樓宇經濟助推生產性服務業升級分析*

■ 梁 辰 劉海玥 張靚卓 韓子慧 郭 焱

樓宇經濟是20世紀90年代在CBD的建設基礎上，隨著經濟全球化、城市化推進以及現代服務業的崛起而逐漸興起的一種新型都市特色經濟。發展樓宇經濟，對于集約利用資源、開拓發展空間、集聚經濟要素、提高業態檔次等，有著不可替代的作用，是現代服務業發展的重要支柱。

新型城鎮化建設和中心城市的發展，要求節約集約、生態宜居、城鄉統籌，在此環境下的產業升級自然也要遵循集約、智能、綠色、低碳的方向。雖然近五年來，有很多中心城市的服務業比重已成為三大產業之首，但其發展漸趨扁平化，結構升級遲緩，尤其是在樓宇經濟蓬勃發展的大環境下，由于產業布局與載體建設、管理等方面的不足，生產性服務業的創新升級遇到了瓶頸。鑒于此，本文從樓宇經濟發展的背景下分析樓宇經濟與生產性服務業之間的聯系，研究樓宇經濟推動生產性服務業升級的相關因素，抓住樓宇經濟發展與生產性服務業之間聯系的根本。

文獻概述

樓宇經濟和生產性服務業的相關研究非常豐富，既涉及到樓宇經濟和生產性服務業發展的內生要素研究，也拓展了外生相關產業和環境的研究。在樓宇經濟和生產性服務業互動關系的研究方面暫雖不足，但也不乏特色的觀點。

根據多數學者的研究，樓宇經濟助推生產性服務業的影響因素是一組綜合“區域生態”因素。樂基偉（2006）等人認為“樓宇經濟”的形成和發展需要有一定的經濟、文化沉淀的環境、交通、信息、人才、社會等系統因素的支撐。畢波等（2006）在樓宇經濟對生產性服務業空間布局上的影響進行了研究，得出主要受到城市規劃、經濟活力與設施配套、交通條件、景觀環境等因素的影響，應通過強化集聚策略、專業化和特色化策略引導樓宇經濟空間合理發展，從而優化生產性服務業空間布局。楊繼瑞（2012）認為樓宇中多要素的聚集、專業化分工的升級等，成為城市經濟轉型、產業升級、能級提升、低碳經濟的新引擎。施昱年、張秀智（2014）在對服務業集聚與商務區樓宇生產效率關系的研究中，發現總部的入住對樓宇乃至服務業的生產效率有明顯的提升作用。

對地方性案例的研究也是發現總結相關因素的重要手段。周建梁、衛昌國 （2006）對上海市的樓宇經濟進行了調查研究，發現服務業的飛速發展是樓宇經濟產生的根本動力，中心城區的區位優勢、良好的商務環境和市政設施是樓宇經濟助推服務業發展的必要物質前提和基礎保障。劉黎 （2009）等人以浙江省海寧市為例，分別從區位因子、經濟因子、社會歷史因子、制度因子等方面考察了海寧市發展樓宇經濟的優劣勢，進而系統歸納了海寧市樓宇經濟的發展路徑。姜煜華、甄峰、王春慧（2010）以濰坊市奎文區為例，在對樓宇經濟空間布局的適應性影響因子的分析中提出，與城市規劃和空間拓展的符合度、交通設施的便捷度、可開發用地的潛力、與城市主要景觀的距離、與城市主要發展區的距離等因素是制約樓宇經濟發展乃至服務業升級的主要因素。李智 （2011）將灰色系統理論運用于樓宇經濟的分析中，得出了關于中部欠發達地區發展樓宇經濟的措施和對策，為發展樓宇經濟、評估工作成效以及進一步研究提供了基礎。

樓宇經濟蓬勃發展的同時，有樓無市的現象普遍存在，鑒于此，學者們認為政府政策的引導是樓宇經濟以及其中的生產性服務業發展的必要條件。梁朝暉、宋巖（2011），夏效鴻（2012）等認為，政府應在樓宇經濟的發展中扮演重要角色，可設立 “樓宇債權引導基金”，通過吸收擔保公司和社會閑散資金，由擔保公司承擔風險，通過信貸等方式引導資金投向樓宇經濟，實現財政扶持資金的保值增值，開創樓宇招商的新模式，推動樓宇內業態的發展。吳金群 （2011）著重分析了政府監管模式轉變對樓宇經濟發展的促進作用。他認為，政府在發展樓宇經濟過程中，如果曾經是主導者、規劃者、扶持者、規范者和提升者，那么在樓宇社區建設過程中，政府管理模式就應向基于合作共治的 “服務者”方向轉型。

