新婚姻法對(duì)房地產(chǎn)需求有影響嗎？

摘 要：社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步建立起來之后，國(guó)家逐步放松對(duì)部分行業(yè)的管制以釋放經(jīng)濟(jì)的活力。其中就包括一直以來為民眾所關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)“被松綁”以后有了極大的發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。盡管在1997年和2008年的危機(jī)中受到重創(chuàng)，但政府出臺(tái)的一系列鼓勵(lì)措施將房地產(chǎn)的春天重新喚起。由于和老百姓的生活緊密相連，房地產(chǎn)一直是個(gè)備受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)。因此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的研究也就充滿了現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)的需求受到多種因素的影響，外部的因素包括政治因素，經(jīng)濟(jì)因素，文化因素，科技因素，內(nèi)部的包括消費(fèi)者的偏好，消費(fèi)者的價(jià)格預(yù)期等等。這里主要研究新《婚姻法》司法解釋三的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)需求是否產(chǎn)生影響。2011年新《婚姻法》司法解釋三中關(guān)于房產(chǎn)紛爭(zhēng)的規(guī)定引起了各界的廣泛討論，褒貶不一。這里我們從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來研究其對(duì)其是否對(duì)房地產(chǎn)需求量產(chǎn)生影響。

關(guān)鍵詞：司法解釋三; 房地產(chǎn) ;房?jī)r(jià);需求

一、新婚法司法解釋三的介紹

現(xiàn)行婚姻法于1981年1月1日開始實(shí)施，于2001年4月28日修正。分別于2001年，2003年，2011年出臺(tái)了司法解釋。其中2011年8月13日施行的司法解釋三條文第七條作出如下規(guī)定：婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。第十條規(guī)定如下：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。這兩個(gè)法條明確了婚后一方父母出資為子女購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同時(shí)也首次明確離婚案件中一方婚前貸款購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有。這些關(guān)于房產(chǎn)分割的問題引起了社會(huì)的廣泛討論。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀

建國(guó)后到改革開放前，我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，住房由國(guó)家統(tǒng)一分配，尚未形成房地產(chǎn)市場(chǎng)。1979年到1991年，國(guó)家進(jìn)行土地制度改革和住房制度改革，土地所有權(quán)允許轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到初步發(fā)展。1992年至1995年，幾年內(nèi)分別進(jìn)行企業(yè)房地產(chǎn)改革和經(jīng)濟(jì)適用房改革，其后又進(jìn)行了房地產(chǎn)管理體制改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。1996年到2000年，東南亞金融危機(jī)席卷房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府采取一系列鼓勵(lì)措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走出低迷。2001年至2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面繁榮，供需兩旺。2008年至2009年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破碎，房地產(chǎn)價(jià)格與成交量大幅下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振。2009年以后，政府采取的一系列擴(kuò)張的宏觀調(diào)控策略使房地產(chǎn)價(jià)格回升，但發(fā)展一路

“高歌猛進(jìn)”。政府隨即采取控制房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控政策，房地產(chǎn)價(jià)格盡管仍然呈現(xiàn)強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)，但增速放緩。

