基于DEA方法的云南省房地產業投入產出效率分析

王茜

摘 要：根據數據包絡分析，構建DEA分析模型，并以云南省16個地級市房地產業數據為研究樣本，對2012年云南省房地產投入產出效率進行實證研究。研究結果顯示，云南省房地產業整體投入產出水平較弱，有個別地區達到DEA有效水平，很大一部分地區沒有達到理想的投資水平。最后，根據實際情況對云南省房地產業投資提出一些建議。

關鍵詞：DEA；房地產業；投資績效

中圖分類號：F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）02-0059-03

引言

房地產業投入產出效率的高低關系到國家以及地區的經濟發展，也是衡量該地區房地產市場是否成熟的重要標志。隨著我國出臺一系列的房地產調控政策，房地產業能否高效率運行于社會生活中，是我們大家共同關心及探討的話題。

國內外研究學者已經對房地產業投資績效進行深入研究，但大多數學者更偏重于房地產企業績效評價，從整個房地產業投入產出效率角度出發的研究較少，且研究方法大多數采用聚類分析模型、層次分析法、模糊層次分析法、Topsis法、實物期權法、灰色層次分析法、灰色實物期權和貝葉斯模型等方法。陶書金[1]等利用Topsis法，通過熵權系數法建立指標體系權重模型，實現對房地產投資績效的分析。但這個過程中存在定性指標的量化以及概率統計分析等主客觀問題，影響實際分析效果。趙騰[2]等利用實物期權法，對房地產投資中的不確定性、項目管理的靈活性和戰略性問題，進行分析并通過金融領域的期權定價模型將期權的價值量化。在實際操作中，金融期權和房地產投資決策中的期權是有區別的。趙長龍[3]等建立貝葉斯理論的房地產投入產出效率模型。該模型通過市場調查得來的新信息和歷史資料數據，修正先驗概率。該模型計算相對復雜，后驗概率具有主觀性，而這個概率在計算過程中卻是很重要的數據。總的來說，上述方法主觀性較強，無法從動態的投入產出效率入手，從最資源優化的角度進行評價，缺乏一定科學性。

DEA方法是在單輸入、單輸出基礎之上興起的，主要研究多輸入、多輸出評價系統有效性問題。DEA方法相對于其他方法更具優越性。同傳統的評價方法相比，DEA應用范圍更廣，如學校、醫院、汽車、鋼鐵、房地產等行業的投入產出績效問題，都可以用DEA方法來研究。

DEA方法能同時評價多個決策單元的投入產出效率之間的相對關系，即相對有效性。DEA在測算房地產業投入產出效率方面是可行的，并具有很大的優勢。DEA方法具有多輸入、多輸出系統結構復雜性，而房地產業投資系統指標總體看來是一個多目標決策的過程；DEA投資效率評價需要從不同側面，用多個指標對其進行測評，這些指標在選擇的過程中量綱大多不具有統一性，而DEA方法無須考慮量綱統一量化問題。

通過學者的相關研究，本文采用DEA方法對云南省房地產業投資績效進行評價，為云南省房地產業投資決策提供相關改進信息，以解決投資結構不合理的問題。

一、 DEA模型的建立

（一）DEA理論基礎

DEA（Data Envelopment Analysis），即數據包絡分析，是評價同類部門或單位間的相對有效性的決策方法。該方法是1978年由美國著名運籌學家查恩斯（A.Charnes）、庫伯（W.Cooper）和E.Rhodes等基于“相對效率評價”概念發展起來的一種系統分析方法[4]。本文采用C2R模型。

（二）用DEA方法進行云南省房地產投資效率評價

DEA方法主要研究同類型輸入輸出指標間相對效率關系。DEA方法的房地產投入產出效率評價的目的是直接反映全省房地產業的健康狀況。在本文的研究中，決策單元包含了云南省16個地級市區。本文選取指標遵循代表性和可得性，選取8個指標作為測算云南省房地產業投資績效的輸入和輸出指標。