以上關于影響因素的研究大多從對樓宇經濟或生產性服務業其他方面的研究中衍生出來的，而非專門性研究。樓宇經濟發展的影響因素與生產性服務業升級的影響因素既有相互交叉的地方，也有區別的地方。若要理清樓宇經濟推動生產性服務業升級的主要影響因素及影響機制，需要先清楚樓宇經濟與生產性服務業的關聯性以及相互作用的環節。

樓宇經濟與生產性服務業的關聯性

（一）樓宇經濟的內涵及特征

樓宇經濟作為都市核心區一種新型綜合經濟業態，它是以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，以現代服務業和現代都市工業集聚為典型特征的一種經濟形態。它通過開發、出售和出租的形式引進各種企業，培育新的經濟增長點，帶動區域經濟發展。樓宇經濟的主要特點是高端性、高集聚性、高效益性，與作為產業集群現象和結果的傳統中央商務區 （CBD）概念有著本質的區別。

隨著城市經濟的不斷發展和升級，服務業和新型都市工業在城市經濟中的比重日益增加，因此，城市樓宇經濟的發展大多以服務業和新型都市工業為依托，通過服務業和新型都市工業的發展提升經濟的發展水平，促進就業，增加城市的輻射力和容納能力。發展樓宇經濟，對于集約利用資源、開拓發展空間、集聚經濟要素、提高業態檔次等，有著不可替代的重要作用，是提高城市區域競爭力、實現城市經濟跨越式發展的必由之路。樓宇經濟的興起，突破了都市中心城區土地資源匱乏的資源限制，在更深的層次上拓展了城市經濟的空間，為中心城區轉變經濟增長方式提供了重要途徑，因而日益成為中心城區經濟發展的新的增長點。

作為樓宇經濟載體的樓宇主要有商務樓宇、商業樓宇、科研樓宇、工業樓宇、城市綜合體、保護建筑等。而樓宇經濟業態，是指樓宇經濟的產業形態。樓宇經濟的不同產業形態構成了樓宇經濟的多種業態門類。對樓宇經濟的產業形態的規劃研究，有助于提高政府制定和實施促進樓宇經濟發展相關政策時的針對性和政策的有效性。

（二）樓宇經濟與生產性服務業之間的聯系

經過產業結構的不斷調整，縱觀各市樓宇，可以發現其中的業態形式除了消費性服務業，主要表現為新型都市工業和生產性服務業。新型都市工業是一種與傳統工業相聯系的輕型的、微型的、環保的和低耗的新型工業，是指以大都市特有的信息流、物流、人才流、資金流和技術流等社會資源為依托，以產品設計、技術開發、加工制造、營銷管理和技術服務為主體，以工業園區、工業小區、商用樓宇為活動載體，適宜在都市繁華地段和中心區域內生存和發展，增值快、就業廣、適應強，有稅收、有環保、有形象的現代工業體系。生產性服務業的核心范疇可以概括為金融保險業和工商服務業，其中，金融保險業包括銀行、保險、證券、期貨、外匯、風險投資、債務市場、基金管理等；工商服務業包括中介服務業 （設計、研發、廣告、法律、咨詢、會計、租賃、工程、經紀等）與貿易服務業（物流、會展、代理、檢測、仲裁等）。鑒于新型都市工業的制造業性質，生產性服務業在樓宇經濟中的比重要相對較大。

樓宇經濟的發展為生產性服務業的發展提供了優質的環境條件。樓宇經濟的發展水平能夠體現生產性服務業的總體發展水平。生產性服務業與樓宇的結合使生產性服務業更容易吸引資本有機構成高的企業總部向高端化發展。樓宇經濟整體發展水平的提高能夠促進生產性服務業內部的結構升級。在樓宇經濟條件下，資本、技術、信息、知識、人才、企業家等多個要素聚合，形成了資本集中、人才集中、知識和信息集中、資源共享的集聚優勢。據測算，一幢高級商務樓所產生的收益，與城鄉結合部7.8平方公里內的經濟效益相當。

樓宇作為超集聚載體形式，成為生產性服務業集聚的“溫床”，不僅可以降低交易成本還可以產生規模經濟和外部經濟效應，為內部行業結構升級提供了必要的條件。樓宇經濟中的新型都市工業企業往往是生產性服務業企業的上、下游企業。樓宇經濟中的消費性服務業的發展為生產性服務業的布局和成長提供了基礎性條件并拓展了客戶群體。不僅單體樓宇對樓宇內企業有一定的集聚效應，多個樓宇集中形成的樓宇經濟區更是生產性服務業集群形成的重要條件。樓宇中的產業集聚可以分為專業化集聚和多樣性集聚。當某一行業內各企業集聚在樓宇群中時，便形成專業化聚集；而當不同行業的企業在同一樓宇群中都能享受到集聚效應時，就形成多樣化聚集。

