力，強烈要求地方政府削減或取消公共住房供應以確保商品住房的發展，而這些房地產開發商一般都是當地稅收主要征繳企業，在中小城市的地方經濟發展中具有舉足輕重的地位，與公共住房關系最緊密的開發商阻撓政府實施公共住房政策，這必然會使很多中小城市的公共住房建設發展較慢或中途被迫取消。

四、對策研究

我們應該把公共住房政策通過立法的形式固定下來，公共住房立法應明確制定公共住房政策的內容、目的、指向對象—中低收入階層，公共住房的分配原則、程序，公共住房受益人的權利和義務，政府的職能和責任，財政金融保障措施、監督管理和法律責任。從法律上明確中公共住房是低收入階層的應享權利，在公共住房方面做到有法可依。

根據當地的經濟發展水平、人口規模及增長速度、居民收入水平、城市擴建速度、建筑成本、戶型結構供求關系建立相應的數學模型，根據國際上通行的住房五年周期理論，以五年為一個計劃實施階段。

在五年規劃里，要做到：一是建設數量適當，做到供需基本平衡，讓迫切需要住房的人買得到、租得到房子。二是價格合理，讓消費者買得起、租得起房子。本文認為，鑒于中低收入者經濟不寬裕、生活壓力大、家庭負擔重的實際情況，參照國外經驗，經濟適用房的價格應控制在購房者家庭（個人）年收入在扣除當地低保金后 8 年的收入額，廉租住房的租金為租房家庭（個人）年收入在扣除當地低保金后的三分之一為宜，這樣才不致于影響他們的正常生活質量。三是建筑面積嚴格控制在 80 平方米以內，根據當地統計出來的中低收入者家庭人數的多少設計一室一廳、二室一廳、三室一廳三種戶型結構，以適合不同家庭（個人）的需要。四是設計的公共住房要結構合理、經濟適用，遠離城市中心區的公共住房小區要建立起學校、醫院、文化體育設施、市場等齊全的配套設施，要有便捷的公共交通。

五、結語

居住問題在任何一個國家的任何一個時期，都不僅僅是一個經濟問題，更是一個社會問題。安居能樂業。我國古代著名政治家、思想家管子也說：“地者，政之本也。故地可以正政也，地不平調和，則政不可正也。政不正則事不理也。”人與住宅，經常被形容為蝸牛與殼的關系，“無殼蝸牛”在自然界無法生存。政府通過制定相關的公共住房政策，發展具有保障性和公共性的公共住房，這既是住房商品自身特性的必然要求，同時又是解決相關的社會政治問題，增進社會公平，維護社會安定，促進社會、經濟健康穩定發展的重要手段。endprint