輸入指標：房屋建筑企業總產值、建筑企業數、房屋建筑施工面積、房地產開發企業投資額以及建筑企業資本金。

輸出指標：房屋竣工面積、地方生產總值以及地方公共財政預算收入。

在輸入指標中，房屋建筑企業總產值能比較好地反映云南省房地產業發展水平，施工面積和投資額亦能較好地反映房地產的投入現狀；在輸出指標中，房地產業對地區經濟發展的貢獻反映于地區生產總值中，房地產業發展成果亦能很好地反映在地方財政預算收入中。

二、案例分析

（一）數據來源及整理

原始數據來源于《云南統計年鑒2013》。整理后，選取云南省16個地級市2012年數據作為房地產業投入產出的研究樣本數據，如表1和表2所示。

對16個城市的變量描述性統計發現，2012年16個地級市平均房地產企業投資約92億元；昆明市房地產投資額位居前列，達到1 259.31億元，西雙版納、迪慶、怒江、德宏和文山等城市的房地產投資額居于后幾位。

（二）構建DEA模型

（三）綜合投資效率評價研究

按照同樣的計算模式可以得到其他15個決策項目的評價模型，應用Matlab軟件進行計算可以得到DEA有效性評價結果，如表3所示。

從表3可以看出，在云南省16個地級市中，DEA有效（θ*=1，并且s*+=0，s*-=0）的有6個地區分別是昆明、玉溪、麗江、臨滄、文山和西雙版納；其他10個地區分別是曲靖、保山、昭通、普洱、楚雄、紅河、大理、德宏、怒江和迪慶，其DEA都是非有效的，即DEA弱有效（θ*=1）。說明云南省房地產業，除少數經濟結構較均衡的地區外，整體投資效率是不均衡的，在整個行業內存在投資效率不高的現象。

三、研究結論與啟示

本文運用數據包絡分析（DEA）法構建了一個適度的房地產投入產出效率指標體系，通過對云南省16個地級市進行實證分析，較好地反映了云南省房地產業整體投資效率不高、投資過剩和產出不足的問題。通過研究發現，云南省除昆明、玉溪、麗江、臨滄、文山和西雙版納六個地區投入產出效率均衡外，其他地區投資效率不高。近年來，DEA有效的地區經濟和優越的地理位置、豐富的旅游資源，充分發揮自身優勢，資源配置效率高，戰略發展突出，使其收益指標均達到最佳水平。DEA弱有效的地區，主要表現為輸入過剩和輸出冗余。輸入過剩表示沒有充分利用資源，對市場考慮不周，導致投入過度，市場處于無效率狀態；輸出冗余表現系統產出冗余，產出過多時市場消化吃力。即可使系統中減少投入，擴大產出；地方政府要鼓勵投資，消化過大的投入和冗余的產出。

云南省必須注重房地產業效率不高的現狀，及時體察市場經濟形勢變化，停止盲目無休止的投資，避免社會資源浪費，進一步提升房地產業投資效率，促進云南省房地產業健康發展。

通過從整體上分析云南省各地區的房地產業發展，認為在后續的發展中，應重點考慮云南省非DEA 有效的區域，均衡產業結構；重點考慮房地產業的每一項投入帶來的經濟效益，以及此項投入是否過量等問題，并努力提高各項投入的利用率，從而進一步提高云南省房地產業的各項產出，使云南省經濟結構更加合理，房地產業投入產出效率更加均衡。

參考文獻：

[1] 陶書金.基于組合賦權——TOPSIS 法的房地產投資決策模型的應用研究重慶[D].重慶：重慶大學，2013.

[2] 趙騰.基于實物期權理論的房地產投資決策模型研究及應用[D].重慶：重慶交通大學，2013.

[3] 趙長龍.基于貝葉斯理論的房地產投資決策研究[D].長春：長春工業大學，2012.

[4] Charnes A.Cooper W W，Phodes E.Measuring the efficienc y of DMU[J].European Journal of Operational Research，1978，（2）：429-444.

[5] 劉明芳，王卓甫.基于DEA 模型的工程項目投標決策問題研究[J].項目管理技術，2013，（1）：63-66.

[責任編輯 李 可]