樓宇經濟發展到一定程度，集聚效應便能得到有效的擴散。眾多的商務樓宇聚集在一定的區域內，能夠匯聚大批的服務業企業，產生大量的信息服務、咨詢服務、中介服務和物業服務需求，帶動周邊地區商業、會展、旅游、文化娛樂、休閑和餐飲等行業的發展，形成功能良好、配套齊全的商務圈以及行業共生、互相促進的良性循環。通過集聚和擴散兩種空間作用，樓宇經濟與生產性服務業兩者在空間上具有強烈的互動關系，樓宇經濟的空間變化促進了生產性服務業的空間結構調整，而樓宇經濟的空間發展也為生產性服務業的布局提供了發展空間。

北京、上海、廣州、深圳和杭州等地的發展經驗證明，發展樓宇經濟對于集約利用資源、開拓發展空間、提高業態檔次、擴大經濟總量等，都有著不可替代的作用。以深圳為例，2010年深圳福田區在78.66平方公里的土地上實現稅收515億元，演繹了寸土寸金的傳奇，其中6成稅收就來自于50棟 “億元樓”。特別是招商銀行大廈，一年創造了64.96億元的稅收，這相當于當時西部一個中等城市全年的總稅收。天津，截至2014年6月底，全市正在運營的商務樓宇達到686個，與2010年相比，三年新增462個，商務面積達1942萬平方米，1至6月全市樓宇經濟實現稅收267億元，有63個樓宇稅收超億元。第一批94個樓宇項目2013年底全部實現了3年稅收超億元目標，實現年創稅198億元，已順利通過項目驗收。

影響樓宇經濟助推生產性服務業升級的因素

產業結構高級化不僅表現在服務業比重的增大、服務業內部結構優化中，而且表現在生產性服務業內部行業結構的演變中。根據近年來對服務業的研究可以發現，在三大產業結構高級化、服務業比重增大的同時，服務業內部結構、生產性服務業內部結構也呈現高級化的發展趨勢。根據我國生產性服務業的分類，內部結構升級的方向應該由交通運輸、倉儲和郵政業、批發業比重較大向信息傳輸、計算機服務和軟件業比重較大的方向優化，再向金融業、租賃和商務服務業、科學研究、技術服務等比重較大的方向優化。誠然，特別是這些高端生產性服務業都依賴于樓宇載體的建設，受到樓宇經濟的深入影響。

影響樓宇經濟推動生產性服務業升級的因素，可以從內因和外因兩個方面進行分析。內因主要指樓宇經濟本身的因素，包括樓宇質量、類型、物業管理和布局的載體因素以及樓宇經濟中行業類別、企業性質和產業集聚程度的業態因素。外因主要指人力資本、投資結構、產業結構、產業布局相關的宏觀經濟因素和金融、財政、土地政策相關的制度因素。載體因素、宏觀經濟因素和制度因素直接或間接地作用于業態因素，通過業態因素影響生產性服務業優化升級。

優質的樓宇基礎設施和管理能夠使生產性服務業成本降低、人力資本得以保證。樓宇的裝修風格、電梯數量、停車場、垂直交通是否通暢、現代通信設施是否完備都會對生產性服務業企業的時間成本、交易成本、組織成本乃至信息成本產生影響。樓宇的地理位置規劃涉及到與其他樓宇、產業的空間聯系以及企業人員活動的外部環境，是企業空間成本、心理成本的重要影響因素。相對于產業園區來說，樓宇具有環境優化、髙集聚性、高輻射性的特點。在城市繁華地段，建筑質量過硬、物業管理優質的商務樓宇是吸引投資者和人力資本的基礎。

積極的土地政策能夠鼓勵樓宇的集群式發展，配合金融和財政政策方面的優惠措施，能夠保障樓宇中產業的集聚、行業的豐富以及企業的多樣性。政府可以有計劃地規劃各樓宇的行業內容和企業類型，通過寫字樓租賃補貼政策引導市場，將分支企業或總部企業引導到同一類行業集聚的樓宇，以發揮行業的規模經濟效應。同時，提高樓宇間行業的關聯程度，吸引具有主導優勢的生產性服務業，構建產業集群并實現每個樓宇的高生產效率。城市優良的投資環境、合理的產業結構和產業布局，則能夠更好的引導樓宇中企業向高端性、髙集聚性方向發展。

結語

樓宇經濟的發展以及內部業態的協調對生產性服務業聯動升級有著不可替代的作用，因此在完善生產性服務業乃至整個服務業政府政策措施的過程中，要配合樓宇經濟的相關政策提出可操作性建議。第一，打破現有“集群鎖定現象”，優化樓宇空間布局；放寬市場準入、培育市場主體。第二，高度重視商務樓宇品質和服務，打造特色品牌樓宇，促進業態的集聚和專業化。第三，加大研發投資力度，放松經濟管制，主動承接國際產業轉移業務。第四，利用區域差異性，形成梯度漸進的升級機制。第五，引進高端人才，完善財政、法律等制度建設。

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