中國(guó)民眾的住房需求受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，這主要體現(xiàn)在1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)以及2008年亞洲金融危機(jī)房產(chǎn)銷售額均有所下滑，不過在政府采取了相應(yīng)鼓勵(lì)政策之后，商品房需求量相比危機(jī)之前有增無減。這種發(fā)展似乎脫離了正常的軌道，學(xué)者大呼“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)病的不輕”。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上看，開發(fā)商是批量生產(chǎn)，且更具有專業(yè)性，它建造的房屋成本應(yīng)該遠(yuǎn)低于個(gè)人建房和單位建房的成本，然而，開發(fā)商建造的住房在同品質(zhì)下房?jī)r(jià)卻高出個(gè)人建房和單位建房的一半，其根源在于住房供應(yīng)過分集中于開發(fā)商手中，形成了行業(yè)壟斷，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用失靈?！皽刂莩捶繄F(tuán)”等哄抬房?jī)r(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)，體現(xiàn)了管制的嚴(yán)重缺位。對(duì)此，政府應(yīng)該建立行之有效的住房保障制度來抑制房?jī)r(jià)過熱的現(xiàn)象。房產(chǎn)大熱帶來的泡沫和虛假繁榮對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的副作用顯而易見?？匆粋€(gè)地方的房?jī)r(jià)是高是低，住房究竟是給老百姓帶來了沉重的負(fù)擔(dān)，還是處于一個(gè)可接受的水平，國(guó)際上有一個(gè)通行的計(jì)算模式，就是要看這個(gè)地方或城市的房?jī)r(jià)收入比究竟是多少。世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心分別得出 “合理的住房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該為3-6（世界銀行專家的說法為4-6）。當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過7以后，就會(huì)被世界上公認(rèn)為“國(guó)際房?jī)r(jià)最難承受地區(qū)”。中國(guó)老百姓的住房負(fù)擔(dān)，毫無疑問的承擔(dān)了“世界之最”。當(dāng)然，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)并不能絕對(duì)的反映我國(guó)的房?jī)r(jià)水平。畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有很強(qiáng)地域文化特征的特殊市場(chǎng)，很難用一定的標(biāo)準(zhǔn)去衡量。但中國(guó)的房?jī)r(jià)畸高，卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。同時(shí)我們往往會(huì)驚訝的發(fā)現(xiàn)，中國(guó)老百姓對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求一定程度上會(huì)背離價(jià)值規(guī)律作用的影響。中國(guó)人傳統(tǒng)的觀念認(rèn)為房屋給人以安全感和歸屬感，租來的房子始終不是自己的。最近網(wǎng)上一個(gè)比較熱門的詞匯是“中國(guó)式購(gòu)房”， 所謂“中國(guó)式購(gòu)房”，目前在上海有一個(gè)最為顯著的特點(diǎn)，也可以叫做模式：年輕人結(jié)婚買房，雙方父母承擔(dān)首付費(fèi)用，未來由小夫妻自己按揭還貸款。

三、房地產(chǎn)需求的細(xì)分以及需求量的影響因素

房地產(chǎn)的需求包括投資性需求和住宅型需求。通俗來說也就是炒房團(tuán)的投機(jī)需求和普通購(gòu)房者的住房需求。炒房團(tuán)的投機(jī)需求旺盛往往會(huì)哄抬房?jī)r(jià)，形成泡沫。在投資需求的控制上，相關(guān)法律還不夠規(guī)范。另一方面，普通購(gòu)房者的剛性需求的釋放往往會(huì)給房地產(chǎn)帶來蓬勃的生機(jī).房地產(chǎn)需求包括房地產(chǎn)的需求價(jià)格和需求數(shù)量。房地產(chǎn)的需求價(jià)格是指，一定時(shí)期內(nèi)消費(fèi)者能夠并且愿意支付的價(jià)格。對(duì)一個(gè)理性的消費(fèi)者而言，當(dāng)然需求價(jià)格越低越好。但是在消費(fèi)者與開放商進(jìn)行博弈的時(shí)候，信息并不對(duì)稱，消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位，幾乎喪失議價(jià)能力。開發(fā)商相當(dāng)于制定了格式條款，而消費(fèi)者根本沒有與之協(xié)商的資格，只可以選擇買或者是不買。房地產(chǎn)需求數(shù)量是指一定時(shí)期內(nèi)，和需求價(jià)格相對(duì)應(yīng)的需求數(shù)量。房地產(chǎn)的需求數(shù)量是由多種因素共同決定的。宏觀層面，政治，經(jīng)濟(jì)，文化，社會(huì)的變革等都可能會(huì)對(duì)需求數(shù)量產(chǎn)生影響。從微觀經(jīng)濟(jì)的層面來分析，其中主要的因素有：房子的價(jià)格，消費(fèi)者的收入水平，相關(guān)商品的價(jià)格，消費(fèi)者的偏好以及消費(fèi)者對(duì)該商品的價(jià)格預(yù)期等。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)計(jì)民生息息相關(guān)，因此引導(dǎo)其健康發(fā)展有著重要的意義。同時(shí)通過本文的分析發(fā)現(xiàn)，法律法規(guī)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來一定程度的影響?；橐龇ㄟ@部主要調(diào)整婚姻家庭關(guān)系的法律也會(huì)通過“蝴蝶效應(yīng)”波及房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此法律的制定也就不僅要考慮法律效應(yīng)，還要考慮社會(huì)的連鎖效應(yīng)。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 高峰，《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)病得不輕》，吉林金融研究2012年第5期.

[3] 時(shí)寒冰，《應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商模式進(jìn)行全面反思》，上海證券報(bào)2007年3月29日封5版.

作者簡(jiǎn)介：張燕（1993-），女，江蘇東臺(tái)人，華東政法大學(xué)14級(jí)商學(xué)院碩士研究生，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)。